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房地产资产证券化破冰年世茂领衔地产金融革命

https://www.biud.com.cn 2015年12月25日08:09 家居装修知识网

自2014年“央四条”提出开展房地产信托投资基金（REITs）试点后，房地产资产证券化的进程明显加快，而2015年，显然成为房地产资产证券化破冰之年，龙头房企在今年的金融运作手段，让人眼花缭乱。万科联手鹏华基金发起国内首只公募REITs，万达与快钱公司合作发布众筹理财产品“稳赚1号”……其中，世茂联合博时资本、汇添富资本的两笔房地产ABS产品，可能成为中国地产金融史上的一个转折点。

7月10日,“博时资本--世茂天成物业资产支持专项计划”获上海证券交易所无异议函，意味着全国首单物业费资产证券化项目(以下简称“世茂物业费ABS”)正式出炉。12月8日，“汇添富资本-世茂购房尾款资产支持专项计划”（以下简称“世茂购房尾款ABS”）在上海证券交易成功挂牌，全国首单购房尾款资产证券化产品因此诞生。

易居中国执行总裁丁祖昱认为，世茂的这次尾款证券化更可能引起房地产金融的一场革命。

将大大改善整个行业的现金流水平

事实上，房地产资产证券化在行业内的讨论已有十来年，但这十余年来一直没有大的突破。

但是，今年却完成了破冰之旅。世茂房地产连续推出的两项资产证券化产品，并均获中诚信证券评估有限公司给予AAA评级，给业界带来启迪，房地产资产证券化的内容远远不仅涉及房地产本身。

世茂集团联合博时资本推出的国内首单物业费ABS，以物业费收入为基础资产的资产证券化产品。业界人士认为：“物业费ABS对应的物业费市场容量很大，有望成为交易所证券化产品的重要组成部分之一。”

相较于物业费ABS，购房尾款ABS带给业界的震动更为震撼。丁祖昱认为，由于购房尾款占据比例巨大，世茂的购房尾款ABS将大大改善房地产企业的现金流。目前，房地产行业前7强房企的销售规模在千亿以上，前10强能达到600亿元以上。占据总房价10%的购房尾款规模至少有60亿~100亿元的规模，完全能做成上千亿的市场。而购房尾款资产证券化，还可以进一步发展为银行按揭款的资产证券化。

目前，银行贷款从申请到最终审批有三个月左右的周期，把这三个月周期也做成证券化的话，实际市场规模还会更大。

更低的负债率&更高的收益率

世茂物业费和购房尾款的两单ABS虽然目前规模不大，但意义深远，该模式能帮助世茂大幅降低公司的资产负债率，提升企业的整体收益水平。

解决房企回款率，一直是地产商的痛点。根据业界专家介绍，龙头房企的回款率一般在80%~90%，个别房企的回款率甚至只有70%上下。但世茂的购房尾款ABS产品，却能够有效解决开发商的上述痛点，不仅有效降低企业的资金负债率，增加流动资金，还能有效提升公司的净资产收益率。

9月16日，世茂成功发行第一期境内公司债人民币60亿元，票面年利率3.90%。10月16日，世茂发行第二期公司债14亿元，票面利率4.15%。融资成本的下降、资产周转速度的提高，将进一步提升世茂的净资产收益率。

房地产业的互联网小额贷款公司

今年10月份，世茂获批筹建房地产行业首个互联网小额贷款公司。根据渝两江金发【2015】35号文件批复，世茂控股有限公司获准于2015年开始独资筹建重庆市小额贷款有限公司。

互联网小额贷款公司通过互联网获取客户，客户覆盖面更广，审批更灵活，手续相对简便，能使更多小微企业和消费者享受到便捷的金融服务。网络小贷公司重视客户网上的交易数据，同时结合网络技术，用户申贷、支用、还贷均可在网上完成。服务人群可以是小微企业主，也可以是购房者和其他普通消费者等。

互联网小额贷款公司目前在全国范围内仅有十数家，世茂集团是其中唯一一家以房地产为基础的互联网小额贷款公司。

不仅如此，由于世茂集团还布局了大量的酒店和购物中心项目，业内人士分析称：上述小额贷款公司有可能进一步涉足消费贷款、中小企业贷等更多类型。