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两张图让你明白深圳房价有多危险

https://www.biud.com.cn 2016年01月17日08:20 家居装修知识网

2013年，我通过写作《楼市探秘：赢在长趋势，赚在短周期》一书，首次系统性的总结和提出了中国房地产短周期理论，并且随后准确的预测了2014年的楼市降温、2015年的楼市升温，尤其是反复提醒一线城市的抄底机会。

但这一理论，主要指代全国市场波动，尤其是以70城房价指数为主要参照物，尚无针对某个具体城市进行跟踪和验证。

而2015年以来，我惊喜的发现了一个非常典型的城市：深圳！自2014年10月进入新一轮上升周期以来，它的表现最为抢眼，与众多楼市波动很小的二三线城市相比，它是非常难得一遇的样本城市，绝佳样本！

因此，除了全国总体市场以外，我特别关注了深圳的市场变化。在2014年底和2015年初，我已经知道他将是本轮全国楼市上涨的带头大哥，并在微博上与深圳粉丝互动时提示：不要卖房，持有待涨（见下图）。

2015年一季度，深圳房价只是小幅上涨。但2015年3.30新政后，深圳房价加速上涨，媒体上也不断曝出深圳楼盘热销情况，对此，我当时表示这属正常现象，并预测其他一线和部分城市也会跟随深圳（见下图）。

2015年6月下旬，我首次在新浪财经专栏上撰文，预警深圳楼市过热，并只是建议投资投机者不要继续入市，而并未劝阻自住需求（见下图）。因为我当时的判断是：2015年下半年深圳房价将以高位振荡为主，但尚不会下跌。

从70城房价指数中的深圳房价环比涨幅来看，6月正是深圳房价环比涨幅最大月份，达7.2%。其后环比涨幅持续下滑，10月只有1.4%，但11月又反弹至2.9%。

从市场实际情况来看，深圳楼市经历二季度暴涨后，三季度出现量缩价滞现象。此时，各方判断出现分岐，比如有种悲观派认为房价很快就会下跌。对此，我曾在8月发此微博，反对快跌论，表示暂不悲（见下图）。

但我也承认，我预测到深圳房价不会快跌，但却没预测到再度快涨：11月开始，在央行双降的刺激下，深圳楼市再度向上，量价齐涨。这点我已在“元旦长文”（2016元旦：一个房地产研究者的长篇自白）中反思过，我所有预测错的地方，都不会赖帐。呵呵。

然而，跟踪和研究深圳这个房地产短周期绝佳样本的工作，咱还得继续进行，不可能因为这点小挫折而放弃。就算是伟大的科学家，做试验时会失败，对吧。况且，深圳这事，还没到最终完结的时候，急啥呢？

社会上常用的预警级别，一般分为一、二、三、四级，依次用红、橙、黄、蓝四种颜色表示。为了将深圳这个典型样本的研究和试验更加深入化、系统化，我将在全国范围内、创新性的、首次引入社会上常用的四级预警机制（比如台风预警、雾霾预警）。

深圳房价下跌四级预警系统，含义如下：

四级：蓝色预警：市场偏热，房价涨速过快（对应70城中深圳房价环比涨幅环比见顶），后市涨势将放缓。投机需求可考虑停止买入。原因是：即便后市还能上涨二三成，但交易成本约一成；如果后市上涨小于一成则亏钱。风险与收益相近。

三级：黄色预警：市场过热，房价上涨减速（对应70城中深圳房价环比涨幅环比见顶后1-2个季度），后市涨势将进一步放缓。投机需求不应买入，投资需求可考虑停止买入。原因是：即便后市还能上涨一二成，但交易成本约一成，如果后市上涨小于一成则亏钱。风险大于收益。

二级：橙色预警：市场略热，房价上涨减速（对应70城中深圳房价环比涨幅环比见顶后超过2个季度），后市涨势将进一步放缓。投机需求应卖出，投资需求不应买入，改善需求可考虑停止买入

一级：红色预警：房价接近停涨或开始高位盘整（对应70城中深圳房价环比涨幅环比近零或零），后市将停涨、随后下跌。投机需求与投资需求皆应卖出，改善需求不应买入，刚需可考虑停止买入。

说明之一：刚需指代首次置业或首次置换，改善需求指代买第二套或第三套用于自住，投资需求指中长期持有待升值及出租，投机需求指短线炒房（随时准备撤退）。

说明之二：对于自住需求，尤其是刚需，我在预警系统中，没做较多风险提示，主要是考虑到刚需家庭多数只有一套房（需求实现后），他们更注重房子的使用功能，房价的短期涨跌，对他们的生活和情绪影响较小，而从长期看，深圳房价还会再创新高。

说明之三：作为房屋购买者，尤其是投资者和投机者，必须明白一点：房产的流动性远差于股票，当市场一旦进入高位盘整期，便会出现卖房时间拉长现象；而等到房价出现下跌拐点之后，则卖房更加困难，降价一成甚至二成都不一定能很快卖出。因此，如果你的风险承受力小，应比老杨设置的预警级别，更早一点行动。

