2015年三季度中国房地产市场形势总结
1.政策环境：降息、降准、降首付，货币信贷政策持续发力，鼓励住房消费助力稳增长
2015年三季度经济下行压力仍存，投资效率下降，融资环境仍面临挑战。在此背景下，中央保持稳增长、促消费、保投资的导向，在调整汇率后继续降准降息，降低首套房商贷首付及二套房公积金首付，取消限外令，降低房屋转让手续费，营造宽松的市场环境，缓解企业投融资压力，增强房地产行业持续回暖动力。地方也坚持因地制宜、分类指导，持续出台公积金放松、财政补贴等系列政策，刺激需求促进库存去化。多重政策组合效应下，楼市回暖趋势确立，未来中央将运用更多元化的政策组合调节流动性、鼓励企业投资，同时更加注重房地产长效机制的建立健全，为经济平稳健康发展奠定基础。
(1)货币政策持续放宽，金融信贷组合效应增强楼市回暖动力
调汇后降准降息，保障经济稳定增长。8月11日，人民币兑美元的中间价下调1.86%，三日内共计下跌4.66%。在调汇后央行再次降准降息，不仅释放流动性对冲资金外流，在一定程度上缓解经济下行压力，也进一步降低购房成本，刺激观望者入市，保持房地产市场热度。国务院专题会也定调稳定金融市场，同时央行采取扩大逆回购、中期借贷便利（MLF）、抵押补充贷款等多种政策工具及改革存款准备金考核制度，增加市场流动性和可贷资金。
首套房商贷及二套房公积金首付下降，“分类调控”政策更趋明显。8月底，住房城乡建设部、财政部、中国人民银行发布《关于调整住房公积金个人住房贷款购房最低首付款比例的通知》，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，最低首付款比例降至20％，有助于进一步推动改善型需求入市。9月30日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，在不实施“限购”措施的城市对于家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付比例调整为不低于25%。商贷门槛的降低将进一步扩大首置刚需和部分改善型消费群体的购买力，延续楼市持续回暖的信心。以上政策均不涉及一线城市，而是更为利好二三四线城市，是分类指导政策的具体体现。
住房公积金政策宽松力度加大，实际贷款额度提高、全面推行异地贷款。9月21日，住房城乡建设部发布了《关于住房公积金异地贷款有关操作问题的通知》，明确规定了住房公积金异地个人住房贷款的办理流程。季末，住房城乡建设部等三部委发布《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》要求提高实际贷款额度、拓宽贷款资金筹集渠道、全面推行异地贷款业务等。公积金贷款门槛显著降低，惠及更多城市、更多人群，将切实提高住房公积金使用效率。
多轮政策加码助推行业稳定，力争化解投融资难题。近日，国务院印发了《关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》，对于房地产行业的开发项目除保障性住房和普通商品住房项目不变外，其他项目最低资本金比例由30%降为25%。此次调整一定程度上使得房地产企业可用有效资金增加，推动企业积极调整开发节奏。同时，住建部等部门联合公布取消对境外个人在国内购买住房的限制条件，财政部和发改委降低房屋转让手续费，促需求释放。供应方面国土资源部和住建部等六部委下发《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》，从加大新供用地保障力度、鼓励盘活利用现有用地等方面采取措施，集中释放用地政策红利，促进新产业、新业态发展。
(2)地方因地制宜分类指导，积极调整楼市政策促消费去库存
