鼓励农民中小城市购房 江苏积极探索“去库存”
12月14日召开的中共中央政治局会议明确提到，要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。
“无论是鼓励农民进城买房，还是鼓励进城务工农民购房，政策实施的重点都是在库存积压相对严重的三四五线城市。”省住建厅房地产改革处处长李强表示，由于全省房地产市场的差异性，当前主要还是各地因地制宜出台相应的政策，“之前沭阳等地已在农民进城购房方面有所探索”。
三四五线城市库存高企令人忧
11月份以来，中央多次提出楼市“去库存”。截至11月末，全国商品房待售面积69637万平方米，比10月末增加1004万平方米，处于历史高位。
今年以来我省商品住宅可售库存虽然逐步减少，但目前省辖市市区商品房库存，比2008年上一库存峰值超出1倍多，如果加上在建尚未上市的和已经拿地等待开发的，潜在供应总量更多。库存压力短期难以缓解。
据了解，高库存导致市场风险加大。由于融资渠道少、融资成本高、销售回款慢，三四线城市中小房企资金链趋紧现象普遍存在，有的开发企业已通过低价抵押房产或民间借贷缓解资金压力，潜在风险逐步加大。部分地区还出现了由于房企总部资金出现问题导致楼盘烂尾以及开发商无力偿还民间高息借贷跑路的情况。
我省房地产市场分化特征明显。今年政策利好不断，但大量三四五线城市的销售却依然难以提振。至三季度末，13个省辖市中，除缺少统计数据的南通和泰州外，库存去化周期超过12个月警戒线的城市有6个。
宿迁市是全省今年以来商品房销售量惟一下降的地级市。“宿迁的库存去化周期目前在全省最长，达23个月。而沭阳又是宿迁的‘重灾区’。”曾多次前往宿迁调研的南京工业大学房地产经营管理系主任吴翔华说。据了解，沭阳今年房地产销量放缓，目前全县新建商品住宅库存量300多万平方米，库存去化周期长达20多个月。
农民进城入市 去库存的现实支点
我国上一轮住房制度改革在1998年，主要是以城镇户籍人口的公有住房产权化为主要方向。如今城镇户籍家庭的人均住房面积为34平方米，住房需求基本得到满足，但外地非户籍人口拥有的房子很少，农民进城购房需求成为去库存着力点顺理成章。《中国住房发展报告2015—2016》测算称，按照未来5年1亿人城镇化计算，如果其中70%的家庭在城镇购房(按人均33.3平方米算)，以农民工为主体的购房需求总共23.1亿平方米。
9月1日，宿迁下发《关于促进房地产市场健康发展六条意见》。9月14日，沭阳也正式下发关于房地产市场的“六条意见”，出现了鼓励农民进城购房的表述：给予进城农民购房补贴，农民在城区购买普通商品住房，凡自行拆除房屋且将宅基地复垦后收归集体的，给予1.6万元/户复垦费用以及3.2万元/亩的土地补偿费用补贴。政策执行期为2015年9月1日至2016年8月31日。
沭阳县住建局开发科科长周勇说，除复垦费用及土地补偿费用补贴外，农民进城购房同时也可享受“六条意见”中规定的商业贷款贴息和子女就近入学两项优惠，“农民在城区范围内通过商业贷款购买首套房，住房面积在144平方米及以下的，按基准利率打7折给予1年贴息；购房农民子女在房屋所在地施教区范围，还可享受与城区常住居民同等的入学权利”。
这一政策已在沭阳执行3个多月，按照周勇的说法，并没有清晰地统计有多少农民因此在城区购房，但9月以来，沭阳新房成交面积确实较以往有所攀升，“之前每月成交面积在8万平方米左右，9月起每月都在9万至10万平方米”。
记者注意到，这已非沭阳首次鼓励农民进城购房。2008年市场低谷期时，当地就在全国较早试水过此类政策。当时的规定是，凡在城区购买12层以上楼盘70平方米以上住房的，给予每户2万元购房补贴，同时免收15年电梯维护费用；在城区购买商品房免费办理城镇户口，其农村土地经营权保持不变。2014年，当地也对农民进城购房给予土地复垦费补贴8000元/户等优惠。目前来看，当地鼓励农民购房政策可谓步步升级。
让农民进城买房 不能只图去库存
在以人为本的新型城镇化背景下，江苏已着力推动农业转移人口进得来、留得下、转得出。为让进城农民“居者有其屋”，多地都有与沭阳类似的尝试。
2010年之后，因南京、苏州等城市限购，省内三四线城市以及县城、集镇等曾出现一波“返乡置业潮”，加上新型城镇化推进，三四五线城市外扩，使得农民工大量涌入新城。沭阳新城区人口中农民工曾占到三分之一，农民城区购买新房现象普遍。灌南和泗阳等地也曾出现过类似情况。一些市县其时也纷纷出台发放购房补贴、免收契税等优惠政策，城镇购房农民数量大增。
然而，进城买房的农民，不少仍然还在大城市务工，所购住房因此大量空置，空置率高企又使得商业等配套不愿进驻，但当地房地产市场还在大量开发，形成进一步空置的恶性循环。
“如果仅仅是发补贴之类的手段，依然是饮鸠止渴。”吴翔华说，新型城镇化背景下的农民进城购房，实为系统工程。“必须从其实际入住的角度考虑，这还需要一系列配套改革跟进，比如户籍制度改革、农村承包土地的经营权和农民住房财产权依法有偿转让和抵押贷款的试点等等。”
三四五线城市房地产市场缺少“财富效应”也是农民不愿进城购房的原因之一。另据悉，早些年沭阳提倡“低价战略”，房价核准严格，房价前几年一直比周边县市都要低，现在完全市场化，所以今年销量下降的同时房价却没降，城区商品住宅均价4200元/平方米左右，这也在一定程度上削弱了农民的住房购买意愿。
吴翔华建议，去库存需在扩大有效供给上动脑筋，比如像南通这样老龄化比例很高的地区，就可以将库存楼盘规划变更后改造为适老社区；再比如，实现教育等优势资源共享，“南京的教育资源如果向句容等地流动，也能让三四五线城市创造出购房需求。”
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