前瞻|2016中国楼市的“加减乘除”之加法篇
“互联网＋”无疑是过去的2015年中，房地产行业内最关键、最时髦的词汇。不得不说，把这道“加法题”算明白了的房企和中介，大多还真在“白银时代”挖出了一点金子；而此消彼长、兴亡交替是市场不变的规律，因此有加就有减。去年，房企也在或主动或被动地“做减法”以轻装前行。
如同四则运算的学习都要先从加减入手再升级到乘除法一样，2016年中国楼市的环境和情形将更加复杂多变、新奇诡秘。仅靠“加减法”可能已不足以计量核算新一年的形势和趋势。
那么，刚刚开始的这一年，还将“加入”哪些新元素、新技术、新资源、组合成什么新玩法？“减去”哪些没有与时俱进的传统和战略、哪些不合时宜的区域和产品？怎样的强强联合和烧脑策略又会达到“乘上”的加倍效果？还会有更多“玩不下去”的企业打出最后一记“黯然销魂掌”后，被楼市江湖“除去”吗？
中房网2016开年专题，就请房企高管、一线操盘手、机构人士、业内专家等，共同来议今年楼市的“加减乘除”怎么做。
【加法篇】2016的新玩法，房地产还能“+”什么？
社区金融和社区医疗将渐成气候
华远地产总经理 孙怀杰
2016年房地产的新风口应该在社区金融上。过去的几年、十几年里，社区一直在变、在叠加，但却始终没有在社区金融方面有所突破。以沉淀资产的整合为例——比如一个社区资产价值50亿元，其中25亿元左右是一次性付款，但业主并没有能力整合这25亿元。如果社区金融出现，就能将包括服务、资源、互联网等等串在一起形成一条价值链。2015年里非常亮眼的行业之一是保险业，去年排在前五名的保险公司的增长率都在300%左右。这样迅猛的保险业，瞄准的却还是房地产金融，社区金融会是他们很好的切入点和着力点。
此外，医疗+社区的结合方式也将渐成趋势。中国人在医疗养生上的投入在逐年增加，仅靠各个城市里有限的公立、私立医疗机构已不能满足愈加庞大的需求——看看医院挂号窗口的长龙队伍就知道了。基于此，华远有了与具备资质的医师乃至名医开展“合伙人模式”的想法。即医生在非医院出诊日时到我们旗下的社区坐诊开方。病情轻者按方抓药，需进一步检查的可在我们的社区医院完成相关项目或选择再去到其他医院。这样不仅解决了业主看病难度大、路程远、耗时长、来回跑的问题，也能使医生资源得到更加充分的利用，还能缓解传统医疗机构的压力。
房地产应该去+“生、活”相关产业
泰禾集团董事长黄其森
白银时代必须思变。大健康、休闲文娱是随经济社会发展而愈发凸显的需求。国人将越来越关注和追求如何“生、活的更有质量”。因此，“从衣食住行到生老病死”都有文章可做。开发商应该开动脑筋将这些与人密切相关、须臾不离的产业串联和并联起来达成通路。
泰禾也已经开始或着手准备在其他领域的拓展与投资。比如与福建省烹饪行业协会达成了战略合作、比如母公司收入了美国一家专业从事肿瘤放疗业务的公司和一家医疗造影企业、也计划从院线产品着手切入文化产业领域。
“体验＋”永远是商业地产核心
新城控股高级副总裁欧阳捷
近两年大家都在说商业地产被互联网冲击的厉害，但实际受影响较大的，主要是商业地产中的百货和超市。电商送货快、价格低，更能满足现代人的“懒需求”，以标准化产品为主的以上两个业态相比之下没有优势，自然首当其冲。
但百货和超市也并非全无机会，毕竟还有还电商无法攻占的“高地”——比如生鲜食品。从供货到销售的全流程都需要处于冷冻状态，因而要有由大量冷库、冰柜、生鲜车等组成的运输、储存系统。虽然现在市场上也有一些生鲜线上平台，但要真正建立起完整冷链的成本很高，容易出现产品变质、重复冰冻等问题。所以消费者对这些平台的信任度还不够高。所以在这方面，传统百货和超市是可以发挥优势，打一场“差异战”的。