调供促需双管齐下稳定市场预期。各地结合实际情况，相继出台政策稳定房地产市场，一方面从需求端缓解去库存压力，采取财政补贴、放宽套型比例、税费减免等方式，加大去库存力度，刺激刚性需求。另一方面从供应端调节供应，提升开发投资的热度，促进市场稳步开拓。
地方进一步放宽公积金政策，去库存促消费保障地方经济增长。全国多城市采取提高贷款额度、降低公积金贷款使用门槛、推进公积金异地通贷、明确公积金贷款受理标准、简化公积金提取流程等措施促进需求。同时，多地积极响应中央公积金信贷新政，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，再次申请住房公积金贷款购买住房的最低首付款比例由30%降低至20%。
区域房地产热度受严控，确保市场健康运行。北京周边地区受政策红利影响已经出现了楼市过热现象，通州8月的限购升级抑制恶意哄抬房价；河北省也从规划、土地及建设方面提出明确要求，力促北京周边地区房地产市场平稳发展。部分热点省市如天津、深圳、三亚等加强商品房管控，确保房地产市场健康运行。
(3)长效机制配套措施积极落实，京津冀新增长极加快推进
京津冀协同发展进一步明确，新增长极促经济发展。7月14日至15日，京津冀三地分别举行全体会议，全面落实《京津冀协同发展规划纲要》，明确各地定位。7月24日，京津冀协同发展工作推动会议在京召开。其后京津冀协同发展领导小组办公室负责人对于《京津冀协同发展规划纲要》给出具体的指导思想、基本原则、功能定位、空间布局和发展目标，进一步明确城市群和三地定位。有序疏解北京非首都功能是京津冀协同发展战略的核心，北京发布《新增产业禁止和限制目录(2015年版)》，对新增制造业、写字楼和酒店等公建作限制。在交通方面，交通运输部联合国家发改委即将印发《京津冀协同发展交通一体化规划》，交通一体化领导小组指出围绕一体化重点难点的六方面工作，进一步推进京津冀一体化提速。
不动产户籍改革稳步推进，土地财税政策逐步落实。不动产方面，国土资源部表示不动产统一登记机构整合工作进展顺利，国家和省级层面已经整合到位。户籍制度改革方面，地方积极推进户籍制度改革，包括广东、重庆和内蒙古等地在内，全国已经有24个省区出台了具体的实施意见。财税方面，财政部表示适时将房地产等行业纳入“营改增”试点，推进消费税改革。土地方面，国务院发布关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见，赋予“两权”抵押融资功能，开展“两权”抵押贷款试点。
加大保障房资金支持力度，推进住房制度改革。9月16日财政部公布的《关于做好城市棚户区改造相关工作的通知》，强调对已经签订合同并实施的城市棚户区改造项目，要按照合同和项目实施进度及时拨付财政资金，确保资金需要。同时，住建部将创新融资体制机制，推广特许经营等各种政府与资本合作PPP模式促进棚户区改造及配套基础设施建设。季末，《关于完善公共租赁住房租金补贴政策的通知》正式发布，多档公租房补贴标准提高，并且放宽补贴条件。北京、天津等地跟进中央政策，均因地制宜对保障房政策作出相关调整。另外，住房储蓄银行试点开始推行，产业化建筑推进加快，多层次住房体系进一步健全。
2. 新房：市场持续回暖，量增价涨，新开工筑底但投资乏力
(1)价格：三季度百城住宅价格上涨1.78%，涨幅持续扩大
Ø百城整体：三季度百城住宅价格累计上涨1.78%，8、9月同环比双涨
