房地产调控重在落实“分城施策”

以深圳为代表的楼市暴涨的赚钱效应所引发的“虹吸”效应，其实是不利于三四线城市去库存的。对此，政府决策部门应给予足够的重视，有必要尽快出台政策，落实“分城施策”方针。

自2011年以来，全国楼市的区域分化程度不断加重。比如，2013年一二线城市房价反弹，其中北京等一线城市房价大涨，但多数三四线城市房价没有一点动静。再如，2014年全国楼市降温，三四线城市土地成交低迷，频频流拍，但一线城市和南京等少数二线城市，地市异常火爆，地王频出。

等到了2015年，这种区域分化现象，已经达到历史极致。以昨日（1月18日）公布的70个大中城市房价指数为例，2015年12月与上月相比，价格下降的城市有27个，上涨的城市有39个。与2014年同月相比，价格下降的城市有49个，上涨的城市有21个，其中最高涨幅为47.5%，最低为下降5.3%。

房价同比下跌的49个城市，多是样本中的三线城市。而房价同比上涨幅度比较大的主要是一线城市和二线核心城市。其中最为火爆的城市是深圳，房价同比上涨47.5%，这一涨幅仅次于2010年的海口和三亚，是2010年以来全国最高值，也是深圳历史上的最高值。

但当前的麻烦是，政策放松力度最大的三四线城市，楼市仍冷得像冬天。而很多政策没有放松的一线城市，尤其是深圳，楼市却最为繁荣，房价涨幅大得惊世骇俗：千万亿豪宅楼盘，开盘时像白菜一样被抢光，炒房者像蝗虫一样到处抢食二手房，甚至根本不看房就掏钱。这边刚买到手，那边便挂牌出售，而售价比买价动辄高出几十万、上百万。

而且，我们也必须关注到另一种现象：深圳楼市的暴热，炒房所带来的显著赚钱效应（一年房价翻一倍，比放高利贷都赚钱），使很多深圳以外的资金，也源源不断地流进深圳楼市。比如，深圳是以外地人为主的城市，很多在深圳有购房资格的外地人，原本没有能力购房，为了赚取暴利，很容易动员老家亲友的力量，把原本在老家楼市中购房的资金，搬到深圳炒房。

再如，2015年下半年，苏州工业园区的房价同样暴涨了六七成。由于苏州不限购，据说很多苏州周边的人，比如昆山、常熟、张家港等，也纷纷去苏州园区投资住宅。另外，2015年房价大涨的南京，也存在相同现象。这种“虹吸”效应的存在，其实是不利于三四线城市去库存的。对此，政府决策部门应给予足够的重视。

对于当前全国楼市严重分化、冷热不均的状况，政府只能“分城施策”。其实，早在2014年3月两会的政府工作报告中，就已提了“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展”。而事实上，2014年3月之后，相关部委和地方政府，也确实落实了“分类调控”，比如在多数城市放开限购的同时，四个一线城市却没放开；在放松房贷和限外的部委政策中，却没包含一线城市。

因此，未来几个月，相关部门应尽快出台政策，落实“分城施策”方针。一方面，应加大对于三四线城市和部分二线城市（楼市弱的）的政策支持，尤其是在税收和信贷方面，出台立竿见影的实质性利好政策。另一方面，深圳方面可以出台相应的调控措施，比如延长纳税时间，严禁补交税款，提高二套房贷利率，将二手房转让的个人所得税严格按差额的20%征收，从而抑制投资投机性购房需求，适度压缩房价泡沫。

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