说明之四：大家一定要明白，老杨的深圳房价下跌预警系统，指代的是对房价将来下跌进行预警、预报。而当前房价还没跌。等到真跌的时候，就不需要预警了，预警就结束了！

那么，如何设置预警等级？当前，老杨进行如下设置：

2015年6月下旬我首次公开发文开始至2015年底，我对深圳房价下跌的预警级别设置为四级：蓝色预警。

而当前，也就是2016年1月中旬，我决定将深圳房价下跌的预警升级为三级：黄色预警。

接下来，通过两张图，几组数据，对比分析一下深圳房价的历史与现状。

第一张图：如下，是上文我提到70个大中城市房价指数，国家统计局每个月18号公布上个月的数据。这里有两根线，红线是70城平均房价同比增幅，蓝线是深圳房价同比增幅。（注意：同比变化滞后于环比变化，本轮深圳房价环比上涨始于2014年12月。多数看客都不是专业人士，老杨的技术分析，经常性的被误解，唉，没办法）。

06年至 08年初，深圳房价涨幅高于70城，尤其是07年四季度领涨全国；而08年和09年上半年，则远弱于70城，且有多个月份领跌70城。而2015二季度至四季度，深圳房价同比急涨，远强于70城，11月同比上涨近45%，比2013年和2007年，都要疯得多！据此，老杨断定：深圳房价已出现短期性泡沫！

08年深圳房价跌幅很大，但2012年和2014年跌幅很小。关键是：未来这轮下跌，将会跌多少？请大家自己去思考。

第二张图：如下，是深圳新建商品住宅月度供应量、成交量、成交均价。

其一，看成交均价的四轮上涨。

第一轮，由06年上半年的0.9万元每平米，涨至07年10月最高1.7万元，涨幅近九成；

第二轮，由2009年初1.2万元，涨至2010年上半年2.4万元，涨幅为1倍；

第三轮，由2012年初的1.7万元，涨至2014年初的3万元，涨幅为七成多；

第四轮，由2014年三季度的2.3万元，涨至2015年11月的最高4.4万元，涨幅为九成多。

仅看均价，当前这轮涨幅，已与07年相似，接近09年，高于13年。而看上述的70城房价指数中的深圳房价指数，则涨幅则远高于前三轮。房价指数比均价，更靠谱些。

综合来看，当前房价涨幅已明显超过上述三轮，短期泡沫显著。未来房价必定下跌，跌幅将超过2012年和2014年，能否赶超08年，现在尚难确定，这还得看未来几个月，深圳房价泡沫进一步放大到什么程度！

其二，看月度成交量。2014年起飞，除9月偏低外，其他月份正常，保持活跃，暂无忧。

其三，看月度供求关系。2015年11月和12月，新增供应连续大于成交，应引起警惕，可能是市场发生量变的第一个信号（这种高技术含量的数据分析，以后有机会老杨再细讲吧。听过我几次讲课的业内人士，才会明白我这里的含义）。

在写完这篇文章的时候，刚好看到深圳网友 @炽热的花火--- 在微博上跟我留言：“深圳的房子已经不是刚需能够接得动的了，完全变成了资本游戏。中介给我说昨晚见识到了最牛逼的投资客，中爱花园57平不看房子直接签。还有一个房主说自己都不好意思加钱了，隔壁比他多卖五十万，想想又不舒服。末了，中介说，我们老总都在炒，老子要是钱够我也炒，年前买，年后卖。”

我顺手转发了一下他这条微博，并点评了一句：只要略懂些资产市场的规律，以及金融市场的历史，就会明白未来的结果，将是什么！

很多深圳当地房地产业内人士，以及这轮房价暴涨的受益者，在反对老杨观点的时，会列举很多有利于房价上涨的因素：比如有一条，深圳人多地少，城市面积远小于京沪。老杨认为，房价一年上涨五成，这一理由成立；房价上涨八成，勉强可以接受；房价上涨一倍后，还老是认为这是强支撑，是否有点扯淡？

再如另一条：深圳是全国最有活力的创业创新城市，创新企业最多，高科技企业最牛逼！那么，我倒想问深圳市政府一句：你们有没有想过，房价一年内暴涨一倍之后，还在被大量的炒房者疯狂炒作，是不是已经有点像16世纪荷兰的郁金香了？

炒房者获得了暴利，但房价在短期内被大幅抬高后，还能有利于深圳继续创新创业吗？创业创新不需要年轻人了吗？那些还没有房子的年轻人，怎么办？（唉，老杨素来不喜道德指责，但愿这句话没包含太多道德成份）。

我也明白，这么责问深圳政府，人家也不吊老杨。

现在，已经是2016年1月17日凌晨，我也不知道为什么这么喜欢房地产研究，一写这类长文章，就没一丝困意，一写就是大半天、大半夜。

我也知道，此时还有大量的深圳人，同样也睡不着觉，他们担心明天房价还要跳，春节后还会暴涨。涨得太快，晚几天、晚几个月就买不起了。

可是，当前全深圳有诚意卖房的房东，到底还有几个？每个房东，都在时刻准备着跳价、毁约！少数有诚意卖房的，也是为了置换，为了更快的买更大的房子！

老杨在这个行业混了十几年，还真没见过这架式，也算开眼了。所以，必须继续密切跟踪，纪录下来这一中国房地产史上，足以让后来者惊诧的一段历史！

深圳房价这颗子弹，还在飞！

我将密切的关注、跟踪、分析、预警本轮深圳房价由上涨到下跌的全周期，将其作为我的房地产短周期理论与实践的一个典型城市样本。

也请大家密切关注：老杨何时会进一步升级，将深圳房价下跌预警升级为二级：橙色预警！