2015年三季度百城均价累计涨幅较上半年扩大0.96个百分点，8月环比涨幅扩大至0.95%，推动同比止跌转涨，9月环比涨幅收窄，同比涨幅扩大。根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，2015年1-9月百城住宅价格累计上涨2.61%，一季度跌幅持续收窄，5月止跌以来，百城住宅价格持续上涨。在稳楼市政策积极推进、市场持续回暖的情况下，楼市消费信心稳步提升，7月百城住宅价格环比上涨0.54%；8月市场成交继续保持稳定，百城价格指数环比涨幅扩大至0.95%，并推动同比止跌转涨，涨幅为0.15%，这是百城住宅均价16个月来首现双涨；9月继续双涨，环比上涨0.28%，涨幅较8月收窄0.67个百分点，同比上涨1.36%，涨幅扩大1.21个百分点。三季度累计上涨1.78%，涨幅较上半年扩大0.96个百分点。
Ø十大城市：三季度十大城市住宅均价累计上涨3.64%，八个城市累计上涨
2015年三季度十大城市住宅均价累计上涨3.64%，去年同期为下跌2.70%。自今年4月止跌以来，十大城市住宅价格持续上涨，三季度累计涨幅扩大至3.64%。具体来看，7月十大城市住宅价格环比涨幅扩大至1.15%，推动同比止跌，转为上涨1.30%，较百城整体提前一个月转为上涨；8月环比涨幅扩大至1.95%，同比涨幅扩大至3.83%；9月环比涨幅收窄至0.50%，受去年同期基数较低影响，同比涨幅扩大至5.64%。
2015年三季度十大城市中深圳、上海、北京等八个城市住宅价格累计上涨，仅成都和重庆（主城区）下跌。具体来看，深圳自去年9月以来，住宅价格持续呈上涨态势，今年受政策利好、供不应求、财富人群增长等多重因素影响，价格涨幅进一步扩大，累计涨幅高达26.20%，其中三季度累计上涨12.48%。上海、北京因城市发展水平高，综合实力强，对人口始终有较强的吸引力，住宅需求热度较高，房价上涨动力大，三季度累计涨幅超过4%；此外，武汉、南京、天津、杭州、广州住宅价格也呈上涨态势。成都和重庆（主城区）因三季度成交量持续下降，房企急于回笼资金，加大优惠力度，房价有所下跌，跌幅分别为1.39%和0.88%。
(2)需求：市场成交持续回暖，一线城市成交同比增长超五成
宽松政策下市场持续回暖，三季度成交绝对量为近五年同期最高。据初步统计，2015年1-9月，50个代表城市住宅月均成交约2770万平方米，同比增长近三成，绝对量创2010年以来同期最高水平。具体来看，今年以来，市场持续回暖，5月、6月、7月及8月各月成交均维持在3100万平方米以上，各月绝对量均为历史同期新高。今年三季度代表城市月均成交约3100万平方米，略高于二季度，同比增长近39%，为近五年同期最高。
(3)供应：供应季节性反弹，但仍低于去年同期
前三季度市场供应仍低于去年同期，9月出现季节性反弹。2015年1-9月，10个代表城市月均新批上市面积571万平方米，同比下降12.7%，但绝对量为2010年以来次高水平。具体来看，一季度新增供应开始回落，月均新批上市面积为367万平方米，同比下降15%；二季度仍持续下降，月均新批上市面积为651万平方米，同比下降16%；但是9月为传统的供应旺季，新批上市面积超过900万平方米，环比增长超五成，带动三季度月均供应达到695万平方米，同比降幅缩小至7.7%。
(4)库存：短期供求基本平衡，出清周期平稳下降
Ø销供比：今年以来供求基本平衡，热点城市供不应求
成交持续回暖，今年以来供求基本平衡。2015年至今，短期市场供求基本平衡，10个代表城市月均成交595万平方米，新批上市面积571万平方米，销供比为1.04，远高于去年同期的0.64。具体来看，除惠州外的代表城市短期需求均大于供应，其中上海、无锡和苏州的销供比均大于1.20。北京、广州的销供比分别为1.07和1.03，深圳为1.10，远高于去年同期的0.62，市场供不应求。天津的销供比也达到1.09。
Ø库存及去化：可售面积略有增加但出清周期持续下降
受供应增加影响短期库存提升，但出清周期平稳下降。据初步统计，受9月供应增加影响，截止2015年9月底，20个代表城市可售面积为17470万平方米，环比增加3.5%，但较今年初仍下降3.1%。出清周期方面，从去年9月以来，受到成交持续回暖影响，出清周期呈现下降趋势，尤其是今年三季度，成交连续位于高位，出清周期缩短明显。截止9月，20个代表城市出清周期降至11.4个月，较6月末缩短2.4个月，较此轮周期的最高点缩短6.8个月。
