楼市去库存：供给改革遭遇供地矛盾
毫无疑问， “供给侧改革”已成为时下最为热门的经济领域新名词。然而，对于同样是时下最热的名词、也是亟待解决的楼市“去库存”而言，供给侧改革从何处入手被广泛讨论。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，“供给侧改革一方面是政府方面土地供给的问题，因为房地产市场有个特别的一点，就是供给端不仅是开发商企业，还有政府在里边，这实际上是提出一个土地制度改革的问题。”
楼市供需已失衡
11月召开的中央财经领导小组会议提出：在适度扩大总需求的同时，重点加强供给侧结构性改革。会议同时部署4项措施：促进过剩产能有效化；降低成本，帮助企业保持竞争优势；化解房地产库存，促进房地产持续发展；要防范化解金融风险。
毫无疑问，供给侧改革已然成为当前比较热的话题，习近平总书记在中央财经领导小组会议上提到了，化解房地产库存，促进房地产持续发展；这让如何做好房地产供给侧改革，成为当前库存高企的楼市最为关心的问题。
从高层的连续喊话去库存，已经是把“去库存”放在前所未有的高度。
库存为什么大，根本的源头在哪？这是库存量大的地区必须考虑的。
在中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌看来，房地产市场的供需失衡是库存高企的主要症结。
顾云昌向《中国产经新闻》记者分析说，从开发商的产品协调来说，因为过去的市场是供大于求的市场，所以我们产品的精细化程度不高，品质不高。有几个问 题，一个是精细化的程度，其次是差异化，不同的人有不同的需求，不同收入有不同的需求，我们产品同质化比较严重，第三就是绿色化的问题，绿色产品，我们的 房还是毛坯房，我们的净能减排还有很大差距，还有就是服务化，我们的住宅小区里比较注重的是产品品质、规划等级，此外还有服务品质的问题，包括物业管理、 社区的服务，要增加更多的居民服务产品以及智能化的发展。
而中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一在接受《中国产经新闻》记者采访时也表示，目前就是多渠道地化解房地产库存，比如说，没有开发的，严控增量，调整层面。原来的一些层面可以改为城迁安置房，调整为保障性住房。这些属于调整的去库存。
开发模式待调整
数位接受《中国产经新闻》记者采访的专家均表示，做好供给侧改革，做好去库存必须与实际的需求相对应。
在朱中一看来，供给侧改革理论是对各行各业都适用，尤其对传统行业，对房地产行业同样也是适应的。
“什么样的适用呢，要分类，存量房大的要多渠道的消化库存，需求旺盛供给不足的要增加有效供给，还有一个问题就是，我们一直主张，作为政府部门要制定十 三五的筹划发展规划，这是我历年来主张的，现在我知道住建部委的制定规划，就是通过规划，以需求为导向。”朱中一告诉记者，首先要摸清需求和供给的条件， 在摸清这个基础上，按照调整层面，优化增量然后增加有效供给，来编制这个规划，最后通过规划来引导土地供给，住房供给，构建以需求为导向、以住房规划为指 导的住房供应模式。
“其次是供给端问题，实际上是需求端与供给端的对接问题。所以为什么讲，总书记讲供给侧改革的思路，要在供给和需求两方面发力，依然是供需对接的问题。市场上是供求平衡的问题。”朱中一告诉记者。
朱中一表示，需求比较旺盛，供给相对不足的那些地方，就要增加普通住房的供应，怎么样增加适合不同老百姓(603883,股吧) 的，或者中小套型的普通商品房，这个应该是要考虑的。从我们住房的整体情况来说，供求大概是总体平衡，有些地方出现区域性的阶段性的结构性的供剩。这是一 种情况，还有一种情况是，就是部分老百姓买不起房，咱们讲的家乡政策问题是继续存在的，更重要的是农村大量转移人口，怎么去解决这个问题还没有一种比较清 晰的途径。
而顾云昌也给记者举例说，我们做棚户区改革，今年580万套，明年600万套，棚户区改造中需要房子，那么过去的做法是盖新 房来满足棚户区改革的居民需要，现在供应这些家庭，可以用存量房来解决，一边是空房而很多再盖房就是增加库存，那么这两者就可以结合起来了，尽量用货币换 签的办法，买现在存量的房子，让棚户区的人们可以有更多的选择。一方面满足了居住家庭的需求，一方面也消化了库存。
同时顾云昌还提到了其他办法，“万科提出的可以先租后买，供应端的方法可以先租后买，也有半租半买，比如为解决农民工住房，政府可以补贴一部分农民工可以买一半产权，另外一半可以先交房租，这样就降低了门槛可以购买，然后经过一段时间以房租抵扣房价，慢慢的产权就属于他了。”顾云昌说，供应方在供应的办法上也是一种创新改革。只要利于消化存量。
改革或触及土地供应制度
有声音认为，楼市供给在需求不断减弱的现状下而又持续增长的背后，是地方政府过度依赖土地财政所导致的。对此，朱中一认为，从根本的源头来讲，也就是政府的盲目批地造成的，过分依赖土地财政，另外企业盲目开发，就造成库存量大，这就是供给侧的问题。
据了解，从供给侧来看，一线城市本身土地稀缺，导致地价快速增长的同时，“地王”不断，这又直接导致楼市供应产品的高端化。
以北京为例，虽然销量不断下滑，但土地市场仍在持续升温，甚至过去不太看好的南城土地价格都在不断刷新，楼面地价从5.2万元/平方米、5.6万元/平方米、7.5万元/平方米不断水涨船高。
数据显示，目前六环内新拍地块的楼面价基本上都超过了3万元/平方米，而五环内房价达6万元/平方米。
顾云昌认为，一二线城市商业用地供应量过大，住宅用地明显不足，反过来三四线城市住宅用地供应过多，而商业用地有待进一步地开发，真正好一点的商业综合体在三四线城市还有很大的需求。”
顾云昌说，因为综合体供应上都是好地段，价格也比较高，地方政府愿意把土地拿出来做综合体商业用地，商业用地严重过剩也说明供给侧的问题。
“供给侧改革一方面是政府方面土地供给的问题，因为房地产市场有个特别的一点就是供给端不仅是开发商企业，还有政府在里边，这实际上是提出一个土地制度改革的问题。”顾云昌表示，比如北京、上海这样的城市，住宅土地供应量不足，反过来工业用地供应量和利用率都不高。现在像北京、上海不少地方要实现通过土地结构的调整，更多的土地来供应住宅用地，而有些工业用地恐怕还要控制住。
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