现在除了互联网+，就属“体验式业态”在商业地产里被提及最多了。大家也算是奇招百出、花样繁多。比较新奇特的有去年张家港吾悦广场引入的“名枪汇射击俱乐部”，还有上海大悦城的国内首个屋顶悬臂式摩天轮。但无论用什么样的形式，大家都清楚“把人聚集到现场才能消费”。
虽然这些体验元素只是购物中心的一个组成部分，但它们给购物中心打上了主题和标签。所以说能决定一个商场成败的不是引入了多少品牌和旗舰店，而是你把自己塑造成了什么样的性格，这个性格对不对消费者胃口。购物中心将不再单纯是一个买东西的地方，而同时是休闲中心、运动中心、艺术中心、文化中心等多元化中心。
2016年，在商业地产方面，我预计职业体验乐园、亲子互动等儿童玩乐元素还将增加。此外，由于洗牌的市场之手还不会停，所以还会有中小商业地产公司玩不下去，需要为手头项目寻找更具实力的管理方、接手方，所以合作和收购的机会会增加。商业地产领域的咨询公司的业务量也会随之加大。
互联网只是工具 旅游地产还得落地
今典集团董事长 张宝全
在区域空间里，互联网可以让我们的买卖跨越空间和时间的客观障碍，也可以增大各种商品信息交互的方便性。但说到底它还是个工具，不可不重视，但也不能太夸张神话。
当下，人们的消费习惯，商品的营销方式都在改变，新媒体、互联网的存在，确实有它们的便利性和链联性，在推广、销售方面会占很大优势。但这种优势只存在于旅游地产的前半段或者说前1/3：主要体现在企业通过互联网进行独家信息传播，客群通过互联网选择和购买产品。但旅游地产的重头戏和发展根本还是在地面。
所幸去年旅游地产已知返璞归真，越来越多的企业开始思考“旅游地产到底是什么”？开始思考如何回归运营本身，开始开拓市场、资源、团队，开始研究真正能打动客户，也开始按照旅游地产的规律踏踏实实做事。
披着旅游地产外壳做地产已经行不通了。因为中国人的旅游度假观念越来越国际化，他们需要的是暂时脱开日常生活，得到与平常不一样的体验，而不是换一个地方买菜、做饭、睡觉。
2016年，旅游地产的联盟或许将增多。客源有限的中小旅游地产开发商，可以和大公司建立合作进行资源交换，比如只要客户加入它们的联盟成为会员，就可以在同个联盟里的多个酒店间进行入住选择，享受同等优惠。这种方式还是很受消费者认可的。
要研考“由售转租”下的新玩法
易居研究院智库中心研究总监 严跃进
房地产业未来发展需要增加的元素主要包括两类：第一是产品层面的：结合新需求和新机遇，应该灵活设计、积极开发新型产品。比如对于土地稀缺、房价居高的大城市，就适宜增加小户型物业，以摊薄价格压力，使占多数的普通购房人能力可及。同时，基于刚刚结束的中央经济工作会议提出的“发展住房租赁市场”，建议增加部分小户型租赁房源——尤其是在市中心和地铁沿线。此类物业同时可以作为一个重要部分，纳入到房企后续产品线中去。
其二是商业模式上的转变：过去房企的收入主要源于销售，随着中央的号召，2016年的全国楼市将有明显的“由售转租”倾向。这就要求房企需要增加对租赁环节的研考，将租金加入原来以预售金为主的资金回收模式。如何租+售，两者并举且找到合适比例保持平衡，是开发商们新一年里的新功课。
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