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王健林主动去地产化万达将退出千亿房企阵营?

https://www.biud.com.cn 2016年01月12日08:22 家居装修知识网

本报记者张晓玲实习记者吴抒颖深圳（楼盘）报道

作为国内商业地产龙头，万达在2016年初向市场投放了一颗“炸弹”：下调地产销售目标至1000亿，相比去年逾1600亿的销售额，下调幅度近40%。

1月11日，万达商业公布经营数据，预计2016年整体的合同收入约为1300亿元，其中房地产合同销售预计约为1000亿元。而在2015年，万达商业实现合同销售额约为1640.8亿元。

如果按照这一节奏，2016年或更久之后，万达地产销售将可能降至千亿以下，万达将从此退出千亿房企阵营；而与此同时，同样在多元化路上疾行的恒大，在2015年迈进了2000亿阵营，龙头老大万科2016年将冲击3000亿，对于绝大多数地产商来说，即使转型，原本的主营业务也依然在扩大规模。

万达这一次转舵，是否又一次的独辟蹊径？之前的数次转型，王健林将万达从一家偏居一隅的房地产开发商带领至国内商业地产老大的位置。而这一次，他又将引领万达这艘巨舰驶向何方？

剧烈的轻资产转型

对于此次下调销售目标，万达的解释是，公司将继续推进战略转型，房地产销售将不再是公司业绩未来的主要增长方向。

随着房地产告别黄金十年进入“白银时代”，在利润率下降、库存高企的情况下，多数房企都开始寻求新的利润增长点，谋划多元化发展的模式。万达则是诸多转型房企中，行动最为迅猛的一家。

下调销售目标，降低地产业务比重，从某种程度上来说，是王健林发起的“自我革命”、“主动调控”的结果。2015年初，万达启动第四次转型，王健林便声称万达将要大规模轻资产，不再依赖地产销售业务，并且从此开始撕去“地产”标签，向国际化的消费服务商转变。

承载万达此种转型的核心手段是轻资产。去年开始，万达改变了以售养租的模式，未来住宅和公寓不用再先卖掉作为融资手段。

王健林介绍，万达商业的轻资产路线将是由别人来投资建设万达广场，万达负责选址、设计、建造、招商和管理，所产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成。他指出，这种模式万达不需投一分钱，但每年获得的收益可观，可减少资金压力，降低企业负债，大幅提升净利润率和净资产收益率。

此外，这种模式的好处是靠租金获得收入，企业发展不受房地产形势、房价高低影响，这就把经济周期熨平了，使收入更加稳定。

从2015年的租金收入看，轻资产化模式初显成效。数据显示，去年万达广场租赁收入144亿元，同比增长30.7%，由于租金大幅增长，租金收缴率及物管费收缴率达到100%，租金利润占万达商业利润比重预计超过35%。

万达预计，2016年公司物业租赁业务仍将高速增长，因此核心净利润也将保持较快的增长。王健林的远期目标则是，在三年内将租金占净利润的比重提升超过50%。

而万达所持有的物业面积再创新高，使其后续租金收入增长成为可能。业绩快报显示，2015年万达新增持有物业面积475.5万平方米，累计持有2632.1万平方米，在全球不动产企业中排名第一，已经超过美国的“商业地产大鳄”西蒙地产。

2016年万达也将继续轻资产化模式的转型，去年万达万科达成战略合作，万达将把多个项目的住宅和公寓开发业务交给万科来做。据万科董秘谭华杰透露，双方合作的规模将在千亿以上。

万达还将在全国加快扩张万达广场的规模。2016年计划开业50多个万达广场，其中超过20个是轻资产项目。王健林透露，在轻资产模式的支持下，万达商业的目标是到2020年开业400个至500个万达广场；十年后，万达争取在全国建1000个万达广场。万达寄望于轻资产的快速扩大规模来产生边际效应，带动其旗下其他板块的业务增长。

专家认为，万达的轻资产商业模式在盈利方面有较好前景，为国内其他开发商的转型提供了样本。

不过，万达的租金收入是否可以保持持续增长，还要看其在大量的二三四线城市的运营情况，受累国内经济低迷，目前很多二三四线城市商业出租已出现了下滑。

万亿万达想象

商业地产“去重”仅仅是万达“去地产化”的第一步，万达的终极目标是，打造一家商业消费服务企业。

基于这一定位，万达的业务收入和净利润来源，也将不再是“卖房子”，而是转为租金、文化、院线、以及金融的收入，这些板块的收入在2015年均获得了大幅增长，弥补了地产销售收入的放缓。

除了租金收入大增，2015年，万达文化集团的收入达到了512.8亿元，同比增长达到45.7%。其旗下的万达院线扩张营收情况也相当可观。数据显示，万达院线2015年收入80亿元，同比增长49.9%，其中票房63亿元，同比增长49.6%；线上票房收入突破40亿元，同比增长超过240%。

更亮眼的数据来自于万达金融集团。这家成立不过半年的金融公司收入达到208.9亿元，完成了年度计划的697%。此前万达透露将完成多起银行、证券、保险公司并购。目前，万达持有百年人寿11.55%，成为后者最大单一股东。

随着上述业务的收入比重增加，它们将逐渐取代地产销售在整个集团中的更多比重，而万达的转型，将随之成功。

“到2016年，万达服务业将会首次超过房地产。从严格意义上讲，明年万达就不再是房地产企业。”在去年的万达半年内部会议上，王健林表示。

与此同时，万达将“服务业收入和净利润占比超过65%”的目标提前至2018年完成。

为此，万达在全球范围内进行了多项并购，以实现其目标。以万达院线为例，万达院线近年来在国内外启动了多起并购，其中包括美国第二大影院AMC和澳洲第二大院线Hoyts。

万达从去年以并购切入布局体育领域。年初，万达以4500万欧元收购足球俱乐部马德里竞技队20%股份；2月牵头并购全球著名体育媒体制作及转播公司盈方体育传媒集团100%的股权；紧随其后收购美国世界铁人公司（WTC）。

王健林认为，中国的体育产业还处于“婴儿期”，随着经济的飞速发展，接下来体育产业也将会有跨越式的发展。他同时寄望于通过体育产业把旅游等相关产业做得更大。

实际上，作为万达文化旗下布局了多年的项目，万达文化旅游城目前在全中国已有10个项目，其中3个已经开业，分别是长白山度假区、武汉（楼盘）中央文化区和西双版纳度假区。王健林对于旅游产业颇具野心，他曾公开表示，2020年万达将被打造成为全世界规模最大的旅游公司。

此外，万达对于金融板块布局十分明确，就是要打造互联网＋金融的模式。2014年12月，万达以3.15亿美元收购快钱68.7%的股权，获得了自己独立的支付系统，去年5月，万达金融+快钱开始C端布局，推出了首款互联网金融“宝宝”类理财产品“快利来”，6月份其与快钱共同推出了一款商业地产众筹、互联网金融产品“稳赚1号”，这使得万达金融收入飙升697%。

万达内部人士透露，万达今年将提出新的三大产业计划。业内预计将是文化旅游、金融产业、电子商务3个产业。

按照王健林的设想，到2020年万达的资产将超过2000亿美元，市值超过2000亿美元，收入超过1000亿美元，净利润超过100亿美元。届时，万达将可能成为第一家市值超万亿的具有房地产基因的公司。