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豪宅红海拼杀销售压力难破

https://www.biud.com.cn 2015年12月17日09:57 家居装修知识网

2015年，北京楼市不得不提的一个词就是“豪宅”，临近年底，据相关机构统计数字显示，截至12月14日，北京市单价10万+的顶豪已签约225套，实现销售金额120亿，两组数字分别是此前5年北京10万+顶豪销售数量和销售总金额的两倍之多。伴随着北京顶豪市场火热爆棚，开发商纷纷跳入豪宅红海拼杀，但未来豪宅市场的销售难题也是不得不面临的困局。

成交金额数倍增长

近日，开启楼市10万+新纪元的东坝顶豪首开保利天誉一期开盘17套，14套用作销售的别墅一日之间被抢购一空，消息一出，一片哗然。据记者了解，这14套房子单价最高的一套为13.2万/平方米，总价最低的一套也要1700万之多；另外，北京西三环的懋源·钓云台开盘当天开盘房源也惊现“日光”，实现认购金额7亿元。

高端住宅市场销售火爆，来自中原地产研究部提供的数据显示，截至12月14日，2015年北京“10万+”高端住宅成交爆发，签约套数达到了225套，而在2014年全年，北京仅成交24套。

另外，对比今年和去年单价10万元以上项目的成交总面积和成交总额来看，2014年北京“10万+”项目的总成交面积为1.22万平方米。今年截至12月14日，北京“10万+”项目的总成交面积为10.81万平方米；2014年北京“10万+”项目的总成交金额为13.96亿元，今年截至12月14日北京“10万+”项目的总成交金额为120.76亿元。

据中原地产研究部的统计数据来看，“6万+”的项目签约也达到了1956套，年内或将历史首次超过2000套。总价1000万元以上的商品房住宅签约达到了3092套，同比增幅也达到了46%。

谁买了这些豪宅？

光鲜的销售数字背后当然是一群有实力的买家来支撑。想到这些有实力的买家，大家会不自觉地想到了金融行业、企业高管、海归派，因为这些人已经积累了一定的社会财富，具备购买豪宅的实力。不过，据北京某豪宅营销人员透露，目前来消化北京豪宅市场的人员主要是企业主、IT、企业高管、互联网金融投资客，并且企业高管购买豪宅的群体数量正在减少，政府官员、公务员在减少，一些80后人群正在触摸北京豪宅。

业内人士透露，目前，关注北京顶豪市场的，一部分是富二代，另外一部分则是近几年借助互联网迅速成长起来的企业CEO，或者是职业经理人，除此之外，还有一些高精尖行业的从业者，这些人群的共性就是年轻化，他们创造社会财富的速度快得惊人，同时他们的购买力也是大得惊人。

中原地产首席分析师张大伟分析认为：5年前只要一个普通北京人、上海人买过2次房，现在的房屋升值基本已经可以触摸豪宅。另外，最近几年的政策激发了大众创新的活力，并催生了许多基于互联网技术或平台的新型致富模式和“新富人群”的涌现，追求高收入、高社会地位的同时，对豪宅的需求也是必不可少的。

豪宅红海多方面压力袭来

相对于楼市逐年下滑的态势，不断累积的楼市库存，豪宅市场的抢眼表现并不能掩盖其高库存带来去化压力。2015年是顶豪年，众所周知，张大伟表示：顶豪项目在2015年爆发，入市项目集中，如果叠加2015年的系列地王，未来预期入市的项目有望达到了50个，10万+这个市场依然是红海无疑。

“北京今年待售的顶豪住宅套数预计超过1000套，虽然对于豪宅项目来说，正常的销售周期起码在5～8年以上，但在目前这种情况下，豪宅市场的分化将非常严重，预期后续竞争更加激烈。”张大伟如是说。

北京市房地产协会副会长陈志也认为，虽然今年北京市豪宅销售规模创历史新高，但与供应相比，去化率仍是低水平。

“北京豪宅项目在短期内出现暴增，但其所面向的中产阶级客群增长速度相对较慢。”亚豪机构总监郭毅认为，未来北京豪宅市场将会出现严重供过于求的现象，而豪宅项目之间也将出现激烈竞争。这一背景之下，一些有豪宅成功开发经验的，并且有品牌客户黏性的企业无疑将占据优势，而一些豪宅界的“新面孔”，如取得丰台樊家村地王的葛洲坝等，则将面临更大风险。郭毅认为，未来豪宅丛生的背后，市场去化将成为摆在每个拿地房企面前的难题。　

某金融投资领域的业内人士表示：豪宅的消化速度是刚需楼盘的四分之一，一个刚需目标客群的楼盘，可能开盘就卖光，楼盘从拿证到售罄，在没有销售控制的情况下，可能只需要2-3年。如果是豪宅，从拿证到卖掉一半房源，恐怕需要5年的时间。如果一个体量在20万平方米的豪宅项目，要花5-8年才能够去化完成的话，每年融资成本在7%-8%。利润怎么保证？豪宅市场上销售速度慢又想尽快回笼资金，怎么办？就必须把价格提上去，把销售速度降下来，接受慢销售和长周期的新销售模式。而这种销售模式，只有1-2个豪宅项目的开发商还好说，如果都是这样的项目，将来会很难做。