李延杰：人口控制是支撑北京高端市场的一大理由
2015，多项利好新政轮番出台，拉动房地产市场全面复苏。北京楼市，量价齐涨，高端和商住成交双峰并峙。北京土地市场成交金额飙涨，地价领跑房价，顶豪项目遍地开花。
与此同时，开发商开始真正主动对话购房者，了解目标客群的居住需求，关注产品力。房企对互联网思维的探索，更进一步。站在2016年的风口，回望2015年，哪些是值得关注的重要趋势，又将如何深刻地影响着2016年的楼市。房天下独家对话燕西华府项目营销总监李延杰，共同探讨2016年楼市之变。
燕西华府营销总监 李延杰
李延杰，年轻有为，接触过他的人都认为他爽快、仗义。燕西华府能够多次获得京城别墅月度销冠有他的一份功劳。
对于2015年的市场情况，李延杰认为，在多次降息降准政策下市场持续火热，高端改善市场的表现更为突出。从供给端看，不管房源数量还是新开盘项目都明显增加。他认为，随着二胎放开的政策影响，2016年改善类产品的需求还将进一步得到释放。
在他看来，当北京人口触及红线，人群结构分化是必然，一旦新增人口达到天花板的限制，改善必将成为主流，自住类客群不断从刚需向改善类住宅转移，而投资客也在不断向一线城市回流，而卖旧买新则是改善的一个大方向。
李延杰认为，北京住房市场在发生变化。就新房市场而言，刚需一族或将陷入无房可买的尴尬境地。西部的门头沟仅有的住宅最低也是300多万；北部昌平区域在售住宅产品少有小户型，顺义鲜有住宅产品；东部的通州本身在售住宅较少且多为大户型，再加上严格的限购令，只能望而却步；南部的大兴亦庄区域，均价已达25000-30000元/平米，可选刚需房源也是寥寥无几，位居西南的房山或许还是个刚需住宅存量较大的区域。在他看来，未来刚需的归宿或许应该是二手房、公寓类产品以及北京远郊区和靠近北京城的燕郊、固安、香河等地。
以下是采访实录：
记者：北京前11个月商品房住宅成交量超过了去年全年，商品住宅的成交金额创5年来同期新高，北京新房价格同比上涨8.11%。您认为中国经济增速度放缓时，楼市超预期火热的原因有哪些？
李延杰：我们还记得2014年底的那一波翘尾行情，2015年的整体行情始于2014年开启的降息降准政策，加速于2015年330新政，并在多次降息降准政策下市场持续火热，简单讲，这些货币、信贷政策使得市面上的整体购买力增加了，另一方面，也减轻了开发商资金面的压力。而从2015年市场数据分析能得出，高端改善市场的表现则更为突出，显而易见刚需还是受到保障性住房政策一定的冲击，而改善高端市场受13、14年所拍高价土地的入市影响，从供给端不管房源数量还是新开盘项目都明显增加。再补充一句，随着二胎政策的完全放开，据说是元旦，改善类产品的需求也将进一步得到释放。
记者：政府层面屡提“去库存”，侧面反映出目前楼市供求失衡的现状。供大于求，更需开发商对目标人群深入钻研，提升产品创新力，实现与竞争楼盘的差异化，您在操盘过程中，营销策略有何针对性调整？
李延杰：差异化是项目赢得市场赢得客户的关键！燕西华府项目作为华府系列产品，它是继04年万城华府、07年西山华府之后“华府中国”品牌旗下的又一力作，山水环境、交通便捷、产品品质、别墅居住的体验等这些价值是我们一直在给客户讲解的，但在市场上，这些价值又并非燕西华府独有，进而这些也成为市场多数高端项目的价值诉求。在挖掘燕西华府项目自身特质的时候，我们从华府品牌深耕海淀十余年的经验中，总结出了这个项目的特质，那就是她的文脉，他的文化基因，从西山华府的人大附中西山学校再到燕西华府的人大附中丰台学校，华府系列一直秉承了这种文脉书香，而因此我们将这种学府别墅的项目特质提炼出来，结合线上的推广、线下的活动等等，不断传递给我们的客户。
记者：北京市委强调“控制北京市人口规模，严守2300万人口红线”。可预见未来北京的购房需求是存在天花板的，购房者人群结构分化亦是必然，购房者买房需求会有所改变。您认为北京购房房人群结构未来会出现哪些变化？相应的，其居住需求会有哪些变化趋势？
李延杰：当人口触及红线，人群结构分化是必然，而这一部分人置业目的各有不同，我们现阶段说卖旧买新肯定是改善的一个大方向，一旦新增人口达到天花板的限制，从自住而言，从刚需到改善到再改，这是一个再自然不过的过程，刚也说到，开发商也是针对客户需求、市场环境、技术发展不断推陈出新，产品升级换代，所以说，自住类客群有不断向上改善的需求。而投资客的回流也是不争的事实，随着一线城市资源的日渐稀缺，淘汰掉二三线城市的资产，将更多的不动产集中到一线城市，淘汰手里的老旧资产，配置增长潜力更大的资产，这也是一个趋势，所以说北京人口控制这是支撑未来改善类产品乃至豪宅市场的一大理由。
记者：北京五环内房价破5万，地价决定未来全面豪宅化，支撑起北京楼市的刚需今后要去哪儿？
李延杰：五环沿线豪宅遍地已是不争的事实。刚性需求曾一度作为楼市中的购房主力，开发商眼中的“上帝”。而现在，就新房而言，一直位居财富中低层的刚需一族或将陷入无房可买的尴尬境地，西部的门头沟仅有的住宅最低也是300多万；北部昌平区域在售住宅产品少有小户型，顺义鲜有住宅产品；东部的通州本身在售住宅较少且多为大户型，再加上严格的限购令，只能望而却步；南部的大兴亦庄区域，均价已达25000-30000元/平米，可选刚需房源也是寥寥无几，位居西南的房山或许还是个刚需住宅存量较大的区域。未来刚需的归宿或许应该是二手房、公寓类产品以及北京远郊区和靠近北京城的燕郊、固安、香河等地。
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