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专家:房地产市场迎政策最宽松期未来降准可期

https://www.biud.com.cn 2016年01月13日19:21 家居装修知识网

房地产市场迎政策最宽松期

据了解，目前除了北上广深四个一线城市和三亚外，已全部取消限购措施，同时2015年以来，已有超过百个城市发布了不同力度的公积金松绑政策，北京、上海等超过30个城市增加公积金贷款额度。

政府补贴购房的政策也逐渐增多。数据显示，从2014年开始，辽宁沈阳、江西、浙江、山东、安徽、四川、长沙等30多个城市先后出台了购房补贴、契税补贴等一系列提振当地房地产市场的措施。

专家公开表示，房地产刺激政策继续升级。其中，公积金政策是地方政府能够调整的最直接的购房工具，而且公积金的利率相当于商业贷款利率的68折，对于市场有直接的刺激影响。

专家表示，除一线城市限购外，各项政策较2009年时更为宽松。目前来看，执行公积金利率等已降至历年最低，营业税减免、贷款额度提升等多方面政策也已达到历史最宽松时期。

对此，业内普遍认为，在经济疲软下行的背景下，房地产作为经济引擎的作用逐渐增大，楼市新政必定层出不穷，楼市正在迎来政策最宽松时期。此外，也有专家表示，我国房地产市场快速回暖趋势值得关注，需警惕新一轮房价报复性反弹影响市场稳定健康发展。

银行信贷政策仍是松绑的一个制约

近日，银监会高层在一季度经济形势内部会议上指出，银行可根据项目的实际进展情况和现金回流情况，在确保贷款风险分类科学准确的前提下，允许对房地产开发贷款适当展期。

专家认为，该此消息是房地产行业一大利好，可能意味着房企的短期偿债压力有所缓解。

不过，鉴于银行对房地产行业的谨慎态度，现实中绝大多数房企依然面临融资难格局。一位银行业人士表示，虽然有政策兜底，但并不意味着在执行层面会得到实施，因此他并不认为银行会大量实施展期的政策。

据了解，浙江杭州市公积金中心也对购房政策进行了相应调整，不过，银行方面出于自身经营考虑，尚未对首套房贷给出低于9折的优惠，对二套房依然实行基准利率1.1倍的贷款利率。

浙报传媒房地产研究院院长丁建刚曾表示，“总体来看，银行的信贷政策对楼市仍是一个制约，特别是对改善型购房者来说，过高的利率增加了他们的购房成本。”

虽然本轮政策宽松度已经超过2009年最宽松之时，但当前的房地产市场已经从过去的主动放松转变为市场自行调整，对此，专家表示，房地产长期趋势仍处下行空间，并不会重蹈2009年因政策宽松而带来价格飞涨的覆辙。

朱海斌取消限购是正常的政策反应

经济学家朱海斌认为，限购是临时行政性措施，非长期安排；取消限购，房价不一定会“起来”

朱海斌

2011年9月加入摩根大通，担任摩根大通中国首席经济学家和大中华区经济研究主管。在此之前，朱海斌于2001-2011年任职于国际清算银行，先后担任经济学家和高级经济学家。研究方向专注于金融体系和实体经济的传导，风险管理和金融监管，中国经济和房地产市场。朱海斌于2001年获美国杜克大学经济学博士学位，1996年获中国人民银行[微博]研究生院硕士学位，1994年获北京大学信息管理系学士学位。

★核心观点

这一轮楼市调整过程需要的时间可能比以往更长，但房价崩盘的可能性依然很小。这一轮调整将持续一至两年，部分城市房价跌幅或达20%，三线城市的去库存周期会比较长。地产调整已成为中国经济下半年下行的最大压力，短期会有更多的城市取消或者放松限购。

部分城市房价跌幅或达20%

新京报：你最近表示，在全国范围内，一两年内房价降幅不超10%。如何得出这个结论？包括北上广这样的一线城市在内吗？

朱海斌：一两年之内房价降幅不会超过10%指的是全国平均房价，区域之间、城市之间会有不同，部分城市可能会达到20%，甚至20%-30%之间。其中，一线城市房价泡沫现象最明显。

用房价收入比的指标来看，北京、上海、深圳的房价收入比在15到20之间，中国正常的水平可能应该在6到8之间。相比之下，欧美国家大部分房价收入比在4到6之间，也就是说4到6年的收入就可以买当地一套普通住房。中国房价的地区差异比较明显。

北上广房价远超正常水平，但一线城市相对需求最大，反而价格相对稳定。短期房价下跌幅度最大的是一部分供大于求比较明显的二线城市，但是二线城市市场对价格的弹性比较大，降价后会刺激需求、促进销售。三线城市则要经历比较长的去库存周期。

任泽平:12月CPI略升PPI通缩降准降息可期

12月CPI同比1.6%，高于前值1.5%，也高于市场预期的1.5%；2015年1-12月CPI同比上涨1.4%。PPI同比-5.9%，连续46个月为负，与前值持平，低于市场预期-5.7%；2015年1-12月PPI同比下降5.2%。

点评：

1）核心观点：CPI略回升，PPI维持低位，货政宽松继续。12月CPI回升至1.6%，主要受降温雨雪天气影响，食品价格反弹。但PPI维持低位，美国劳工部数据显示，美国12月非农就业人口增长29.2万人，预期增长20万人，市场预期美联储加息步伐将加快，美元走强，大宗再次大跌，通缩压力加大。1月财新PMI低于预期，12月外汇储备创单月最大降幅，强改革宽货币一个不能少，降准降息可期。

2）食品价格连续2个月反弹。12月CPI环比上涨0.5%，高于前值0.5个百分点。12月食品类价格同比上涨2.7%，高于前值2.3%，环比上涨1.5%，高于前值1.5个百分点。猪肉同比上涨14.0%，贡献CPI约0.42个百分点，环比下跌0.5%，猪肉价格上涨周期后继续高位回落。鲜菜、肉禽及其制品、水产品和粮食价格同比分别上升11.8%、6.2%、2.5%和1.2%，鲜菜涨幅较大。蛋价、鲜果同比分别下跌11.1%和6.9%，跌幅较大。

3）非食品价格稳定。12月非食品价格同比上涨1.1%，与前值持平，环比持平，也与前值持平。烟酒及用品、医疗保健和个人用品、衣着、娱乐教育文化用品及服务、家庭设备用品及维修服务、居住价格分别上涨3.9%、2.5%、2.0%、1.3%、0.8%和0.8%；交通和通信价格下降1.3%；呈现“6升1降”态势。

4）12月PPI同比、环比维持大幅负增长，大宗再次大跌，工业企业利润承压。12月统计局和财新PMI依然双双低于荣枯线，生产资料价格同比下降7.6%。其中，采掘工业价格下降19.7%，原材料工业价格下降10.3%，加工工业下降5.4%。另外，生活资料价格同比下降0.4%。主要工业行业价格跌幅继续维持高位，石油和天然气开采、石油加工炼焦和核燃料加工业、黑色金属矿采选业价格同比跌幅前三。

5）货币继续宽松，降准降息可期。猪周期上涨结束，猪价继续高位回落，食品价格仅受天气影响，短期波动。PPI维持-5.9%低位，美元走强，大宗再次大跌。综合考虑物价、PMI和外汇占款下降，通缩压力加大，经济下行压力仍大，货币政策继续宽松，降准降息可期。