深圳楼市：火爆还能延续多久？

  作为今年全国房价上涨的领头羊，深圳全年房价同比涨幅逾40%，个别热点地区甚至翻倍，深圳湾片区更是进入单价10万＋时代。

  深圳房地产市场的火爆能延续多久？在深圳城市开发用地不足的情况下，进驻深圳的开发商将从哪些渠道获得企业发展的空间？

  多因素促房价猛涨

  2015年初，不少地产中介机构预测，深圳房价将“微中有降”。然而，3个月后深圳楼市却开启了暴涨模式。

  支撑上述地产中介做出预判的依据，就数据准确性而言，其实并无不妥。只是他们忽视了影响需求端的因素。

  当时的供给端数据显示，2015年是供应大年。批售面积总量为535万平方米，仅低于2008年和2013年。如果按照深圳中原地产统计，2015年住宅供应总量将达到1024万平方米。

  与需求端有关的预判，不容乐观。当时，上述中介机构用2014年的销售情况作为基数，所得出的去化周期显示，2015年深圳楼市去化周期将同比大幅增长。然而，深圳却陷入“抢房”潮，曾一度有言论称深圳新房只够卖5个月。

  一般而言，衡量需求量，很难有一个公允的指标。仅就房价启动期而论，深圳这一轮房价上涨，与影响需求端变动的货币政策、收入、买者人数因素等有关。

  深圳今年房价暴涨始于2014年开启的降息降准政策，加速于2015年330新政，并在多次降息降准政策下持续火爆。简单讲，这些货币、信贷政策使得市面上的整体购买力增加了。

  房价一路上涨，各界对深圳的硅谷期许，进一步抬升潜在购买者的上涨预期，6月后，即使股市跳水，多个项目出现退房，但房价仍在高位小幅上涨。

  深圳人口持续净流入，使得人口基数规模在扩张，金融、科技等产业蓬勃发展，又保障了流入的人口质量，潜在购买力随之增加。这使得长期来看，深圳住宅的趋势是增值。

  当后两项因素没有改变，短期内又没有因素能大幅度影响收入时，2016年深圳房价何去何从？其实，很大程度上取决于资金偏好以及货币政策。

  一方面，市场对人民币避险的需求浓厚，但是将人民币兑换成美元的额度是有限的。另一方面，摩根大通首席中国经济学家朱海斌撰文称，2016年，“预计央行将继续使用手中现成的各种工具，包括存准率下调”，“利率方面，央行仍将继续使用存贷款基准利率作为政策信号，在2016年降息25个基点”。

  房企拓展项目靠旧改

  深圳面临近无新地可供的地步。中指院数据显示，2011年起，深圳招拍挂渠道的住宅土地供应持续走低。旧改地块在总供应中的比例节节攀升。

  12月14日，《2015年深圳市城市更新单元计划第四批计划》出炉。2015年已公布的4批旧改计划，涵盖75个项目，预计将释放700万平方米土地。其中，涉及居住功能的有48个。

  深圳房企掘金旧改已成必然。目前，受益于旧改项目的房企很多，按改造主体不同可大致分为三类：工业区旧改、城中村旧改、住宅区旧改。

  工业区旧改由于产权集中，改造难度最低，周期相对较短。目前市场上的住宅项目主要是城中村旧改，多个单日成交几十亿的项目均来源于此。最难的是住宅区旧改，产权分散，周期极长，极易把企业拖入拆迁泥潭。

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