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15年楼市现六大特征今年政策宽松市场分化延续

https://www.biud.com.cn 2016年01月05日10:24 家居装修知识网

谈中国楼市绕不开宏观经济。2015年中央把稳增长作为全年经济发展的重要目标，面对国内外复杂的经济下行压力，中央实施了一系列宽财政、松货币等刺激手段。针对楼市，中央把去库存、稳房产作为整体调控基调，政策环境趋宽松化。从330新政下调二手房交易营业税、增加二套房信贷杠杆支撑，到年内五次降息、五次降准，再到进一步放宽公积金贷款申请门槛，托市政策持续不断。在一系列利好刺激下，城市间表现出明显的分化。其中，全国重点省会城市的房地产市场在需求持续释放下大都复苏明显、成交火爆，但与此同时，库存量较大、消费需求不足的三、四线城市依然未能摆脱楼市量价低迷的阴霾。对于2016年的楼市，2015年年底经济工作会议上去库存宏观基调已定，市场大环境有望进一步宽松，一、二线重点城市楼市复苏的势头还将进一步延续，而三、四线城市市场依然不容乐观。

2015全年楼市呈现六大特征

★市场环境：政策趋宽松化刺激需求释放

2015年，为促进经济稳步发展，金融环境由稳健趋宽松，利好经济发展的同时直接利好楼市短期交易。2015年以来，面对经济发展不景气，央行五次降准、五次降息，一方面使更多资金流向市场；另一方面，直接降低购房还贷成本，对需求入市有较大的刺激作用。

与此同时，房产政策宽松化利于楼市库存去化。2015年房地产市场正式进入政策宽松期，有效地刺激了楼市需求释放。中央330政策的降低二套房贷款比例与个人住房转让营业税“5改2”，对刺激需求入市作用重大；同时，收紧土地供应，通过减少土地供应量来减少住宅潜在供应量。需求刺激加上供应减少，二者叠加以减少高库存压力。

在制度设计上，二孩政策全面放开，实为应对社会老龄化压力，但释放的人口红利也将对楼市产生一定的影响。短期来看，对房地产市场造成的影响主要来自于家庭结构变化和子女教育产生的房屋需求结构变化；长期来看，受益于国民人口的增长，人口红利将继续释放，新增购房需求随之增长，特别是配套成熟的区域将成为购房的热点区域。

★交易量：城市间住宅市场分化严重，一线及重点省会城市复苏，三四线城市依然萎靡

在楼市利好政策刺激下，2015年全国住宅市场整体上并未出现成交量大涨现象，全国住宅销售量与2014年相比略降。其中，一线及重点城市新房交易量火爆，可以看出，三四线城市住宅市场相对依然萎靡。

根据伟业我爱我家数据中心统计，2015年全国住宅销售量达9.6亿平方米，住宅销售量同比下跌9%。2015年一线及重点城市成交量明显复苏，除成都外，监测十城中九城新房交易量上涨，八城新房交易量同比涨幅在27%及以上，六城新房交易量从2014年负增长转为2015年大幅增长。其中，武汉新房交易量为十城之最，同比涨幅最高达39%。

★房价：一线城市房价涨幅继续扩大，二线城市房价涨幅有所收窄

2015年全国住宅市场整体价格涨幅明显增加，全国住宅销售价同比涨幅为五年最高。但城市间及区域间住宅市场价格出现明显分化，一线城市房价涨幅继续扩大，二线城市房价涨幅有所收窄，说明一线城市投资效益依然较高，而二线城市投资效益降低，购房整体趋势逐渐转为自用为主。

根据伟业我爱我家数据中心统计，2015年全国住宅销售价同比涨幅为10%，较2014年涨幅增加。2015年监测十城的新房成交价分化显著。一线城市豪宅集中入市，新房成交价涨幅较大，其中涨幅最大的依然是上海、北京，分别达到16.9%、9.6%。南昌作为江西省会，在经历两年下跌后今年大幅上涨，涨幅高达12%；南京、武汉等新房均价分别上涨8.1%、7.3%；成都、长沙等新房均价小幅下跌2.9%。

