行情走淡 业界预期明年香港楼价降一成
香港基准利息跟随上调0.25%，但各银行尚未跟进。
时隔十年，美联储昨日凌晨决定将联邦基准利率提升25基点。联系汇率制度的香港昨日早间宣布跟进基本利率上调0 .25%，由0 .5%升至0 .75%.
不过，香港同业拆息昨日维持稳定。同时，占据香港存贷市场极大份额的汇丰银行昨日表态维持存贷利率不变，星展银行随后亦维持存贷利率，而其他银行尚未宣布提高存贷利率。
南都记者昨日从业内获悉，美国利率上升及住宅供求差距逐渐缩小，是构成楼价下行压力的因素。但香港资本市场及房地产业界对楼市的基本面更为担忧。而基于加息周期步伐温和的共识，香港业界昨日则有预估楼价的调整幅度约一成至一成半。
香港银行暂未加息
尽管基准利率提高，但昨日未见香港银行加息。
占据香港存贷市场极大份额的汇丰银行高层昨日表态称，美国加息0 .25厘的决定是市场预料中的事，鉴于香港银行体系资金充裕，汇丰决定维持存贷利率不变。据金管局12月16日披露的银行同业市场流动资产状况，截至12月21日，银行体系退还贴现窗拆出资金后的总结余预计在3913 .35亿港元。
“香港金管局跟随美联储调整基准利率，但香港银行同业拆息（H IB O R ）、最优惠利率（P rim eR ate）及综合利率（C om positeR ate）是否上调，有待观望。”耀才证券市场研究部高级分析员黄伟豪昨日对南都记者表示，香港银行未必会直接上调最优惠利率及按揭利率。以2004年6月美联储宣布加息为例，在连续调节后，香港银行滞后数月后宣布提高最优惠利率。
事实上，银行业对加息的反应各异。以历史情况为例。在美国两次议息期之间，渣打银行及东亚银行曾在2005年4月突然加息0 .25厘，其他中小银行跟进调整。不过汇丰银行、恒生银行等则维持最优惠利率不变。而9月，东亚银行等再度追加利息半厘，而汇丰、恒生则只加息0 .25厘。
“金管局动了基准利率，但银行会不会动用最优惠利率及同业拆息会不会抽高，目前暂时看不到这个情况。”香港金利丰证券研究部董事黄德几对南都记者表示，若银行对最优惠利率加价，供楼成本是增加的。
而香港金管局总裁陈德霖昨日则称，对香港来说，美元加息会令到从20 0 8年以来流入港元的1300亿美元等值的资金开始逐渐流走。由于美联储现时预期美元加息的步伐会是循序渐进，加上香港有接近16000亿港元的货币基础作为缓冲，所以目前估计香港银行同业市场拆息的上升很可能亦是一个渐进的过程。
陈德霖还表示，香港银行的存款和贷款利率会因应同业拆息变化而作出调整，但大家要留意，银行同业拆息是一个重要因素，但并不是唯一影响银行存贷利息的因素。即使同业拆息没有大升，银行亦可能会因应自身的资金的成本和风险变化而调高利息。
世邦魏理仕研究部更是评估加息对香港的影响时表示，预计息率将从极低水平回升，加息步伐将会循序渐进。因此对房地产需求的影响将延迟，直至2016至2017年加息幅度较大才更为明显。
楼价高企行情走淡
事实上，相对于美国加息施加给香港楼市的压力，香港资本市场及房地产业界对楼市的基本面更为担忧。
多位受访者对南都记者表示，香港房地产业对美国加息已有足够的心理准备，但更重要的是，经济环境与香港楼市供应，将影响未来楼市走势。
“经济前景来说是转弱，楼宇供应还是比较多，楼价还是有一定的压力。好多买家都有充足的弹银，但是要看楼价的情况。楼价都高企在近年的高位，但楼市行情很淡。”黄伟豪对南都记者表示，目前房地产商推新盘情况良好，实际上有减价优惠、按揭优惠等措施帮助香港居民上车，而实质这对房地产商的账面并不好。
南都记者近日亦从尖沙咀多位房地产经纪人处获悉，近期有上市房地产商的细价楼盘减价一成吸引客户，而红磡某知名房地产楼盘一个二手楼单位则由630万港元降至60 7万港元。
黄德几亦对南都记者表示，加息幅度是市场预期的幅度，而耶伦的言论意味着循序渐进。然而，目前推一手楼都是贴着市价推，影响不会太大。但从中长期来说，在加息周期里，楼价会有调整的压力。
“明年有很多一手楼要推。发展商会接近市价推出楼盘，并给予优惠与按揭优惠，折算下来是便宜了些；二手楼市场将胶着，因为已经买房的人，二手楼供楼成本不会太高，利息还是很低。香港买二手楼的，基本要付五成楼款的首期，向银行借贷的并不多。”黄德几对南都记者表示。
金管局自2 0 0 9年以来，已推出七轮宏观审慎监管措施，当中包括今年2月底、3月初的最新一轮措施。这些措施促使新造按揭成数由实施前平均64%下降至最近约52%，而供款与入息比率亦下降至35%.
明年楼价降温预期大
从2009年至2015年年中，香港楼价升幅已远超租金升幅，私人住宅售价、租金分别升185%及76%.
黄伟豪对南都记者表示，楼价近年升高，业绩基数大，未来房地产商是否会保持住势头，压力相当大。
基于加息周期步伐温和的共识，香港业界昨日有预估指，楼价的调整幅度约一成至一成半。
仲量联行昨日表示，相信20 16年楼价仅下跌0 %至5%，若加息确定为漫长加息周期的开端，以及香港住宅新供应大幅增加，才会对楼市有显著的影响。
中原亚太区住宅部总裁陈永杰则表示，市场预期息口向上，买楼收租回报转低，未必吸引，预期业主短期内会减价3%至5%，急出货业主则可能减价至少一成。
此外，非住宅类物业亦受影响。据悉，非住宅物业的价格和租金很大程度上取决于营商前景和利率走势。零售商铺的价格和租金，特别在黄金地段，将会受到零售销售前景疲弱所影响。经济增长减慢或租金可能下降，再加上加息预期，可能会对非住宅物业的资本价值构成下行压力。
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