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闽系凶猛：京城楼市又见黑马

https://www.biud.com.cn 2015年12月16日14:31 家居装修知识网

12月15日下午，北京市昌平区百善三角地商办用地以5亿元总价，6000元/平方米楼面价出让。对于动辄平方米5万元＋的北京土地市场来说，这块总价不高、楼面价亦不高的地块，容易被人忽视。但攸克君想提醒的是，又一家闽系房企中骏置业出现了。

近两年，一批闽系开发商以“黑马”姿态闪亮登场，而北京是其北上争相狙击的重要战场。除了大家熟知的泰禾、世茂、旭辉等企业外，阳光城今年也已杀入进京。而中骏置业则已低调潜伏京津冀多年，此前已在北京北二环德胜门拿下顶豪项目。

闽系房企的扩张路径惊人的一致：在大本营福建深耕细作，完成经验和资本的积累，再以京沪为支点，向一、二线城市全面扩张。泰禾、旭辉和中骏均是如此。闽系房企给攸克君印象最深的，主要有三个方面：第一，对多功能地块的运作模式；第二，在资本市场找钱的能力；第三，胆量过人；第四，产品力强。

先说胆量。闽系房企往往是在别人迟疑时敢于下手。

比如泰禾。2013年200亿元的拿地资金中，泰禾居然将其中三成以上押宝北京市场。而业内普遍认为2013年是上轮楼市的顶峰，因此在土地市场颇多观望。旭辉也是去年和今年上半年，多数企业犹豫时，一口气拿了10多块土地（半数以上为合作）。

中骏置业似乎是一位闽系的后来者，虽然这家企业多年前就在北京CBD核心区域开发了著名的“中骏•世界城”。

但中骏置业今年在京沪津的土地市场表现着实扎眼。除了在上海核心区抢下4宗地块不谈，中骏更在京津冀区域布下重阵。在天津，今年取得天津西青地块。在环北京经济圈的燕郊、唐山，目前有中骏•四季花都、中骏•南湖香郡在售项目。特别值得一提的是中骏•四季花都项目，2015年斩获20亿的销售额。

再说对多功能地块的理解，闽系房企这方面颇具特色。进入北京较早的广东房企，一般是开发纯住宅地块，以珠江合生为代表。少数商业地块，也是在核心区，如北京富力中心。但北京多中心规划实施以来，纯住宅地块已难得一见，出让的大都是多功能地块，位置也在五六环之间甚至六环之外。这正是泰禾、旭辉等企业擅长的运作模式。

这种多功能地块，两个重要元素是商和住，杀手锏则是高周转。简言之，旭辉可以造出市场接纳度非常高的商业产权别墅产品，而泰禾在通州台湖的一号街区LOFT产品，创造出800套房被一扫而光的销售战绩。其背后，是对产品与市场融合能力的理解和对成本的控制。曾在北京做过核心商业和豪宅的中骏置业，此次所拿的昌平百善三角地块，正是一宗商办综合用地。

闽系房企的快速扩张，需要大量且持续的低成本资金支撑。旭辉、泰禾、中骏置业都是在近5年登陆资本市场的闽系上市房企，它们在资本市场都有多渠道的找钱路径。即使前几年资本市场融资不畅时，闽系房企在民间还有相当灵活的融资管道。中骏置业在港上市，拥有境内外融资渠道，其净负债率是最低的闽企之一。同时，由于其毛利高，每年销售情况好，评级较高，融资成本相对较低。继10月30日完成发行第一期企业债20亿元后，12月10日完成发行第二期公司债，票面利率仅为5.3%。

从增幅看，闽系房企个个非同凡响。过去三年，中骏置业的销售额分别为60亿元、108亿元、119亿元，预计2015年将完成150亿元。而预计未来两年内，其在上海、北京、深圳、天津和燕郊，将贡献超过200亿元的资源。

最后，就产品力而言，泰禾的“院子系”已是尽人皆知；旭辉擅长近郊中低密度产品，屡现创新之作；而中骏则擅长核心区域的中高端住宅。包括在上海，厦门等地楼盘，皆实现了远超周边一线竞品的高溢价。

据了解，中骏置业目前土地储备532万平方米，其中一、二线城市占比达72.49%，上海、北京区域的土地储备面积99万平方米。

其中，位于北京北二环德胜门的中骏绝版豪宅，将于明年正式上市。该项目不仅位居寸土寸金的西城区，而且具备学区房特质，有望成为中骏置业在京的扛鼎力作。

12月3日，中骏置业公布的11月份销售业绩显示，公司合同销售额达到135亿元，已提前完成2015年全年销售目标。值得一提的是，北京、上海、深圳三地项目的累计合同销售额已占中骏销售总额的50%。一线城市如此之高的占比，在中型房企里是不多见的。

2016年，仅在京津冀地区，中骏将实现5盘同售，这样的黑马，值得期待。