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杭州创业公寓遍地生根入住者需要进行“面试”

https://www.biud.com.cn 2016年01月18日08:35 家居装修知识网

随着国家互联网思维的渗透和“大众创业、万众创新”热潮的蔓延，这两年，一批主打创业主题的青年公寓如雨后春笋般悄然兴起，深受资本市场追捧。

不仅是“拎包客”，蘑菇公寓、优客逸家、YOU+公寓、魔方公寓、青客公寓……它们成为了一大批刚刚从“象牙塔”中走出的创业者职业生涯的第一个落脚处，也成了他们开展社会交往、追逐梦想的场所。

而杭州作为互联网创业的热土，此类的创业公寓也成为了必不可少的元素。据不完全统计，目前扎根在杭州，知名度较大的品牌公寓有拎包客、蜗居租客、米果家、橘果公寓、租客星球等不下几十家,它们大多是去年涌现出来的，经过1年的发展，已经形成了一定的规模。

其中拎包客最早引入风投，米果家也在2015年年底前敲定了3000万元的A轮资金，而驻客公寓也在2015年获得1000万元的天使轮战略投资。

2014年，“创业偶像”小米雷军把一亿多元投给了YOU+公寓，过去一年中，YOU+公寓迅速在国内的多个城市落地生根，YOU+在杭州梦想小镇落户的第一个项目，也已经在去年12月开业，据YOU+官网显示，目前房间的预订率已经达到了97%。

不难发现，大部分的创业公寓都聚焦在了杭州的创业园区附近，比如“拎包客”的三家公寓距离海创园、淘宝城、梦想小镇是一步之遥。源源不断涌入创客，持续为创业公寓输送客源。

有趣的是，创业公寓对于租客的招收模式都有别于传统公寓，“面试”是多数创业公寓招收房客必不可少的环节。

“拎包客”华杰表示：没有梦想的不租，没有一技之长的不租，带小孩的不租，自认为“自负孤僻”性格的也不租。在入住之前，他们要了解意向者的从事行业、创业计划、教育背景和特长，看这些人是否能“互补”，能否“碰撞出火花”。

在租金上，拎包客也玩出了新奇，比如一个房间的租金是2000元-3000元，但到底是多少，就凭租客的本事了。“假如一个创业团队来入住，我们觉得他们的项目方向不错，就可以享受折扣待遇。”拎包客创始人华杰说。

城市化进程带来房屋租赁市场

为创业公寓发展打开了空间

创业热潮固然是创业公寓不断涌现的催化剂，而业内人士认为，这几年中国的城市化进程加快，尤其是大型城市的外来人口不断膨胀，但年轻的大学毕业生和创客一时无法承受一二线高昂的房价，由此助长房屋租赁市场的逐年庞大。

据悉，光北上广一线城市的存量房市场规模就有3000多亿元，而整个中国租赁市场有2.5万亿元。

“杭州总人口大约是800万，有租房需求大概是二三百万人，这个市场很有"钱景"。”加上自今年1月1日起施行的《杭州市居住房屋出租安全管理若干规定》第十四条规定，出租居住房屋的，每个居室人均使用面积不得少于4平方米，每个居室居住的人数不得超过2人。“管理部门逐渐规范了对二手群租现象的监管政策，也是对创业公寓发展的一大利好。”该人士表示。

而创业公寓的特点恰好契合了杭州城市化中年轻人对于住房的需求，也是它变得炙手可热的重要原因，普通的长租公寓显然已经无法满足他们的刚性需求，创业公寓做的，已不再是“二房东”、“重租赁”的老路。

“房屋托管+个性标准化装修+租后服务”的模式让创业公寓吸引了大量的关注和客源，也吸引来风投和资金。

试图挣脱“租金”的束缚

让“经营”租客产生效益

从盈利模式上来看，创业公寓和普通公寓最大的不同在于，前者逐渐从对房租营收的依赖中解放出来，转而寻求新的盈利点。这一点，几乎是所有创业公寓投资者的共识。

“目前我们每年的净利润维持在3%-5%，这就够了。”YOU+青年创业社区浙江区的负责人池峰直言，他们对依靠房租盈利的运营模式兴趣不大。

在YOU+梦想小镇店，一间50平方米左右，设施完善、装修精美的房间每月均租在1500元，另一家分店的均价则更便宜，只要1000元左右。

尽管YOU＋获得了政府5年免租期的政策扶持，但仅梦想小镇一家运营点的前期投入就达到了800万，如果按照5%的年利润计算,收回投资就需要20年以上。投资回报周期和回报率是一个不得不考虑的问题。

对此，池峰坦言，前期投入这么大，肯定要思考另外的盈利模式。其中对于优秀项目的投资就是其中最重要的一点。

“通过在社区举行各种活动，发现创业者手上好的创业项目。相比路演活动，我们与创业者和创业项目之间的关系更加密切，理论上来说，投中好项目的概率也相对较高。”池峰说。

这一想法，也和“拎包客”的创始人华杰不谋而合，“我们设立了一个"拎友基金"，专门用来扶持一些好的创业项目，同时，针对一些拥有价值前景的好项目，我们还可以提供房租置换股份的服务，减轻创业者负担。”华杰说，数额虽然不大，一般在5万-10万，但无论对于创业者还是投资人来说，都是双赢的举措。

