房价上涨并非去库存最佳方式
化解房地产库存将是明年经济工作重要任务，而化解房地产住宅库存需要因地制宜、多措并举，既要增加有效需求，也要改善供应状况，化解房地产库存绝不应该是开发商心中的房价继续上涨。
事 实上，房价上涨对需求的挤出作用大于涨价刺激的需求效应，会显著降低化解库存措施的效果。部分房地产开发企业通过营造房价上涨预期化解房地产库存，实质仍 是刺激需求，但由于房价严重偏离普通家庭收入水平，涨价会导致交易量增长空间日益缩小。据中国指数研究院数据，百城新建住宅均价从今年5月份“负转正”后 已经连续七个月环比上涨，房价上涨预期存在一定程度固化危险。与此同时，年初以来稳定住房消费政策效应衰减，四季度以来商品房销售增速回落，库存压力继续 上升。截至10月末，全国商品房待售面积69637万平方米，比上一个月末增加1004万平方米。这些情况表明，房价上涨及其预期仅能带来短期效应，房价 对需求的挤出效应大于涨价刺激的需求效应，库存压力只增不减。
有效去库存需要对房地产需求和供给两方面进行有效调节，如果仅仅重视需求 调节，而忽视供给侧约束，将在一定程度加剧市场矛盾，导致“热点更热”、“冷点更冷”，非热点城市住宅去库存压力继续凸显。如果不能优化供给，住宅高库存 城市依然过度开发建设，则住宅库存“越积越多”。无论是住宅市场需求调整，还是优化住宅供给及结构，都是以房价基本稳定为目标。只有房价基本稳定，才能引 导住宅需求持续稳定释放，住宅供应平稳有序增加。
一是推动房地产开发企业积极主动去库存，保持房屋出售价格基本稳定。如果房地产开发企 业不能牺牲利润、或接受亏损来积极去库存，那么必然由全社会来承担房地产业去库存的成本。因此，需要包括加强房地产开发企业在金融税收制度等方面的约束， 采取有力措施，促使开发商加快住宅去库存进程。
二是警惕热点城市“面粉贵过面包”导致的“豪宅化”风险。热点城市市场较好，最近几个月 来一线城市“地王”频现，住宅被豪宅化风险已经凸显。当住房成为资产品后，房价进入了一个“击鼓传花”的传导链条，当前热点城市住房价格炒作日渐显示出非 理性特征。“面粉贵过面包”式土地开发，蕴含了巨大的金融风险隐患。
三是优化土地供应结构，平抑一级市场价格波动。住宅供应需要做好控 制与调节，针对热点地区土地价格不断创出新高形势，适当加大土地供应规模，缓和房价上涨预期，推动房地产开发企业加快住房建设，平抑房价上涨；适当收缩非 热点地区土地供应规模，以避免形成新一轮住宅库存压力。
四是将房价与政策支持相挂钩，着力提升外来就业转移人口购买能力。目前看，包括 农民工在内的外来就业转移人口是消化房地产高库存的主要潜力，除了行政上的限制需要解除外，关键还要提升这部分人群的购买能力。政府既要限制房价上涨，也 要优化补贴方式，间接提升贷款买房能力。
综合来看，化解房地产库存，促进房地产业持续发展，需要发挥市场机制的决定性作用，努力平衡市场需求与供给的关系，同时也要允许适度风险释放，以促进房地产市场减负健康前行。
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