房地产去库存:租售并举引入农民工市民化新需求
明年中国楼市的政策布局正在逐步明朗。
12月18日至21日，中央经济工作会议在北京召开。根据新华社公开的中央经济工作会议公告全文（下称“公告”），明年楼市政策的重要方向即是消化房地产库存。
公告称，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。
公告亦明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。
在中国房地产开发集团理事长孟晓苏看来，这是比1998年城镇房改更加意义深远的重大改革，即把居住制度改革延伸到“农民工”身上，惠及这些“新市民”。
我国上一轮住房制度改革在1998年，主要是以城镇户籍人口的公有住房产权化为主要方向。
在孟晓苏看来，“加快农民工市民化”是新型城镇化的核心，也就是说不只是允许其进城务工，更支持其购房转化为市民。1998年以来，城镇大部分的居住需求已经满足，未来将解决3亿人进城问题，这3亿人也将成为解决楼市库存的重要支柱。
化解高库存
中国房地产业协会原副会长朱中一表示，在一系列楼市托举政策下，2015年全国商品房的成交量有望接近或超过2013年的最高水平。
然而，高销售并未破题楼市库存问题，根据国家统计局数据，截至11月末，商品房待售面积69637万平方米。
但实际的库存口径远超于此，根据平安证券首席经济学家钟伟的测算，全国楼市库存将高达90亿平方米。
“虽然2014年以来，中央出台了一系列支持住房消费的政策，但是效果却不如人意。”全联房地产商会创会会长聂梅生介绍，为什么以前行得通的办法，到现在行不通了？核心在于2008年的楼市低迷受当时的调控政策以及国际金融危机影响，而现在大部分的刚需已经满足，楼市的供需关系已经逆转，光靠刺激这部分刚性需求是不足以消化现有库存的。
在聂梅生看来，挖掘新增的住房需求是解决高库存的重要内容。未来的新市民——农村居民——的居住需求无疑是新增住房需求的重要着力点。
公告称要通过加快农民工市民化、户籍制度改革等，扩大有效需求，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求，从而消化库存，稳定房地产市场。
根据国家统计局对农民工的调查数据，2014年农民工总数2.7亿，其中，在城镇自购房住的仅为1%，回农村住的13.3%，租房住的36.8%，住工棚的17.2%，住单位宿舍的28.3%。按照未来5年1亿人城镇化计算，如果70%的家庭人口在城镇购房（人均33.3平方米），每年以农民工为主体的购房需求可达4.6亿平方米。
农民工进城购房需系统性改革方案
有关支持农民工消化楼市库存，公告提出了两点方向，一个是进城买房，另一个是长期租房。
根据21世纪经济报道记者的在多地采访了解，落实农民工进城购房仍面临信贷、买房并不落户等诸多落地难题。
以安徽为例，根据国家统计局安徽调查总队统计，2014年，安徽外出农民工月均收入为3157元。
反观房价数据，今年11月份，合肥新建商品住宅平均价格8406元/㎡；六安均价4470元/㎡，黄山均价5335元/㎡。
按照可以落户的90平方米的普通住宅的总价计算，上述三地的总价分别为76.5万、40.2万、48万，按照目前25%的首付比例计算，大约为19万、10万、12万。也就是说，外出农民工不吃不喝分别需要5年，2年零8个月、3年零2个月才能攒够首付款。
首付款并不好挣，另一个现实情况是，即使满足首付款，农民工办房贷也并不容易，北京荣邦瑞明总经理陈民介绍，农民工存在收入不稳定、没缴纳社保、住房公积金，还贷信誉低等诸多问题。也就是说，农民购房后的贷款风险补偿机制并不健全，因此农民购房后还款执行难度较大。
业内人士也认为，农民工进城购房需谨慎处理，否则将放大以地产为切入点的金融风险。
21世纪经济报道记者致电中国银行个贷中心获悉，房贷起码是5年以上，且需要长期稳定的收入来源。即便几年后能全部提前还清房贷，也得需要证明目前的收入水平能够一直持续。
另一个值得关注点在于购房农民的户籍与其原有宅基地和耕地的矛盾如何处理解决。
陈民认为，真正解决农村居民的居住问题，是一个系统工程，必须从其实际入住的角度考虑，这还需要一系列配套改革跟进，比如户籍制度改革、农村承包土地经营权和农民住房财产权依法有偿转让和抵押贷款试点等，是要以创造更多更好的就业机会为前提，给予更充分的享受城市公共服务的权利保障，让“农民工”变得有购房能力和意愿，形成有效需求，才会有去库存一说。
朱中一也认为，支持进城难落户农民在城市购房和户籍制度改革，土地制度改革等都是配套实施的，支持进城落户农民工将其宅基地使用权及其房产依法自愿有偿转让。
在陈民看来，三四五线城市房地产市场缺少“财富效应”也是农民不愿进城购房的原因之一。如果配套改革跟不上，大部分进城买房的农民，也依然在大城市务工，所购住房也将大量空置，并引发后续的去化难题。
补位租赁市场
值得一提的是，除了农民工市民化新增的住房需求，另一个解决高库存的方向是补位租赁市场。
公告特别强调，要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。公告也称将建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。
实际上，早在2015年1月6日，住建部即出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场指导意见》，鼓励开发商“售转租”、地方政府回购商品房用作保障房，核心思路是通过推动租房减轻库存压力。
万科总裁郁亮告诉记者，搞活租赁市场是住房由增量市场转为存量市场的一大方向，也属于房地产供给侧改革的重要内容，有利于降低企业运营成本。
不过，通过租赁市场去库存亦被业内人士质疑，业内专家称，当前中国房地产的盈利模式还是简单的 “开发-销售”模式。以住宅产品为例，每年租赁回报达到2%都很勉强。要求开发商不销售，而去慢慢收租金以求长期回报，不符合企业逐利的基本需求。
“房地产信托证券化比较适合于经营性项目，是发达国家经营性项目很普遍的一种运作方式，也是以持有运营为主房企重要的变现渠道，但是中国住宅租金普遍不到2%的投资回报率很难证券化。”业内人士如是表述。
另外，业内人士介绍，中国的楼市存在明显的供需错位现状，当前租赁市场活跃的城市，是人口导入特征显著的北上广深及部分二线城市，而供求失衡、库存高企的，却又往往是人口导出的一些二线及大多数三四线城市。
陈民也表示，一直以来，政府为了维持土地财政，而疏忽了对租房市场的培育，高地价和税费是租赁市场收益率低、短期难培育的主因。结合配套制度改革方向，陈民认为，集体建设用地、宅基地、小产权房等可以试点转为共有产权的租赁市场。
郁亮也向记者建议，除了培育和发展存量商品房部分的租赁市场，也可以考虑在土地供应上就限定租赁产品。
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