河南房地产去库存：打通商品房与保障房转换通道
当前，房地产市场面临着巨大的去库存压力。为加快房地产去库存，同时解决保障房供给面临的一些现实困难，许多地方正在探索打通商品房与政策性住房通道，即政府不再建政策性住房，而是直接从开发商手中回购符合条件的商品房用作保障房。
这种做法效果如何？经济日报调研组在河南蹲点调研房地产去库存话题时，专门就回购商品房做保障房的话题进行了深入采访。
保障房处境有点尴尬
在河南采访时，不少开发商用“惨淡”来描述近两年来房地产行业的境况。特别是在2014年，大量的商品房卖不出去，给开发商带来巨大的资金压力。
在房地产去库存压力加大的背景下，比商品房价格更低的经济适用房，也有不少楼盘处于空置状态。
濮阳市康居花园小区是2012年开工建设的经济适用房项目，项目总投资4.2亿元，建成经济适用房2452套、建筑面积约18万平方米；公租房200套、建筑面积1.35万平方米。2014年9月起，政府进行了摇号配售。不过，群众对此似乎并不“感冒”。
濮阳市房地产管理中心主任宋洪斌说，一年多来，康居花园已经进行了7轮配售选房，市政府还先后两次放宽了申购条件，但目前仍有600多套房子无人问津。
在宋洪斌看来，出现这样的局面，关键在于这些房子的使用面积只有60多平方米，“小两口住都有点挤，要是老人来帮忙带孩子，根本住不下”。
在河南省其他一些三四线城市，政府自建的政策性住房“遇冷”的现象并不少见。
禹州市一位房地产开发商告诉记者，在三四线城市，经济适用房与商品房的价差不像北京、上海、广州、深圳等一线城市那么明显；一些商品房在去库存中开展降价促销或享受政府补贴，与经济适用房的价差还在进一步缩小。同时，商品房在地段、户型、面积等方面选择范围较宽，而保障房选择性小，还有“5年内不得转让”等限制。在诸多因素综合影响下，许多人还是把目光投向了商品房。
一位官员无奈地说，政策性住房建设的出发点是改善民生，帮助困难群体解决住房问题。可是在三四线城市，政府投入了大量的人力、财力和物力，却在“最后一公里”陷入了困境——老百姓不如预期的那样买账，有点“剃头挑子一头热”的味道。
国家审计署日前发布的审计结果公告显示，有5个省市被查出已建成的5.75万套保障性住房闲置。个别地区的保障房建成后，由于项目基础设施不完善达不到入住条件、符合条件的申请入住户数不足等原因形成闲置。
“政策性住房‘遇冷’，是供给侧出了问题，而不是老百姓没有需求。”河南省住房和城乡建设厅总工程师李学军说，政策性住房高空置率的尴尬背后，其实是政府在保障房建设中“重建设轻规划、重数量轻质量、重完工轻分配、重建房轻产业配套”，最终导致保障房供给与百姓的需求不匹配。
目前，河南省户籍人口城镇化率远低于全国水平，这说明新型城镇化建设有巨大的空间和潜力。
伴随着新型城镇化的加快推进，河南省不仅有加速棚户区、城中村改造的任务，也有解决大量农村转移人口住房保障问题的需求。
而问题是，通过政府自建的方式完成保障房供给任务的难度并不小。漯河市副市长刘国勤说，作为平原地区，漯河市受新增项目用地的耕地占补平衡指标限制，保障房建设本身就存在用地难的问题。而且，项目建设中还存在建设周期长、手续办理环节多、时间紧、任务重、资金支出慢等一系列问题。
“如果换一种思路，处于市场最前沿的商品房，在户型、面积、选址、配套等方面更能抓准百姓需求。打通商品房与保障房之间的通道，政府通过回购商品房作为保障房，既能更好地满足住房保障需求，也能有效地消化房地产库存。”李学军说。
去库存和惠民生“一箭双雕”
漯河市阳光福园小区是漯河市政府2015年回购商品房的项目之一。小区项目负责人王预凯说，2014年最艰难的时候，售楼处里连续一两个星期一个看房的客户都没有。
2015年，漯河市以每平方米3800元的价格，购买了阳光福园小区两栋楼共计400套房子，作为棚户区改造的安置房。这些房子的市场价为每平方米4500元左右。“虽然一平方米便宜了几百块钱，但可以快速回笼资金，降低财务成本。”王预凯说。
漯河市房管局局长陈兴和算的是一笔更大的账。
“2015年我们的去库存任务是130万平方米，不打通通道，压力就会非常大。”陈兴和说，如果开发商的资金链断了，留下烂尾楼，损失的是老百姓，最终还得政府来买单。
记者了解到，阳光福园的两栋回购房，将用于安置距离小区不到一公里的源汇区南关村的棚户区改造住户。
在南关村的棚户区改造现场，记者看到，这里的拆迁工作已经基本完成，地块已经推平。陈兴和说，过去的城中村改造虽然也和群众签安置协议，但安置房选址离原来的棚户区较远，加之受建设周期影响，安置协议兑现周期长，导致有些群众抱怨、上访，甚至阻挠棚户区改造。而在南关村的拆迁改造中，政府采取货币化安置的办法，通过回购商品房，打通市场库存房源与棚户区改造的安置需求，确保群众就近安置，并尽快兑现安置房，大大减小了棚户区改造的阻力。
