市场成交向好 核心商圈写字楼租金价格坚挺
日前，戴德梁行发布2015年四季度北京甲级写字楼市场发展状况称，目前北京核心商圈写字楼空置率处于四年以来最低。在现有办公楼可租面积相对有限的前提下，北京核心商圈写字楼租金居高不下，不少企业在考虑重新选址时，除了选择像望京、亦庄、丰台等新兴商圈写字楼外，价格较低的产业园区亦获得企业青睐，成为企业新的选择之一。业内人士认为，产业园区以大面积、低租金、优惠的政策、舒适的绿化环境等优越条件，成为传统写字楼的主要竞争对手。
市场成交向好
为了持续增加货币流动性、降低社会融资成本，2015年全年，央行分别进行了五次降准降息，政府的诸多利好政策将为房地产市场释放更多发展空间。北京统计局数据显示，2015年1-11月，北京市房地产开发投资完成3873.1亿元，同比增长11.3%；写字楼开发投资完成808.4亿元，同比增长17.8%。
戴德梁行调查数据显示，2015年四季度，北京五大核心商圈甲级（含顶级）写字楼平均租金继续保持稳定，按建筑面积计算的有效租金为每月每平方米人民币391.9元，环比下降1.3%，同比下降2.3%。得益于望京-酒仙桥区域高端项目相继入市和承租热度的升温，该区域写字楼平均租金环比上涨7.3%、同比上涨4.6%，达每月每平方米人民币273元。
市场成交方面，2015年度北京核心商圈净吸纳量高达63万平方米，净吸纳率为74%，较2014年全年上涨25个百分点，创2012年以来的新高。强劲的市场需求导致2015年四季度核心商圈空置率仅为3.2%，较2014年同期下降3.3个百分点。其中金融业、高科技业仍为成交热点，占比为总成交量的52%。
空置率创新低
“就整体市场而言，尽管2015年北京写字楼市场新增供应较2014年全年上涨120%，但截至去年四季度的北京全市甲级写字楼空置率依然只有5.1%，同比仅增加了0.4个百分点。”戴德梁行中国北方区写字楼企业服务部主管严区海在接受北京商报记者采访时表示。
从未来供应来看，今年北京整体市场将迎来近137万平方米的新增供应，其中核心商圈占55%，达75.8万平方米。
戴德梁行北中国区研究部主管陆明表示：“假如整体市场大量新增供应短期内无法被消化，个别开发商可能会采用临时调整租金的方式来吸引租户。届时，全市平均租金或将继续小幅下滑。而核心商圈则凭借优越的地理位置、优质项目依然会受到租户的青睐，较高的预租率和较快的‘去化’速度，致使市场供需相对平衡，租金预计将继续保持稳定。”
数据显示，未来三年北京甲级写字楼市场还将有约180万平方米写字楼面积将陆续入市。望京、亚奥等新兴区域将有74万平方米可租赁面积入市，加之近郊区域经济及基础设施快速发展，预计将进一步加快写字楼市场的去中心趋势。
业内人士预测，新项目入市可能加剧短期内市场竞争，同时，新兴金融公司的高度不稳定性也促使业主在租户选择上趋于谨慎。因此，未来北京市甲级写字楼市场将在一段时间内面临租金和出租率双下行压力。
产业园区获青睐
通过市场调查发现，北京核心商圈写字楼居高不下，不少对租金敏感的企业在考虑重新选址时会从传统商圈逃离，除了选择像望京、亦庄、丰台等新兴商圈写字楼外，价格较低的产业园区，也成为许多企业的选择之一。
产业园区以大面积、低租金、优惠的政策、舒适的绿化环境等优越条件，成为传统写字楼的主要竞争对手；另一方面，类似于中关村大街，由于老旧楼宇的改造升级，将释放约70万平方米的办公面积，主力租户主要定位在创新创业等新兴产业，中关村长期空置面积紧缺的压力，将在一定程度上得到缓解。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，目前北京产业结构进入调整期，部分产业包括咨询类、科创类产业，实际上并不一定要选择核心商圈作为办公场地，新兴商圈反而有更多的年轻群体或消费群体；另一方面也和此类新兴商圈的产业聚集或专业度形成有关系。部分中小企业从企业成长角度看，也会选择在此类区域进行租赁。
当然，从财务成本等角度来看，租赁价格也容易影响相应企业的办公物业租赁策略。总体上看，部分新兴商圈和产业园区的租赁成本不高，而且配套并不比传统核心商圈要差。
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