不过，对于投资什么项目能产生效益，要靠眼光，风险也不小。做创业公寓，华杰看到的显然还有更多。比如作为一个平台，为园区和创业者搭建桥梁，从中获取一定的收益。

“我们已经跟不少园区孵化器建立了合作关系，一旦发现比较优秀的项目，就会向园区和投资方推荐，收取一定的佣金。”显然，这块收益更稳定。

“关于盈利模式，我其实不担心，主要在于深耕经营，服务好每一个创业者，这才是根本。”华杰说，从入住时的人员筛选，到期间的管理和创业项目扶助，他们都建立了一套非常完整的内部数据库，“等到公寓的数量和规模发展到一定的程度，这份数据的价值也将不可估量。”

模式和孵化器类似的创业公寓会沦为普通办公场所吗？

尽管投资方和运营方描绘了一幅让人血脉偾张的蓝图，以此吸引了众多创业者的入驻，但是创业公寓的发展前景不明朗。

这几年，杭州市打着孵化器和众创空间旗号的创业园区越来越多，但好项目的涌现速度显然没有呈现出园区的暴增趋势。很多创业园最后变成了普通的办公场所。外界有一些声音认为，所谓的创业公寓，其实也是换了“马甲”的“众创空间”。

目前，大部分创业公寓对入住者都有相应的筛选标准，严格的要求必须是创业公司的CEO或者创始人，稍微宽松点的也要求必须有创业梦想和创业能力。这份“独门秘籍”，被视为区别于传统众创空间的核心。

不过，入住者们似乎并不大买账。记者采访的很多创业者，他们说，如果单从房租和硬件设施上来看，创业公寓的性价比还是很高的，创业园区每间创业公寓月租在1000元左右，下沙、滨江等地创业公寓每间月租甚至只要500元-600元。但如果没有好的项目出来，低价的模式能维持多久？

住在滨江一家创业公寓的创业者杨铭杰告诉记者，“很多花里胡哨的活动，看起来很丰富，但实际价值并不大。”

他说，创业者们几乎每天都要工作到晚上十一二点，回到住所需要的是放松和休闲，很少有时间参加创业者聚会。“创过业的人都知道，所谓的结交人脉，都只是特定阶段需要重点抓的事，最重要的还是深耕业务和产品。创业聚会就像名利场，去过几次就知道，没什么花头。”在创业公寓住了将近一年之后，杨铭杰决定，近期搬出去。

由于大多数创业公寓位置大多比较偏远，交通出行也是困扰创业者的难题。还有一些公寓，物业服务跟不上，电梯修理不及时，停车场垃圾成堆、墙体发霉等，都让不少入住的创业者颇感失望。比如YOU+公寓北京（楼盘），就被创业者吐槽宣传的设施与实际严重不符、租金虚高等问题。

投资人：创业公寓太“重”

宜将固定资产和运营投入剥离

很多创业公寓的投资者们视之蓝海，不断由北上广深等一、二线城市向二、三线城市扩张，还有的品牌声称已经迈入“创业公寓2.0”时代，将主攻城市高端白领的创业公寓市场。甚至有创业公寓老板认为，未来租房将是中国人最重要的居住方式。

不过也有业内人士认为，在中国看似庞大的租房群体中，真正的“刚需”有多少还很难说，而对这些“刚需”有多少能转化为“创业公寓”的目标客户更是不能盲目乐观，“创业热潮退去之后，有多少项目出得来，有多少创业者还会坚持？”

浙江银杏谷投资有限公司副总裁王海霖就认为，创业公寓与众创空间等孵化器在本质上没有差别，只不过是从生活和工作两个切入点进行孵化。

因此他认为，普通众创空间固有的弊端在创业公寓上也都有所体现，比如孵化效果不够明显、信息冗杂等。

此外，他指出，不同于10年前的信息不对称，如今的创业圈和投资圈都比较透明，创业者和投资者对孵化器的依赖也大大减少。

“现在各种平台和介质很多，换句话说，两者不是一定要通过孵化器，绕一个大圈子才能进行合作。”因此他认为，如果不是在运营上有十分过人之处，一般的创业公寓很难获得预期回报。

宸安资本创始人沈奇良也持有类似观点，他说，这一产业可能比较适宜追求稳健产出的投资者。“一般来说，资本还是比较青睐轻资产，而创业公寓往往需要大规模资金和人力投入的项目，投资回报率却并不理想，因此我们也会比较谨慎。”当然，如果一定要进入这个行业，他建议将固定资产投入和运营投入两者剥离开，这样投资人在投资的时候也可以根据自己的偏好进行选择。