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五大对策助中国摆脱住房供应过剩

https://www.biud.com.cn 2015年12月20日09:38 家居装修知识网

12月公布的2016年应对经济挑战的十大任务，承诺将削减庞大的房地产库存。

让购房者买下众多的空置住房--即经济学家所说的“去库存”，需要多方面的政策支持。尽管央行自去年末以来已经六次降息，将主要利率下调至4.35%的纪录低位，但作为政策弹药库中威力最大的武器，降息政策仍有实施空间。

中国提振需求的努力未能阻止经济滑坡，如今，从“鬼城”到钢厂再到煤矿，政策制定者正在展开新的行动，应对产能过剩和资源错配等供应侧的问题。

野村控股经济学家表示，在中共中央政治局将化解房地产库存纳入2016年主要任务后，中央经济工作会议可能很快推出更多措施来刺激房地产需求，包括加快农民工城镇化步伐，降低住房公积金提取难度，甚至可能还会出台减税措施。

野村驻香港中国首席经济学家赵扬本周在报告中表示，这些措施可能有助于提振房地产销售，在大城市更是如此。

以下是明年可能出现的一些政策变化：

1.贷款规定

中国央行已经下调了首套房和二套房的最低首付比例要求，让潜在买家可以借更多资金。中国9月30日将中小城市首套住房最低首付款比例下调5个百分点至25%。而在3月份，央行已经将部分二套房最低首付比例从60%下调至40%。

下调空间依然存在。从2003年到2010年，中国首套房购房者的首付比例最低只有20%，然后随着市场升温才提高至30%。不过，陈聪等中信证券房地产分析师在12月14日的报告中表示，决策者会“谨慎”考虑是否要进一步降低首付比例要求，以免门槛过低造成金融稳定风险。

2. 外来务工人员购房

中国政府还打算进一步推行居住证管理制度，让2.74亿外来务工人员中有更多人可以获得在城市购房所需的居住证，以此化解过剩的房地产库存。

据新华社报道，中共中央政治局周一要求通过农民工市民化来化解房地产库存。报道称，中共官员要求推进以满足“新市民”为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。

房地产数据及咨询公司克而瑞信息集团驻上海分析师杨科伟表示，为了鼓励农民在城市购买房屋，中国可能很快就会向农民工提供直接补贴。他说，安徽、四川和河南等省的县级政府已经开始提供此类补贴。

杨科伟说，中国可能将允许外来务工人员获得可享受医疗和教育等公共服务的城市户口，鼓励他们在城市定居。政治局周一表示2016年要加快提高户籍人口城镇化率。北京计划启动积分落户制度，让更多人获得北京市户口。

北京、上海、广州和深圳仍然规定，居住或缴纳社会保障费用不到一定时限的人不得在当地购买住房。

3.降低抵押贷款成本

中国政府还可以通过扩大住房公积金贷款发放规模的方式来刺激购房。住房公积金贷款利率低于商业贷款。中国政府今年3月和8月分别下调了首套房和第二套住房购买者的首付款比例规定，现在两者使用公积金贷款购房时的最低首付款比例均为20%。

中原地产驻上海研究主管Liu Yuan表示，如果购房者可以获得更多公积金贷款，这将是一个非常强的刺激措施，因为他们不需要拿出更多现金来偿还这些贷款。上海上月发行了69.6亿元人民币（10.8亿美元）住房公积金贷款支持债券。分析人士说，其他城市也可能跟进。

今年早些时候有报道称，一些政府官员提出要建立与美国架构类似的国家住房银行。房利美和房地美等美国的抵押贷款金融公司都是政府特许经营的。据《中国证券报》去年报道，中国国家开发银行及住房和城乡建设部已经提交了成立国家住房银行的初步方案。

4.政府采购

有了今年早些时候买入股票以遏制市场暴跌的先例，由国家购买住房可能也是一项选择。山东省9月份表示将购买小户型住宅并将其转换为公租房。更多地方政府可能也会效仿。

北京大学国家发展研究院院长姚洋表示，这将有助于重振市场信心；地方政府应当从开发商手中买入更多存量房，将其转化为保障房，把闲置的资源用起来。

5.减税

住宅买卖成本可能会很高，部分住宅交易除了缴纳营业税以外，还需缴纳高达20%的个人所得税。摩根大通首席中国经济学家朱海斌在周二于北京举行的记者会上表示，政府未来可能引入房贷利息抵税安排，住宅买卖成本可能降低。撰文/彭博社编辑/王怡

总之在中共中央政治局将化解房地产库存纳入2016年主要任务后，中央经济工作会议可能很快推出更多措施来刺激房地产需求。

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