★购房客户特征：80-85年龄段购房占半壁江山，贷款购房占比超七成

据伟业我爱我家数据中心分析，北京市的客户购房年龄逐年增加，目前的趋势是85前更爱买房，90后多以租房为主。在2011-2015年期间，1980-1985年出生的客户购房成交占比一直最高，且高于50%，1986-1990年出生的客户购房成交占比约为15%。

高企的房价形成较大的购房压力，但对于贷款购房客户来说，2015年一系列降准降息政策加上较宽松的货币政策致使购房成本被降低，还贷压力相对减轻，进一步导致贷款购房客户占比增加。据伟业我爱我家数据中心统计，北京市2015年贷款购房的比例为75.7%，比2014年增加了11.4个百分点。

★去库存：全国去库存压力依然较大，但城市间分化明显，重点省会城市去化效果显著

2015年全国住宅待售面积继续高位攀升，全国住宅市场去库存压力依然较大。在需求大量释放及供应端减量的双重作用下，去库存效果显现，多地库存量下滑。在全国库存量上涨的背景下，一线及大部分重点城市库存量减少，说明三四线城市库存量未减反增，整体来看城市间分化明显。

据伟业我爱我家数据中心统计，2015年全国住宅库存量上涨8%。在一线及所监测省会城市中，武汉、天津一手住宅库存量最高，武汉库存量最高达2763万平方米。监测十城中七城一手住宅库存量下跌，二城一手住宅库存量小幅增长，而南昌则相对持平。在一手住宅库存量下跌的七城中，跌幅较大的依次是苏州下跌 32%，天津下跌19%，南京、上海下跌13%，杭州下跌7%，武汉下跌4%,北京下跌2%。另外，成都、长沙的一手住宅库存量分别上涨8%、7%。

★潜在供应：在去库存主基调下，土地供应量明显收紧

2015年全国土地供应量与成交量同比下跌，各地严控土地供应量，土地供应量收紧，同时各城市住宅用地成交下挫。土地市场潜在供应端缩减，有利于住宅库存去化。

据伟业我爱我家数据中心统计，2015年全国土地供应规划建设面积为6.7亿平米，同比下跌18%；全国土地成交规划建设面积为5.1亿平米，同比下跌13%。

在 2015年监测的一线城市及重点城市中，在供应量方面，除成都外九城土地供应量下跌，其中上海供应量最大为553万平米，同比下跌21%；长沙供应量最小为83万平米，跌幅最大为78%。在成交量方面，七城土地成交量下跌，三城土地成交量上涨。在成交建设面积下跌的城市中，上海成交量也最大为576万平米，同比下跌17%，长沙成交量也最小为96万平米，跌幅最大为62%。在成交建设面积上涨的城市中，北京上涨6%，苏州上涨14%，成都上涨23%。

2016楼市预测

预测一：2016年政策宽松化将延续

从宏观经济环境来看，2015年12月为期三天的中央经济工作会议明确指出，把刺激经济稳增长作为2016年经济发展的重要目标。显而易见，稳增长是头号课题，未来通过一切可刺激的举措来实现经济稳步发展是宏观政策基调。下一步，适度宽松的货币政策将依然是未来经济刺激的重要手段，降准降息等宽松化政策手段有望继续实施，这无疑对楼市成交将产生利好，不论是房企开发融资，还是购房人按揭贷款，都将受益。

从楼市政策基调来看，去库存仍将是2016年楼市重要调控方向。为化解高库存压力，未来将有望继续通过购房贷首付款降低、减少交易环节税收、公积金贷款政策进一步放松等利好组合拳来扩大有效需求，稳定房地产市场。

预测二：2016年房地产市场将继续分化

在宏观政策环境利好刺激的前提下，一线城市及重点省会城市改善型购房需求将持续释放，“量增价涨”或将继续主导新房楼市。同时，还应该看到，目前的购房需求主要以改善型和首次置业型客户为主力军，投资客逐渐隐去，房价大涨的可能性不大。对于缺乏产业支撑、人口流入吸引力不大的三四线城市，市场销售仍将面临较大压力，存在降价走量、降低库存、回笼资金的机会，但房价上涨仍将乏力。