严家森：2015房地产形势回顾与2016研判

12月13日，由中国建筑材料流通协会、傢财富、传世嘉业、网易家居联合举办的2016中国TIF峰会在深圳唐拉雅秀酒店隆重举行。来自家居卖场、中国家居制造百强企业和媒体界的350位企业大咖共聚一堂，共同探讨泛家居行业在寒冬里的“突破”之道。

网易房产事业部执行总编辑严家森以《2015房地产形势回顾与2016研判》为题作主题演讲，，通过剖析与家居息息相关的房地产行业的过去与未来，为家居业的“突破”提供参考。

以下是演讲实录：

房地产与家居有着非常密切的关系。作为媒体人，我想把我所接触到的房地产的相关资讯进行整合，给大家做简单的分享。

12月份刚好是辞旧迎新的时候，我想通过十个关键词来对整个2015年的房产市场进行简单的回顾。今天我的分享分为三个部分，第一是用十个关键词来回顾一下2015年，第二是对明年房地产的走势做一些前瞻性的猜想，最后，是分析房地产的走势对家居行业的影响。

第一个关键词是“救市”。330新政和之后四五次的降息降准，对房产来说都是救市的举措。这些政策不一定是针对房地产，但客观上会拉动房地产销售。其他地方政府也纷纷出台了很多的政策，除了北上广深，其他的城市都放开了限购政策，对公积金贴息，有些城市还会实行购房有税收减免等举措去减低购房成本，推动房地产市场的回暖。

第二个关键词是“去库存”，这与救市密切相关。截至10月份，商品房的库存量是6.8万亿平方米，库存量相当大。今年房地产商最着力做的事情就是去库存，家居行业也有同样的困扰。

第三个关键词是“野蛮人”。资本市场风起云涌，最近万科和安邦都在博弈，近年平安保险、安邦保险等几个资本巨鳄不断购入一线房企的股份。

第四个关键词是“撤市”。众人皆知的李嘉诚，过去的一年内从大陆和香港撤资。

第五个关键词是“互联网+”。房地产开始通过互联网+探索智慧社区和智能家居。

第六个关键词是“兼并”。

第七个关键词是“多元化”。2015年房企面临利润走低的局面，很多企业开始多元化，多元化的结果会如何，我们还得拭目以待。

第八个关键词是“出海”，这几年房企“走出去”到海外发展也是一个趋势，2014年商业地产在国外的投资已经超过了国内，2015年也是如此，投资有增无减，纷纷走出去。

第九个关键词是“离职潮”，有机构统计截至10月底，房企中的董事、监事以及高管人员离职的人数已经达到109人，包括有万科、招商、中海等。

第十个关键词是“合伙人”。因为有离职潮，企业在管理方面进行了制度变革，像绿地、碧桂园、越秀、龙湖、金地都开始尝试合伙人的制度，以利益捆绑作为核心。家居企业是否有可以借鉴的地方，大家可以思考。

再看一下2015年前10个月楼市价格走势。从价格来看房价还是在涨，前十个月的涨幅同比是7%，纯粹住宅是9.3%，但涨的很不均匀。今年深圳最疯狂时涨幅达到40%，广州上海北京都有不同程度的涨幅，一线城市和重点二线城市的房价也有上涨。但在三四线城市房价有下跌，比如湛江。另外一个值得关注的是，整个房地产的开发投资的增速已经持续下跌20个月，跌了差不多9成。

下面我根据资料和各个研究机构的分析来进行2016年楼市的前瞻。这些数据都来自大研究机构，明年的GDP增速可能会在6.5%、6.7%和6.8%之间。我们梳理了一下各个研究机构对未来宏观经济环境的结论，第一，GDP的目标可能会下调到6.5%，通胀会继续，人民币可能会出现贬值，明年的货币政策应该是维持更宽松的环境，会持续进行降准，降准的次数不少于今年，股票市场不再疯狂，房地产支柱产业的作用进一步强化。另外，因为整个经济环境不是很好，房地产龙头对整体经济的拉动作用非常大，接下来房地产的作用会进一步强化。去库存可能还需要两年左右的时间，现在的去化速度还不错，未来两年楼市去库存会得到比较好的效果，而且政府接下来马上会开城市工作会议，可能会推出一些“组合拳”。

以下是我对2016年楼市走势的七大猜想。首先，2016年上半年的楼市还是很乐观的，整体供求关系平衡，一、二线城市会有所上涨，预计在10%左右，但三四线城市的房价可能会比较平稳，甚至有些地方会略微下降。刚需有所放缓，但改善性的需求还会很强烈。会有更多的品牌和房地产商进入二线城市。二手房的房价上涨概率比较大，特别是在一些重点城市。

对于家居行业的影响，刚才几位专家都进行了分享，有很多的干货。大家都很清楚，在未来，行业的洗牌会成为常态，优胜劣汰。在互联网+的背景下，不管我们怎么看待互联网+，它还是在大潮流中，现在在装修领域，互联网跑的比较快一点，家装企业通过互联网，整合所有的材料商和家居的资源，用装修的服务来改变销售格局。家居行业资本融资整合，家居行业之前资本进入比较少，但现在一定是资本很看重的大传统行业。总体家居会成为快车道，互联网会成为线下客流导入的重要入口。谢谢大家。

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