2015楼市盘点：10大关键词看懂房地产
2015年，是中国房地产市场值得铭记的一年。在这一年里，进入下半场的房地产市场随着各项刺激措施而逐步复苏，去库存、降息降准、公积金松绑、限购放松……货币、行政手段轮番上阵，改善型需求大量释放，一线及重点二线城市楼市成交快速回暖，部分地区甚至迎来房价的暴涨,但城市分化加剧趋势没有改变，三四线城市仍然深陷高库存泥潭。另一面，龙头房企业绩再创新高，多元化、重组、合作、跨界，各种创新突破不断上演，但企业分化的趋势同样没有改变?，困顿、退出、转型……中小房企仍然步履蹒跚。此外，更有资本大鳄来袭，“野蛮人”敲门声急，互联网+上了一切，联合办公、定制户型、众筹、O2O……新业态和新产品让传统地产在分化中不断前行。我们总结2015楼市的十大关键词，重新梳理市场发展脉络，或许有助于了解2016年的市场前景。
【关键词一：去库存】
化解房地产库存成为国家经济工作任务
11月10日上午，中共中央总书记、国家主席习近平在中央财经领导小组第十一次会议上强调“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”。这是习近平十八大以来首次提到房地产行业，并为房地产行业定调。
12月中旬，中央经济工作会议将“化解房地产库存”列为2016年中国经济工作五大任务之一，并为此开出户籍制度改革、发展住房租赁市场等五味“药方”。其中，鼓励房企顺应市场规律适当降价，颇受舆论关注。20多年来，这是该会议首次直接“喊话”鼓励开发商降价。
【关键词二：降息降准】
5次降息、4次降准
货币手段向来是最有效的调控方式之一。连续降息，对2015年楼市走势起到了极其重要的作用。连续5次降息，五年期以上贷款基准利率由6.15%下调到了4.9%，直接利好购房者。同时，降准增加资金流动性，降息大大降低房企的融资成本，有利于提振开发企业房地产开发投资的信心。
【关键词三：松绑】
降首付、降税费
3月30日，央行、住建部和银监会联合下发《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房贷首付比例下限降至40%；使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%；对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。
同日，财政部、国家税务总局发布：个人转卖普通住房，免征营业税期限由原来超过5年（含5年）下调为超过2年（含2年）。
9月30日，央行和银监会联合公布了一份通知，把非限购城市首套房首付款比例，从原来的不低于30%调整为不低于25%。
限外令取消
8月27日，六部委联合发文宣布调整房地产市场外资准入和管理政策。通知明确了有资格的境外机构和个人可在中国境内购房。这是 “限外令”自2006年颁布以来，首次在全国范围内松绑。
各项政策松绑的刺激措施在很大程度上降低了购房门槛，同时税费、利息方面的调整也减轻了购房成本，加上行政干预措施退出如大多数城市限购取消，由此促成了2015年楼市的反弹。
【关键词四：险资】
2015年，房地产市场刮起了一股保险风。据中房网统计，截止2015年12月中旬共有16家险资跻身41家上市房企前十股东。多家保险公司接连举牌A股、H股上市房企，万科、碧桂园、远洋、金融街、金地等众多品牌房企相继成为险资的目标。
“宝万之争”更是成为2015年房地产行业最重头的大戏之一。截至12月18日，宝能系在万科的持股比例上升至24.26%，成为第一大股东。万科董事会主席王石公开宣布不欢迎宝能系，并采取了停牌应战。宝能系与万科管理层争夺万科控制权的争夺战目前硝烟正浓，其结果将对中国的地产行业与资本市场的未来走向产生重要影响，同时，险资追逐房地产的趋势在短期的未来还会加强，地产上市公司如何应对险资的不断举牌、完善公司治理结构，将是一个重大课题。
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【关键词五：房价】