记者了解到，河南省已有不少县市出台了相关政策，在回购商品房转为公租房的同时，把经济适用房、廉租房统一转化为公租房，面向刚毕业的大学生、进城打工的农民等符合条件的群体出租，切实解决他们的临时住房需求。
在漯河市郾城区福星鑫园小区，装修队们正在紧张有序地施工。
“等这里的597套房统一装修完毕，就可以正式移交给住房保障部门分配了。”陈兴和说。
福星鑫园共有住房720套，市场均价在每平方米3400元左右。2015年5月份，漯河市政府以每平方米3000元的价格回购了597套作为公租房，并进行统一的简单装修。这些房子装修后将按照每月每平方米5元的价格，出租给住房困难的市民和符合条件的进城务工的农民。这个价格，比当地市场租赁价格大约低50%。
漯河市副市长刘国勤说，通过回购商品房做公租房，缩短了保障房建设周期10至18个月，住房困难家庭以及进城务工群体可以早入住、早安居、早乐业，这对于加快新型城镇化建设步伐具有积极意义。
目前，漯河市已投资7亿元，收购商品房3800套、23万平方米。其中，国家财政和省财政出资2.5亿元，剩余4.5亿元资金需要由漯河市通过商业银行贷款筹集。
记者粗略估算，这笔债务一年的利息支出高达5000万元，远高于租金收入。公共财政受得了吗？这笔贷款咋还上？
陈兴和告诉记者，政府通过提取土地出让金的3%、公积金收益等渠道，可以筹措不少钱。同时，还可以把公租房作为商品房的“蓄水池”，将目前“过剩”的商品房蓄积起来，待市场供求关系发生变化，或租户有产权需求时，再把公租房转为商品房售出。这样算下来，政府的债务压力并不大。
探索保障房供给新路径
记者在采访中了解到，河南省正在起草加大棚户区改造的货币化安置的指导意见，并争取尽快出台。这份意见将明确，在安排项目时，棚户区改造货币化安置项目优先。
同时，鼓励地方政府购买符合条件的商品住房作为公共租赁住房。切实提高棚户区改造货币化安置比重，提高国有土地上房屋征收补偿货币化比重，通过优惠措施引导被安置居民选购合适的商品住房。鼓励符合公共租赁住房保障条件的家庭租住普通商品住房，并由政府按规定发放租赁补贴。
目前，不少县市已经在探索打通商品房与政策性住房的转换通道，通过回购商品房作为政策性住房，帮助困难家庭解决住房难题，也帮助房地产企业去库存、缓解资金压力。
国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲认为，我国住房市场已从供不应求转向供求基本平衡、局部过剩，包括棚户区改造在内的住房保障政策也应适时调整和转型。打通保障房与商品房之间的通道，不仅可以盘活住房存量资源，也能进一步提升保障房供给水平。
要顺利打通保障房与商品房的通道，首先要进一步加大金融支持力度，帮助解决回购资金以及货币化安置资金。
2014年4月份，国务院常务会议确定由国家开发银行成立专门住宅金融事业部，重点支持棚户区改造及城市基础设施等相关工程建设。这一举措在很大程度上解决了棚户区改造“钱从哪里来”的问题。
“国家的政策性贷款相对于商业贷款来说利率更低，而且贷款年限长，这可以激发企业参与棚户区改造的积极性。”王预凯说。
不少人向记者表示，货币化安置将成今后棚户区改造的重要政策取向，这意味着棚户区改造的资金需求将加大。因此，期待国家进一步加大对棚户区改造的金融支持力度。
据了解，目前购买商品房作为公租房不在国家开发银行的政府购买服务清单中，地方政府只能从商业银行获取资金支持。这对于债务压力已经不小的地方财政而言，显然是一个考验。
“如果能把回购商品房做公租房也纳入政府购买服务的范畴，国家的政策性贷款能够予以支持，地方政府举债的负担就会小很多，积极性也会更高一些。”陈兴和说。
另一个挑战来自供给与需求的匹配。宋洪斌告诉记者，在现有的政策框架下，对保障房的户型和单套面积等方面都有明确规定。要真正打通通道，需要在政策层面进行符合实际的放宽调整。
目前，濮阳市已经明确，作为公共租赁住房的，单套面积可以放宽到90平方米；作为棚户区改造安置住房的，单套面积可以放宽到144平方米。
从更长远的角度看，在房地产库存量大的三四线城市，由政府购买商品房作为保障，完全有能力为保障房提供稳定而可靠的房源，也比政府自建的保障房更能满足群众的住房需求。未来，还应继续从提高住房供给有效性的角度出发，把货币化安置和回购商品房结合起来，进一步探索保障房供给的新路径。
相关知识
河南房地产去库存：打通商品房与保障房转换通道
山东将放宽公积金贷款条件 打通商品房和保障房通道
福建推进商品房作安置房 补偿款购房按首套认定
房地产去库存：房价是涨是跌？ 专家：下跌压力大
房地产去库存：十多省份明确量化指标
楼市“去库存”列入13个省份政府工作
房地产去库存：政府与市场两个轮子一起转
河南房地产去库存调查 农民工进城买房潜力有多大
总理报告定调房地产因城施策去库存
新华社评房地产去库存：一些房企仍幻想政府救市
