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让营销回归产品本质产品取胜才是解决之道

https://www.biud.com.cn 2016年01月12日11:16 家居装修知识网

2015年已经接近尾声，回顾今年全国的楼市表现，在整体回暖的大环境下，一线城市更是让人惊叹，北京土地市场的2000亿成交已经创造了历史新记录。尤其是以往并不被高端市场所看好的丰台区域，接连拍出5万+的三高地块，俨然一副“昨天你对我爱搭不理，今天我让你高攀不起”的姿态。

然而，丰台地王未来8万以上，甚至10万+的入市价格能否赢得市场的认可，目前看仍值得商榷。对此，搜房网记者采访了天润同泰集团营销总经理张大东，听听他对未来北京豪宅市场的看法。

天润同泰集团营销总经理张大东

地王混战北京进入豪宅时代

张总曾经负责操盘的高端项目中，有万柳书院、钓鱼台七号院、泰禾北京院子、紫辰院等一个个声名显赫的北京顶级豪宅，20多年的操盘经验更让张总对北京的豪宅市场尤为熟稔，可谓成竹于胸。

2015年的北京市场可谓是地产的一个大年，全年商品住宅共成交2078亿元，成交均价29742元/㎡，同比2014年量价均大幅上升。除此之外，北京土地市场更是异常火爆，全年出让金突破2000亿，创北京土地成交新高。在成交的土地中，楼面价突破3万+的共计26宗，但从成交区域上来看，分布较往年外延的趋势更加明显，北京核心区域已没有新的土地供应，传统豪宅板块供应极为稀缺，五环内一共只有8幅宅地成交，且全部分布在丰台、大兴这两个非传统豪宅的区域。朝阳和海淀两个市场认知较好的区域一共只有6幅宅地成交，且全部分布在五环以外，以前我们认为刚需盘较多的常营板块，11月份更是创造出了6.7万的楼面单价，未来售价必将成为10万+，北京土地市场的疯狂让我们真是嗔目结舌，在接下来的一段时期内，我们认为，由于高价地频发，地王趴着就能解套的时间会被大幅延长，开发企业的资金压力及融资成本将会大大增加，项目要想在豪宅混战的市场中去伪存真、脱颖而出，恐怕只有加紧修炼内功、深研产品创新才能实现营销上的逆势突围，只停留在项目概念、噱头上做文章的伪豪宅项目，未来的日子里恐怕只能给其它的项目抬轿。

让营销回归产品本质产品取胜才是解决之道

2015年新拍出的地王将会在明年下半年开始陆续入市，在生产成本高启的情况下，开发商控面积、保总价、提升产品附加值肯定是产品研发上的思路和共识，在全国二胎政策放开的条件下，三居和四居产品已经成为了刚需、五居产品才是改善，以往开发过程中过度追求产品奢华空间的思路将不可延续，取而代之的会是更加注重功能空间的重塑、更加产品产品细节的打磨。

针对当前的市场情况，张总毫不掩饰目前正在操盘的福熙大道对于独占亚奥核心这一稀缺宝地的先天优势，同时，张总也认为：豪宅的价值应该由土地价值、产品价值和品牌价值这三个部分所支撑。亚奥板块虽然一直是北京公认的核心板块，但单纯强调地理位置还不够，产品力竞争仍将是核心。2016年福熙大道项目将是深耕区域多年后的一次全新升级力作，项目北区在明年会全部实景呈现。开发商更是钦选了全球室内设计巨擘HBA团队为251㎡的四居楼王产品量身御制，在京城豪宅史中还尚属首次，将重新抒写北京楼市新的章节。

福熙大道除了在楼王户型上实现产品升级以外，我们在项目南区的产品中，设计了亚奥区域内相对稀缺的140㎡改善型三居，这种产品使用功能性强、空间尺寸适中，且性价比极佳，屡次推向市场后均取得了非常好的销售业绩，在福熙大道的产品序列中一直属于供不应求的状态，预计明年的三四月份，我们南区还将有一批高性价比的产品推向市场，将再一次的接受市场的检验，非常值得大家的期待！

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