冯仑：房企转型是否成功至少需十年才能见分晓
1月13日下午，在互联网房地产创新平台“卡考销冠”的年会上，万通控股董事长冯仑谈及当下房地产市场时表示，住宅市场的黄金时代已经结束，但是属 于房地产的黄金时代才刚刚开始，市场对于居住以外的诸如旅游、养老、度假、教育、医疗等多种功能空间的需求为房地产提供了非常好的发展时机。然而，对于房 企来说，从原来简单地做住宅开发到各种转型，其过程相当不易，而转型是否真正成功，至少需要十年的时间才能见分晓。
房地产刚刚迎来黄金时代
“房地产现在的发展非常好，打个比方，人在青春期以前都是很简单的，但是青春期以后发育了，生命的过程就开始复杂，也正因此人生开始绽放出更多的光 彩。房地产也是如此，刚刚走过纯粹简单的卖住宅的青春期，现在的好日子才刚刚开始。”谈到房地产市场的现状，冯仑认为，现在的市场状况只能说是住宅结束了 最黄金的时代，但是整个房地产却迎来了属于它的黄金时代。
“今后的房地产不能单纯地看住宅，住宅只是其中的一部分，行业发展要看的更为全面。因为吃饱了住好了，就有了创业、旅行、养老、度假、培训、教育、就医等各方面的需求，这都需要大量住宅以外的空间，所以房地产处在了一个非常好的发展时上。”冯仑说。
房企转型是项长期工程
谈到当下房地产行业的创新转型风潮，冯仑表示，对于企业来说，如果不去创造和变化、不去做未来，基本是很难活不下去的。而具体到房地产企业来说，目 前的转型路径主要有三种：一是转型不转行：坚持住宅领域，但同时会做一些诸如住宅细分市场、住宅产业化等方向的微转型。随着客户积累的越来越多，可以增加 的服务就越来越多，这种细分的空间便将是无限的；二是小转型，转型不转行：除住宅之外，增加一些别的商用不动产，如写字楼、购物中心、工业厂房、物流仓 储、医疗健康以及大型公共设施等。不同的是，核心不再是开发，而是转变为运营；三是脱离房地产，开始涉足其他行业，转型即等于转行。
“尽管有如此多的转型方式，但最终转型都不容易，因为不动产的周期特别长，一种转型是否成功，至少也需要十年的时间才能看的出来。所以，房地产行业 的转型才刚刚开始，大家都处在转型过程中，如果此时资本市场比较助力，那局面可能就比较好；但如果信贷市场比较紧张、低迷，那转型就会更加苦难。另外，在 转型的过程中，公司治理都是特别重要的，这也是需要特别关注的。”冯仑表示。
谈及万通自身的转型，冯仑表示，万通除了住宅业务以外，近年来在工业地产及物流地产都有拓展，目前与工业地产领域与普洛斯也有合作，此外，还涉及定制、众筹，跟互联网、养老健康这些都有涉及，但是只是在过程中，希望能够坚持下去，未来五到八年能看到成效。
去库存确实是很大的挑战
从去年底中央三令五申房地产去库存以来，不少地方政府各出奇招，相应的配套政策解读也不断，对此，冯仑表示，在目前中国的城镇化率近60%、一线城市人均GDP普遍超过8000美元的情况下，旧房和新房的供应量越来越供过于求，这在二三线城市表现比较明显。
“目前全国的出生率并不高，大部分城市人口的增长甚至处于停滞状态，在人口不增加甚至减少的情况下，怎么把现有的资产存量盘活，这的确是一个很大的挑战。”冯仑表示。然而，只有用一些市场化的方法来消化掉库存，今后在住宅领域才可能恢复持续稳定的市场竞争。
伟大是熬出来的
谈到企业长久生存的秘诀，冯仑忆起当初的“万通六君子”二十多年来各自的从业经历，直言“伟大是熬出来的”！
“无论是我自己，还是潘石屹他们，这么多年回过头来看，我认为我们活下来的最重要的事情无非有三件：第一是正确的价值观，第二是创造和变化，第三是完善的公司治理。”冯仑说道。