总体来看，从去年四季度开始，受到930新政、连续的降准降息及公积金政策调整等的影响，市场成交持续上行，今年二、三季度连续多月市场成交创同期新高。供应和库存方面，受9月传统供应旺季到来影响，三季度新增供应降幅有所收窄，导致可售面积略有增加，但是连续多月的成交高位，推动出清周期持续下降，三季度缩短了2.4个月，达到11.4个月。
(5)全国商品房销售持续回暖，新开工现筑底迹象但投资乏力
Ø需求：商品房销售持续回暖，销售面积、销售额同比增幅扩大
商品房销售持续回暖。2014年11月以来，我国开启新一轮货币宽松周期，至今共5次降息，3次全面降准，房贷成本已降至历史最低。今年以来，中央、地方利好政策频出，助力楼市回暖，1-8月，全国商品房销售面积为69675万平方米，同比增长7.2%。销售额为48042亿元，同比增长15.3%。1-8月，全国商品房销售面积、销售额延续回暖态势，累计同比增幅较1-7月分别扩大1.1、1.9个百分点，而8月为传统淡季，商品房销售面积、销售额分别同比增长14.7%、28.5%，增幅较7月分别收窄4.2、4.9个百分点。
分物业来看，住宅销售面积为61683万平方米，同比增长8.0%，较1-7月扩大1.1个百分点，销售额为40724亿元，同比增长18.7%，较1-7月扩大1.9个百分点；办公楼销售面积同比转降为增，增长8.5%，销售额同比增长12.9%；商业营业用房销售面积同比增长1.2%，销售额同比下降2.5%。
Ø供应：投资增速持续回落，房屋新开工现筑底迹象
1-8月房地产开发投资同比增速持续回落，回落幅度较1-7月略有扩大。2015年1-8月，全国房地产开发投资额为61063亿元，同比增长3.5%，增速较1-7月回落0.8个百分点，为连续第18个月回落，回落幅度较1-7月扩大0.5个百分点。其中，住宅开发投资额为41098亿元，同比增长2.3%，增幅较1-7月收窄0.7个百分点，占房地产开发投资的比重为67.3%，与1-7月持平。1-8月，市场销售持续回暖、房地产开发企业到位资金增速小幅加快，将为后续房地产开发投资带来积极影响。
2015年1-8月，新开工同比降幅显现筑底迹象，施工同比增速放缓，竣工面积同比降幅扩大。1-8月，全国房屋新开工面积为95182万平方米，同比下降16.8%，为连续第18个月同比下降，降幅与1-7月持平，显现出筑底迹象；其中，住宅新开工面积为65830万平方米，同比下降17.9%，降幅与1-7月持平。全国房屋施工面积达66.9亿平方米，同比增长2.5%，增速较1-7月回落0.9个百分点；其中，住宅施工面积为46.6亿平方米，同比增长0.2%，增速较1-7月回落0.8个百分点。全国房屋竣工面积为42475万平方米，同比下降14.6%，降幅较1-7月扩大1.5个百分点；其中，住宅竣工面积为31494万平方米，同比下降17.2%，降幅较1-7月扩大1.6个百分点。
Ø供求对比：销售新开工比显著高于去年同期，但部分城市仍存去化压力
1-8月销售开工比显著高于去年同期，但今年各季度呈回落态势。2015年1-8月，全国商品房新开工面积和销售面积差额为25507万平方米，比上半年增加8292万平方米。1-8月，销售开工比为0.73，销售的回暖与新开工面积同比持续下降，致销售开工比显著高于去年同期（0.57）；但1-8月销售开工比较上半年小幅回落0.01，较一季度回落0.04。
Ø资金来源：到位资金同比增速继续提升，企业资金压力有所缓解