在利好政策不断推动下，2015年一线和部分二线城市市场成交逐月好转，全国的商品房销售面积增速也开始转正，在三季度小幅回调后，四季度成交持续走高。据国家统计局数据推算，全年商品房销售面积达到13亿平方米已经几乎板上钉钉，商品房销售金额全年预计将达9万亿左右，超过2013年的8.14万亿元，再次创下历史纪录。从企业销售业绩来看，销售前10强、20强都超过了历史最高点。
与市场火热对应的是不断上行的房价。由克而瑞信息集团(CRIC)、易居房地产研究院和中国房地产测评中心发布的《中国城市住房价格288指数》（“中住288指数”）显示，2015年5月起，全国一手房交易价格指数环比就呈上涨态势，连涨8月已基成定局。更突出的是，一线城市的房价2015年基本都呈同比和环比的上涨趋势，深圳、上海、北京的涨幅轮番领先。
【关键词六：地王】
2015年，是一线城市地王频出的一年。在前11月，全国土地成交总价排名前十位的地块，成交均价高达78.54亿元，北上广多地块成交总价都在80亿元以上。在单价方面，葛洲坝10月下旬在北京刚创下7.5万元/平的楼面价，在12月就被泰禾以7.99万元/平在深圳刷新全国单价地王。据CRIC中国房地产咨询决策系统的统计，2015年前11月一线城市成交的100幅纯住宅用地中，北京的住宅用地成交总价588亿元，平均单块土地的成交价格超过了28亿元，这样的高价，确实不是中小玩家能够入场染指的。
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【关键词七：二孩】
10月29日，中共十八大五中全会公告决定：全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策。这一政策的落地实施，宣告了实施35年“独生子女政策”的终结，也宣告了二胎政策的全面开放。这是继2013年“单独二孩”政策之后的又一次人口政策调整。二孩时代的开启，让购房者对房屋的需求重新考量，房子的面积、户型等成为重要的参考指标，大户型正在成为越来越多人的置业首选之一。
【关键词八：互联网+】
2015是“互联网+”在房地产行业全面深化的一年。在行业略有知名的房地产企业，大多数都举起互联网大旗。从最初的互联网营销，到如今如火如荼的社区O2O、互联网金融、互联网家装，房企和地产服务商们都在积极探索互联网+、探索社区资源的利用开发。比如以花样年彩生活APP为代表的众开发商抢滩社区O2O；众多房企发起众筹，推出众筹买房、众筹投资；万科携手淘宝合作卖房；各种地产中介服务机构的找房/卖房APP……在互联网时代，房地产行业与之融合，是大势所趋。
【关键词九：分化】
尽管整体行业成交规模重回2013年的高位水平，但城市分化加剧的趋势没有丝毫改变。一线城市及部分住房需求旺盛、财富人群聚集、购买力强，量升价涨，北京、上海、深圳等成交量均同比增幅超过三成，深圳房价更是同比上涨30%。二线重点城市改善型需求释放明显，高端项目热销，整体库存压力显著下降，南京、苏州、合肥等市消化周期已经低于半年，而宁波、青岛、沈阳等前期库存较高的城市，去化压力也明显减轻。而部分库存偏高的三四线城市由于需求疲软，房价呈现下降趋势，虽然有些处于经济大区的城市有亮眼表现，整体销售增速还是明显落后于一、二线城市。城市分化、板块分化、楼盘分化现象一直在持续。
【关键词十：不动产登记】
2015年，不动产统一登记工作一直在稳步推进。3月1日，《不动产登记暂行条例》正式实施。7月份，市、县级不动产整合工作开始明显改观。当月，先后有多个市、县就不动产登记工作密集表态。10月，国土部启动2015年四季度全国范围不动产登记职责机构整合情况的专项督察。按照国土部的计划，各级有关部门应全力推进不动产统一登记工作，确保2015年底前全面完成省、市、县三级职责机构整合。
《不动产登记暂行条例》的正式实施，意味着酝酿八年的不动产统一登记制度开始正式落地。不少人认为，这一重大举措，将对房地产市场产生巨大影响，尤其是可以起到平抑房价的作用。而官方的态度也表明，这一基础性制度的建立，未来也是房地产各项长效政策的基石。
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