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险资举牌凶猛主要是看气质还是看实力?

https://www.biud.com.cn 2015年12月16日07:58 家居装修知识网

去年，大部分房地产开发商都在担心一个问题：房地产会不会被互联网颠覆？时过一年，我们惊奇的发现，真正威胁行业的不是互联网，而是来自金融业的保险公司。上周，“凶猛”的险资先后拿下万科、远洋等房企的股份，使保险行业进军房地产达到了一个小高潮。本期乐读，乐居君带你了解这些“神秘”的“野蛮人”，他们的到来会给地产行业带来哪些颠覆？

豪迈险资频繁举牌各大房企，野蛮入侵

继去年安邦保险举牌金融街引发热议之后，万科、金地、佳兆业、华业集团、碧桂园等上市房企都被险资资本大鳄举牌或收购股权。今年以来保险壕们举牌A股地产公司的现象不减反增，传统地产巨头“招、保、万、金”均出现被险资举牌经历，而且数额巨大，动辄几千万股甚至几亿股。对此，乐居君来简单的梳理一下：

金地集团控股权之争

2014年，生命人寿和安邦保险在争夺金地集团控股权的战争中，安邦保险四次举牌金地集团，持股比例一度接近第一大股东生命人寿。尽管此后两大险资纷纷减持，但截至目前为止，生命人寿在金地集团中持股21.77%，仍为第一大股东，安邦保险持股14.07%，稳坐第二大股东的位子。

生命人寿增持佳兆业，遭遇“黑天鹅”

去年12月份，佳兆业公告称，其大股东兼董事会主席郭英成家族向生命人寿转让11.21%的股权，交易将于今年12月5日完成。佳兆业股份转让完成后，生命人寿持有佳兆业集团的权益将增加至29.96%，逼近要约收购临近点。而此后佳兆业发生了什么大家都知道的，而生命人寿累计为此支付的代价应该在40亿港元左右。

生命人寿增持金地集团

4月18日，生命人寿召开公司董事会执行委员会第十次会议，会议决议同意公司继续增持金地集团，持股比例不超过该公司总股本的30%。今年初，生命人寿因持股比例超过5%首次举牌金地集团。此后，生命人寿多次增持金地集团最终成为公司第一大股东。

碧桂园“傍上”平安

4月1日，碧桂园62.95亿港元入股9.9%，每股作价2.816港元，共发行22亿新股。平安自此成为碧桂园第二大股东。对于外界认为碧桂园是由于资金紧张才引入险资的说法，碧桂园方面回应称集团并没有迫切的融资需求。

万科第一股东之争

12月6日，万科发布公告称，截至2015年12月4日，深圳钜盛华通过资管计划买入公司A股股票，持股比例为4.969%，此次权益变动后，钜盛华及其一致行动人前海人寿合计持有公司A股比例为20.008%，取代华润成为公司第一大股东。

远洋股东之争

除了轰轰烈烈的钜盛华及其一致行动人前海人寿合计持有公司A股比例为20.008%，取代华润成为公司第一大股东的事件外，远洋地产股权变化也值得关注。安邦保险持有远洋地产20.5%的股权，成为其第二大股东。而值得注意的是，完成股权交易后，远洋地产的第一大股东仍为中国人寿，持股比例29.3%。至此，远洋地产的前两大股东分别被两大险资占领。

有温和的投资者，也有凶残的野蛮人

“门口的野蛮人”一词出自布赖恩·伯勒的《门口的野蛮人》一书，讲述了华尔街历史上最著名的公司争夺战——四个竞标方对美国RJR纳贝斯克公司的争夺战。而门口的野蛮人也被华尔街用来形容那些不怀好意的收购者。举牌是否想达到控制的目的，成为了评判“野蛮人”的重要标准。

近年来，险资举牌房企，究竟是想做温和的投资者还是凶猛的野蛮人呢？

温和的投资者

中国平安

4月1日，平安斥资约63亿港元持股9.9%，成为碧桂园第二大股东。当日，碧桂园新闻发言人称，引入平安有助于优化碧桂园股东结构，拓宽融资渠道，双方将结成紧密的战略同盟。对于双方的合作，碧桂园方面回应，引入平安成为碧桂园第二大股东，有助于优化碧桂园股东结构，进一步拓宽融资渠道。联手后，碧桂园频频进军一线，可以明确看到平安意志的存在感。

生命人寿

近两年，佳兆业经历了跌宕起伏。在佳兆业最为困难的时期，作为第二大股东的生命人寿层两次出手相救。今年11月20日，来自华尔街的对冲基金建议注资，二股东生命人寿再次携手郭英成予以抵制。辉立证券分析师陈星宇曾表示，对于生命人寿而言，除了拿出大量资金的投入以外，本身可能就与管理层有若干其他协议，所以，担当的角色自然超出一般投资者。

