富恒投资：在亚洲，我们看到许多投资机会

  作为一家长期专注于亚洲及欧洲市场的全球房地产投资及管理公司，ForumPartners（富恒投资）亚洲区主管Gregory Wells在接受《中国房地产金融》专访时认为，随着中国经济类型的转变，这将可能对亚洲整体经济产生重大影响。

  但在中国、日本、韩国这三个亚洲最具活力的国家中，Gregory Wells认为，中国依然是三个国家中短期内最值得关注的焦点国家。

  中国经济：由投资导向转为消费导向

  创建于2002年的Forum Partners（富恒投资），是一家全球房地产投资及资产管理公司。作为其亚洲区主管，Gregory Wells在房地产投资领域拥有超过25年的经验。 

  据Gregory Wells介绍，富恒投资主要专注于房地产领域的结构性债务投资，并协助投资者实现资产成长及增值，帮助房地产企业释放和提升资产与企业的价值。截至目前，该投资公司的全球总部位于英国伦敦，并在格林威治和香港分别设有区域总部，以关注这些区域内的重要投资机会。

  在Gregory Wells分析看来，中国经济增速放缓已经触底，宽松货币和财政政策的推行正开始影响中国经济。因此，中国经济增长放缓所带来的影响，特别是涉及到亚洲原料进口已经产生。此外，市场已经预期美国不久将要加息，这可能导致亚洲货币疲软，亚洲国家可能不会再调高利率，因此对于亚洲房地产市场产生的影响可能微乎其微。

  就亚洲房地产市场的表现而言，最大的风险来源于整体经济状况。若中国实体经济未能改善并遭遇经济“硬着路”，或者日本由流动性带动的经济出现倒退，那么这两个经济体的显著下滑将会对他们的贸易伙伴，特别是其他亚洲国家产生重大影响。无论是中国还是日本，都未看到重大的经济下行风险。

  中国经济继续“再平衡”，即由投资导向型经济转向消费导向型经济，这将可能对亚洲整体经济产生重大影响。随着中国消费者的影响力及消费能力的增强，这将推动中国经济改变深度依赖投资的模式。

  喜忧参半的三国房产

  谈及亚洲房地产市场，离不开中国、日本、韩国。Gregory Wells在为《中国房地产金融》解析上述三国的房地产市场时认为，中国是三个国家中短期内最重要的焦点市场。

  虽然中国经济不再保持两位数的增长，但中国经济增长的基本面仍旧稳固，即出口导向型经济未变。同时，中国的城镇化进程仍有巨大空间，中产阶层人口数量也在迅速增长。“鉴于中国经济增长的规模已经很大，以往的高增长率难以为继，但是预期中国未来仍然具有广阔的经济增长前景。“Gregory Wells预计，随着整体经济增长和中产阶层数量上升，对高质量的住宅和商业地产的需求，将继续推动中国房地产行业的整体发展。

  中国从“独生子女”到“全面二胎”的政策转变，带来的是人口增长率的上升，这必然会对房地产市场带来影响。然而，出生率对房地产行业产生的影响需要一段时间才能显现出来。考虑到“全面二胎”政策必然会导致人口数量的增加（不管是整体数量的净增长还是通过减缓人口数量下降的速度），房地产市场终将受到影响，但短期内不会受到太大影响

  日本是ForumPartners的另一主要市场。自从日本首相安倍晋三上台后，由宽松货币政策带来的流动性增加及经济复苏，通货膨胀和GDP增长虽然仍不稳定，但已经有所好转。近几年，日本的房地产行业明显受到流动性驱动经济复苏的影响。尽管安倍晋三的前两项举措，即：货币和财政宽松政策对经济的刺激效果显著，但第三项举措——经济结构调整，自实施以来尚未看到显著成效。“因此，从长远来看，现在就认定流动性驱动的经济复苏转变为由改革驱动的可持续经济增长，仍为时尚早。“Gregory Wells表示。

  韩国经济出现了意外的复苏，其整体经济增长放缓并未像预期般严重，经济增长仍保持稳定走势。但就房地产市场而言，其表现则有分化。一方面，韩国的住宅地产数量在去年大幅增长，而另一方面，尽管商业地产的空置率已得到缓解，但空置比率还是居高不下。

  亚洲投资机会众多

  Gregory表示，“在亚洲，我们看到了许多投资机会。”中国的投资机会主要集中在，为受制于流动性的中型市场担保人提供成长基金，特别是那些在亚洲区范围内进行住宅项目开发的担保人。同时，针对非核心另类资产的初创公司，例如：物流地产、养老地产及经济型酒店。“我们也看到了提供成长基金的投资机会。此外，由于信托贷款日趋成熟，我们对此也看到了很多投资机会。“

  在日本，仍有很多过度杠杆化的担保人，需要资金以实现资产重组及偿还到期债务。与中国市场相似，日本市场亦有投资非核心另类资产类别，例如养老地产、学生公寓、物流地产及经济型酒店的机会。此外，机构投资者较少关注的资产类别，例如区域零售资产等，同样具有投资机会。

  在韩国，大部分投资机会源于为受制于流动性的中型市场担保人提供资金。这类担保人可能从事住宅项目开发或商业资产收购因此需要利用表内财务杠杆。另外，韩国的非核另类资产类别（例如养老地产，学生公寓及经济型酒店）亦有投资机会。

  “我们为传统意义上未被覆盖的中型房地产开发商或地产行业提供成长基金或重组资金。降低风险的同时，保留股权上升空间。一般我们会通过次级股权和部分本期收益，来实现降低风险。我们所持股票的上升空间可能以不同方式来组合及实现，包括可转债、无息股票、权证或股息。” Gregory告诉《中国房地产金融》。

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