首先，所谓的正确价值观事实上就是一些最简单、最朴素的道理。“这个价值观实际上都是你在不懂事的时候老奶奶交 给你的久远的道理，诸如要听大人话，不要偷东西，不要乱占便宜，不要惹是非。用我们自己早期的提法就是‘学先进、傍大款、走正道’，找一个标杆，然后找到 一些资源，最后就走正道。”冯仑由衷地说：“你会发现，越往久远走，这些价值观就越发显得特别重要，最朴素的到底往往是最重要的根基。”
“作为商人，每天都有很多是非，商人本身就是一个会涉及是非的人，今年又是是非年，商场是是非地，变革的时代就是是非的年代。在一个是非的年代，是 非地，是非人去获得是非物，怎么样能做到没是非、少是非。坚持正确的是非，放弃错误的是非，才能获取正确的事物，这就是价值观，也正是这些东西让你能活下 来，它们非常重要。”
“20多年来，我们看到很多民营企业惹上各种各样的是非，其中有五大是非可以让人死：有政商关系是非、有和明星牵扯的是非、有贪婪造成的是非等等，我们讲的价值观，就是在“五大是非”当中取是而去掉非。这个事情很重要，让你规避了风险，还让你把帐算清楚。”
其次是善于创造和变化，能看到别人看不见的地方。
“要想熬下去不死，最重要的就是着眼于未来，要活在未来，不时地到当下混混！”冯仑笑言。
“其实，作为一位商业的领导者，最重要的是三件事情：第一，看别人看不见的地方；第二，算别人算不清的帐；第三，做别人不做的事情。15年前马云在 杭州说‘让天下没有难做的生意’，这就是看别人看不见的地方。当时99%的人没有看见这件事情，没有看见今天的电子商务和互联网。”冯仑说。
“算别人没有算清的帐--别人算的是卖豆腐、卖面条、开餐馆，这都是算得清的帐。但是马云和时间变革、历史算了一本大的帐，和中国进步的时代一起算 这个帐，这是时间和人，以及价值观的帐。如果一个人价值观不同，时间概念不同，合作发展的对象不同，这个时候算的帐完全不同。有追求，有正义感的人，他即 使是在监狱里，算帐仍然是算正数。如果你是一个坏人，你在外面，时间是正数，但是你累计的帐都是负的。”
“同样做房地产，每个企业的董事长也都有自己心里的一本帐，看别人看不见的地方。一方面，不少企业并不看好房地产，最近四年从A股市场上放弃房地产 主业的有将近100家，就连万达也提出要去房地产化；另一方米，说房地产好的也有很多，万科便认为它才刚刚开始，五年以后它是一个万亿收入的企业。这就是 人们心目中不同的地方，在这两个极端之间，每个人心里还有不同的房地产未来，这就导致了不同的变革和决策。”
第三就是要有完善的公司治理结构，要不断完善公司的股东、团队以及资本市场等等，这些东西是活下来的制度和组织保证。
“如果这些东西不相应的跟上，企业也会在转型当中就容易翻车。因为转型就意味在短期可能衰退，所以在短期内可能就变成一个压力，传统的收入会减少。 这个时候到底车往哪儿开，控制方向盘的人也很重要。这个时候就可能会出现一些公司治理上的问题，出现两个甚至三个，多个人来抢方向盘，因为大家心里的未来 是不一样的。所以我们要活下来，公司的治理非常之重要，要避免陷入一种治理的陷阱。”
“一个行业和一个人一样，要活下来，经历过的所有事情加起来，其实就是‘蜜月太短，日子很长‘。我们要用日子的心态看蜜月，不应该用蜜月的心态来期 待日子。只有这样，我们无论是扛，无论是熬，无论是顶，都会非常愉悦，因为我们心里用价值观把自己的未来都做了安排，我们也对自己的业务和历史发展过程了 然于胸。只有这样的时候，我们甚至可以不怕任何困难。”
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