房地产开发企业到位资金累计同比增速自今年6月起逐月提升，企业资金压力有所缓解。2015年1-8月，房地产开发企业到位资金为79742亿元，同比增长0.9%，较1-7月扩大0.4个百分点。随着今年以来商品房销售持续回暖，自4月起到位资金累计同比降幅逐月收窄，至6月转降为增，7月、8月累计同比增速持续提升，企业资金压力有缓解趋势。具体来看，随着银行及金融机构对房企贷款趋于谨慎，企业信贷压力增大，1-8月国内贷款为13956亿元，同比下降4.8%，降幅较1-7月扩大0.3个百分点；利用外资为204亿元，同比下降40.1%，较1-7月显著扩大15.6个百分点；自筹资金为31797亿元，同比下降2.5%，较1-7月扩大1.4个百分点；其他资金来源33785亿元，同比增长7.5%，较1-7月扩大2.8个百分点。在其他资金来源中，定金及预付款为19774亿元，累计同比增速于7月结束自2014年3月持续下降态势转为增长，8月同比增速继续提升至4.6%；个人按揭贷款为10118亿元，同比增长16.3%，累计增幅自今年4月以来逐月扩大。销售持续回暖加之利好个人购房的政策效应逐步显现，带动房地产开发企业资金回笼，企业开发建设的信心将逐步提振。
总体来看，需求方面，全国商品房销售持续回暖。供应方面，开发投资同比增速持续回落，商品房新开工显现筑底迹象。资金来源方面，到位资金同比增速继续提升，企业资金压力有所缓解。全国市场仍以去库存为主基调，不同城市分化仍将持续。
3. 二手房：三季度二手住宅均价继续攀升，成交显著回暖
(1)价格：三季度累计上涨4.71%，同比涨幅逐月扩大，多数城市涨幅明显
2015年三季度十大城市二手住宅均价累计上涨4.71%。根据对北京等十大城市主城区二手住宅活跃样本的调查，三季度十大城市二手住宅价格累计上涨4.71%，去年同期则累计下跌2.14%。今年一季度累计微幅上涨0.12%，二季度累计上涨4.26%。从各月均价来看，7月均价达到28017元/平方米，8-9月受利好政策的持续影响，均价继续上涨，于2015年9月达到历史最高均价，为28754元/平方米，较2014年3月的阶段性高点高出1538元/平方米。从各月环比来看，7月价格环比上涨2.02%，8月价格环比涨幅小幅收窄1.04个百分点至0.99%，9月涨幅再度扩大，环比上涨1.63%。从各月同比来看，7月价格同比上涨5.60%，8月同比上涨7.15%，涨幅扩大1.55个百分点，9月价格同比继续上涨至9.82%且涨幅持续扩大。
(2)成交：7-8月成交量同比大幅上升，7月创2013年4月以来单月新高
7-8月十大城市二手房累计成交量创新高，较去年同期大幅增长。2015年7-8月十大城市二手住宅共成交23.05万套，较去年同期的10.10万套大幅增长128.19%。整体来看，2015年1-8月十大城市二手住宅累计成交71.27万套，较去年同期的42.49万套大幅增长67.71%。具体来看，一季度共成交18.51万套，二季度成交继续回暖，共成交29.71万套，三季度随着政策持续作用，置换型改善需求继续平稳释放，7月二手房成交量创2013年4月以来单月最高成交记录，共成交11.84万套，同比增长135.49%；8月二手房成交量有所下降，共成交11.21万套，但同比仍大幅增长120.96%，涨幅较上月收窄14.53个百分点。
4. 土地：前三季度土地供需维持低位，三季度降幅趋缓市场企稳
(1)供求：高库存压力致前三季度土地供需回落，三季度市场逐渐企稳