凶猛的野蛮人

前海人寿

1994 年，君万之争，一群野蛮人等在万科的门口，试图争夺万科的控制权。双方的较量最终以君安折戟而告终，然而野蛮人带来的影响和危机感久久未能消散。2015 年，前海人寿及其一致行动人频频举牌万科、超越华润成为万科第一大股东。有消息称，宝能系或将与安邦成为一致行动人、甚至或将再度出手触碰30%全面要约收购红线。对于宝能系是否想夺取万科A的控制权，也是市场关注的焦点。

安邦保险

近年，安邦保险在地产圈活跃异常，举牌金地、金融街、万科、远洋地产……尽管先后买入多家房地产上市公司，但安邦目前仅在金地保有一个董事会席位，是金地和金融街的二股东，而华业地产及万科则在买入后不久便陆续套利退出。有业内人士指出，安邦的角色游走于投资套利者与觊觎权利的“野蛮人”之间。但对于远洋地产，安邦斥资77.84亿港元一跃成为远洋二股东，安邦侵入房地产行业的野心也逐渐显露。年末，安邦再次举牌万科，共计持股5%，是万科第四大股东，一时间对于其趁乱增持万科的分析沸沸扬扬。

险资恋地产主要看实力：土地资源储备+高分红+蓄水池

前海人寿、生命人寿、安邦保险在市场上动作频频，而被举牌的企业，多是银行、地产类的公司。资本界的“高富帅”险资也不是随随便便选择恋爱对象的，他们一般都选择有实力的地产巨头，而中小房企对其望尘莫及。房地产对保险行业来讲好处在哪呢？

看好地产公司土地资源储备，分红收益率更有吸引力

目前处于资金充分过剩、且没有单一蓄水池带来的大类资产配置时代，中国保险目前40%左右的银行存款配置需要重配。在不考虑估值波动的情况下，买房就是赚取持有升值价值，买房地产股票就是赚取开发商品价值。险资及产业资本举牌地产股，一方面是看好地产公司拥有的优质物业资产和土地资源储备；另一方面优质地产股的分红收益率更加有吸引力，如万科A2014年度拿出归属净利润的35%，即55.24亿元进行分红，相对于2014年末约1531亿元的总市值，期间分红收益率达3.60%。

险资需要寻找蓄水池

攸克地产认为，如今资本越来越便宜。保险资金有两个特点：一是公认成本最低的资本，二是规模巨大。但在全社会流动性极度宽松的背景下，它的低成本的优势受到很大挑战，庞大的资金必须寻找安全的出口。也就是说，险资要为庞大资金寻找蓄水池。什么样的行业、公司，才能容纳或者说消化如此巨量资金？只有地产和银行。

部分房地产标的被低估，是介入的良机

如果说，险资介入房地产，首先是为了保值，那么，选择好的标的企业，则可望实现增值。

显然，并不是所有地产上市公司和所有城市都可实现保值的目标。但是在房地产萎靡的情形下，不少有实力的房地产标被低估，让一些保险公司捡了个便宜。对于投资来讲，任何行业，都要选龙头企业，险资投资也不例外。这就是中小房企对险资资本望尘莫及的原因。

险资搅动下，房地产行业会被颠覆吗？

险资注入房企，与房企强强联合，无疑增加了双方的资本实力，为房企注入和新鲜资本。然而，硬币的另一面是，险资入驻房企，不仅仅是影响公司的业务经营，而是可能变成闯入的“野蛮人”与原大股东、管理层展开股权暗战，这对房企来说，未必是好事。

地产公司管理体制开始调整

在外人看来，外来资本举牌地产公司，是明星与“网红”的结合。但在房地产公司看来，却是“野蛮人”的入侵。为防止野蛮人继续入侵，地产公司在管理体制上也开始有所调整。如金融街董事长刘世春曾在投资者交流平台上表示，集团将确保大股东地位，核心目标是改体制，向一线大区授权核心高管开展工作，改革总部高管和大区公司管理团队以及项目团队分配机制。

形成房企“大者恒大、强者恒强”的局面

张宏伟认为，从实际影响力与资源配置的角度来讲，险资举牌房企尤其是成为大股东之后，险资对于被举牌的房企的影响力会逐渐加大，险资的介入有可能会使一部分房企拥有相对充裕的资金，并且资金成本上远远低于同行，这些房企也可能因此插上新一轮规模化扩张的翅膀，形成“强者恒强，大者恒大”的局面。