多重利好政策叠加效应显现 北京次新房成二手房交易主力
土地市场的传导作用导致新房价格上涨，越来越多的置业者将目光转向二手房。近日，北京商报记者走访多家二手房中介门店发现，年底二手房成交量明显上涨，尤其是年代较新的商品房成交量几乎翻倍，价格上涨明显，以公房为主的区域成交量较少。业内人士分析，主要原因是改善型需求得到有效释放。
空白的“销控板”
“月初的时候，‘销控板’上写满了小区的优质房源，现在都没有几套诚意出售的房屋了。”业内人士向记者介绍，位于朝阳区青年路的珠江罗马嘉园本月销售房屋约25套。以往该小区的月均成交量在12套左右，本月成交量翻倍上涨。
房源客源供求关系的变化，带动房价的上涨。龚虎称，近一年时间该小区二手房价格涨幅约10%，本月优质房源涨价现象较为普遍，同时业主惜售观望情绪变浓。例如，有几套400多万元的两居室在业主涨价10万元的情况，依然很快成交；一套报价600万元的三居室，有三组客户交了意向金等待签约，在涨价至620万元的情况下，业主决定暂不出售该房屋。
珠江罗马嘉园成交翻倍的现象并非个例，同一区域的国美第一城本月已成交房屋近70套，以往该小区的月均成交量在20-30套之间。业内人士介绍，本月该小区客户量猛增，房源客源比从1：3变成1：6，在房源不足的情况下，未来价格上涨不可避免。
事实上，并非所有二手房成交量都出现上涨，北京商报记者了解到，距青年路仅一站地的十里堡区域本月成交量并未出现上涨。一位熟悉二手房交易的业内人士称，青年路区域二手房建成年代多为2005以后，而十里堡区域二手房以80-90年代的公房为主。整体来看，今年公房成交量没有年代较新的商品房成交量多，这一特征在未来二手房市场中会更加明显。
多重利好政策叠加
年代较新的商品房成为二手房市场的主力并非偶然，其主要原因在于改善型需求的充分释放。亚豪机构市场总监郭毅认为，今年房地产调控政策导向在于释放改善型需求，贷款利率的降低、二套房首付比例下降以及“二孩政策”，均能刺激改善型需求积极入市。
今年央行五次降息，商业房贷利率创下史上最低水平。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，降息是基于当时的经济大环境，但年内五次降息，进一步降低购房成本，加上降低二套房首付比例的政策，能有效降低改善型人群的首付及月供成本。
“二孩政策”对于房地产市场影响较大，不仅体现在成交量上，也在一定程度上影响新建商品房的户型结构。郭毅在接受北京商报记者采访时表示，二手房市场中年代较新的商品房成交量增加，是因为这类产品在住房面积和户型结构上优于公房，面积小、户型紧凑的公房已不能满足置业者的需求。
此外，除了房子的位置和配套之外，改善型人群对于居住品质的要求明显提升。从居住舒适度的角度考虑，年代较新的商品房社区规划更为合理，更符合改善型人群的置业需求。
价格上涨在所难免
从整体上看，今年是北京楼市成交大年。有数据显示，今年北京纯商品住宅成交将达到5.5万套，二手房成交超过19万套，二手房在房地产市场成交占比进一步增加，不过在成交均价方面，二手房价格涨幅明显低于新房。
为规避市场风险，今年众多房企纷纷加码一线城市，北京土地市场竞争更为激烈，楼面价格飙升，在土地市场的传导作用下，新建商品房价格涨幅明显。数据显示，今年北京新房成交均价为2.72万元/平方米，同比上涨9.9%，三四环之间以及四五环之间成交均价涨幅最大，分别上涨37.6%、46.4%。
相比之下，二手房涨幅较为平稳，成交均价为38147元/平方米，同比上涨5.5%。业内人士认为，二手房价格涨幅低于新房属于正常现象，价格相对平稳是年底二手房成交量上涨的重要因素，不过中心城区新房价格大幅上涨的情况下，未来二手房价格上涨不可避免，预计在一段时间内，二手房市场“量价齐升”的态势将会持续。
事实上，年代较新的商品房已逐渐成为二手房交易市场主力，而这类房屋大多位于四环以外的区域，意味着二手房市场成交区域从城市中心不断外移。
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