前三季度各类土地总推出量同比明显下降，住宅、商办用地降幅均超过三成，三季度降幅明显收窄。2015年前三季度，全国300个城市共推出各类用地13.4亿平方米，同比下降26.1%。其中，住宅用地推出5.9亿平方米，同比下降31.1%；商办用地推出2.2亿平方米，同比下降34.8%。对比往年同期土地推出面积来看，2015年前三季度住宅月均推出面积为6608万平方米，为2010年以来最低；商办月均推出2459万平方米，同为2010年以来最低水平。分季度来看，一季度受到春节假期的影响各类土地推出量同比降幅达34.8%，其中住宅用地供应量同比下降42.1%；二季度各类用地推出量同比继续下降，但降幅有所缩小，三季度同比降幅进一步缩小至16.5%。总体来看，前三季度全国300城市土地供应依旧处于较低水平，市场整体库存量的居高不下和房企拿地信心不足使地方政府放慢了土地供应节奏。三季度以来，随着销售的转暖，土地市场供应下降幅明显缩小。
各类土地成交量同比降幅达三成，降幅大于推出量，企业拿地策略仍保持谨慎。2015年前三季度，全国300个城市各类土地共成交10.2亿平方米，同比下降30.1%，降幅大于推出量；各类土地成交出让金13507亿元，同比减少22.7%。其中，住宅用地成交4.4亿平方米，同比大幅下降33.6%，出让金同比减少18.9%；商办用地成交1.7亿平方米，同比下降37.4%，出让金同比减少33.4%。对比往年同期土地成交面积来看，2015年前三季度住宅用地月均成交面积为4933万平方米，为2010年来最低水平；商办用地月均成交面积为1872万平方米，也处于历史较低水平。分季度来看，一季度全国300个城市各类用地成交面积同比下降36.5%；二季度各类用地成交面积降幅继续扩大，而三季度成交同比降幅明显收窄至14.7%；总体来看，前三季度全国300城市土地成交量同比明显下降，且降幅超过土地推出量，三季度成交降幅较前两个季度有所收窄。目前，房企整体经营策略仍保持谨慎，扩张意愿不强，土地市场需求热度仍处较低水平。
(2)价格：成交结构变化致整体楼面价同比上涨，整体溢价率同比回升
成交结构变化致前三季度各类用地楼面价同比继续上涨，三季度楼面价再创新高。2015年前三季度，全国300个城市各类用地成交楼面均价为1308元/平方米，较去年同期上涨11.0%，其中住宅用地楼面均价为2108元/平方米，同比上涨22.4%；商办用地为1691元/平方米，同比上涨7.2%。分季度来看，一季度各类用地成交楼面价受工业用地占比提高影响，同比下跌6.8%，住宅与商办用地楼面价同比微幅上涨；二季度各类用地整体楼面价同比转跌为涨，同比上涨10.8%；三季度各类用地楼面价涨幅达到34.0%。总体来看，今年以来随着一、二线城市楼市销售回暖，企业在此类城市拿地信心逐渐恢复，一、二线城市成交占比提高，使前三季度全国300城市各类用地楼面价明显上涨。
前三季度溢价率同比略有回升，三季度提高显著。2015年前三季度，全国300个城市各类用地成交平均溢价率为13.4%，较去年同期提高2.1个百分点。其中，住宅用地溢价率为17.8%，较去年同期提高5.0个百分点；商办用地溢价率为5.3%，较去年前三季度下降5.8个百分点。分季度来看，一季度各类用地溢价率较去年同期下降4.3个百分点；二季度整体溢价率较去年同期基本止跌，其中住宅溢价率提升3.7个百分点；三季度各类用地溢价率18.6%，为近两年来单季度最高，较去年同期提高10.0个百分点。
5. 企业：品牌房企业绩保持增长，但拿地仍谨慎，债券融资规模扩大
(1)销售业绩：销售业绩再创新高，但目标完成率不达预期
品牌房企销售业绩累积再创新高，且增速有所提升。销售额来看，2015年1-9月，20家代表房企销售总额10778亿元，同比增长13.9%，较2014年同期增速（13.1%）提高0.8个百分点。尽管有今年一季度的同比持续下滑，但二季度以来随着政策利好的有效刺激，市场回暖态势明显，多数企业趁机加快推盘节奏积极去库存，7、8月份淡季不淡，三季度销售业绩依然创历史同期最高。
业绩的快速增长带来市场集中度的稳步提升。2015年1-8月，20家代表性房企销售面积总和占全国商品房销售面积比重高达12.4%，较2014年全年提升1.7个百分点，同期销售金额市场占有率19.5%，较2014年全年上升了1.0个百分点。在行业整体利润率下降的大环境下，大型品牌房企凭借雄厚的资金实力和有效的运营管理能力，通过规模扩张和专业比拼，不断提高自己的市场份额，在持续增强自身竞争力的同时，行业集中度不断提升。
品牌房企目标完成率不达预期，多数不足7成。2015年1-9月，20家品牌房企销售目标完成率平均值为65.7%。其中仅恒大、华润两家企业2015年目标完成率超8成，中海、越秀超70%，而首创、建业、远洋、富力等企业不足6成。
(2)拿地情况：土地投资规模大幅收缩，投资布局多在一线城市
前三季度房企拿地规模创近五年新低。2015年1-9月，20家代表性企业累计拿地面积5968万平方米（按规划建筑面积计算），同比下降11.7%，为近五年同期最低。累计拿地金额为2755亿元，同比增长17.9%。具体来看，今年一季度受去年同期高基数影响，且市场需求持续低迷，房企拿地信心不足，累计拿地金额仅911亿元，同比大幅下降27.8%； 随后，330新政出台，持续两次降息等政策利好明显刺激需求回暖，房企拿地积极性提升，20家代表房企6月和9月累计拿地金额同比增速均超100%。
(3)财务表现：房企负债率攀升，偿债能力走弱，债券融资方式受关注
上市房企负债率升至三年新高，速动比为近五年最低。截至2015年上半年，沪深A股142家上市开发房企资产负债率均值65.3%，较去年年末提升1.2个百分点，为2011年4季度以来新高，其中资产负债率超80%的房企占比24%；而剔除预收账款因素的影响，同期上市房企有效负债率61.4%，较去年年末上升1.1个百分点。就短期偿债能力而言，2015年上半年上市房企速动比率低至0.52，为近五年最低。综合来看，受上半年特别是一季度销售回暖放缓的影响，多数房企尤其中小企业资金链受困，新债还旧债，短期偿债能力呈走弱态势，上市房企资产负债率攀升至近三年最高水平。
多数房企信贷融资渠道遇阻，降息降准受惠有限。自2014年11月起，央行已累计3次全面降准、5次降息，货币政策持续进入宽松周期。但作为房地产企业最重要的融资渠道，国内贷款到位资金同比增速自2014年起持续下降，1-8月国内贷款同比降幅扩大至4.8%。由于银行提高对房地产行业的风控管理，房企的信贷门槛逐步上升，多数中小房企银行贷款难度加大，信贷成本有增无减，即使品牌房企融资成本也并没有明显降低。
中长期的债券融资方式受关注。今年以来，随着国内融资政策的逐渐放开，银行间市场的中期票据及沪深交易所的公司债成为房企重要的融资渠道，进入三季度，股债两市的“跷跷板效应”颇为明显，股市的波动调整为债券市场提供了充足的流动性，7月公司债月发行量930亿元，环比大幅增长251%，8月更是高达1110亿元，远超去年同期。公司债融资方式的受捧一方面是由于发行主体的扩容，门槛相对中期票据有所降低，更重要的是对企业融资成本的有效摊薄，2015年9月万科50亿元的5年期公司债票面利率仅3.5%，此外远洋、金融街、世茂、龙湖等品牌房企的发债成本均低于4.0%。
房企海外债务压力上升，海外融资积极性下降。我们对50家代表性房企监测显示，三季度海外融资共计135亿元，环比大幅下降80%，同比下降53%，为2014年以来最低，1-9月海外融资1128亿元，同比下降30%。受人民币贬值影响，房企海外偿债压力和风险增加，融资成本上升，企业海外融资意愿下降。
尽管企业销售业绩好转，但多数房企2015目标完成率仍不达预期，品牌房企的拿地投资减少，多集聚于一线及热点二线城市的优质地块，投资低迷的背后是多数房企开发资金的缺位，而目前国内宽松的信贷政策并没有明显改善行业融资环境，人民币贬值放缓了企业海外融资的步伐，国内债券市场逐渐受到上市房企的积极关注。
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