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剑指楼市去库存租售并举只是“看上去很美”

https://www.biud.com.cn 2016年01月25日11:21 家居装修知识网

众所周知，库存去化已然成为近几年来影响中国楼市走势的关键所在。国家针对于此做出了一系列政策、方向性的调整，租售并举便是比较受业内青睐、被认为可实施程度较高的举措之一。

租售并举，顾名思义，便是采用租赁和销售相结合的方式。包括两层含义，一是销售与租赁分离，销售的不出租，出租的不销售；二是租售相结合，实行“以租代售”、“先租后售”。一旦落地实施，对于库存去化将起到积极的推动作用。但在这个过程中，仍有一些实质性的问题需要解决。

剑指楼市去库存租售并举“看上去很美”

统计局最新数据显示，现阶段我国楼市库存量7亿平方米，已经达到了历史的峰值。其中住宅存量占比为63%，加之一线与三四线城市分化加剧、风险加大，楼市去化刻不容缓。与此同时，我国住房租赁市场发展尚处于初级阶段，未来还有很大提升和完善的空间，这些都为租售并举的实施提供了可能性。那么，这一举措的落实，能够带来哪些益处？

首先，从房企的角度来讲，租售并举可以助力房企去库存，尤其是针对开发商手中的那些空置房。闲置资源在得到合理的利用的同时，房企资金回流速度加快，拥有持续稳定的收益，资金周转受制约程度减小。

其次，对于一些新增的住房需求，可通过租房的方式来满足。针对这类住房需求又存在两种情况。对于一些身处一线城市及二线重点城市的需求者来讲，由于房价较高，租房只需定期支付一定的租金，降低其入市成本，使其从长期的购房还款压力中解放出来；另外，对于那些房价上涨乏力地区的住房需求者来讲，短期内的购房愿望并不是很强烈，可以等到租赁房源所在的区域发展更上一层、周边配套、交通环境等有所改善时再入市出手。

再者，对于国家而言，鼓励和发展住房租赁市场，可以看做是对于住房制度的一种改革。改善、解决民生保障的方式、方法将得到改变，不需要再耗费大量财力、物力、人力去完成保障房的建设，减轻了这类重资产带来的负担。

综上所述，如此利国利民之政策，尽快落实便可对楼市去化起到“药到病除“的效果。

理想与现实的差距租售并举落地存障碍

尽管租售并举“看上去很美”，但在实际操作的过程中，仍有一些问题亟待解决。至关重要的一点就是，谁来做这个事情？是国家、房企还是其他社会群体或个人？

去年年底的中央经济会议及近期住建部发文均表示支持住房租赁市场发展，并鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。由此可见，面对库存高企的楼市，国家更倾向于起到发起、牵头的作用，然后由后两者去推进、完成。在这个过程中，国家需要考量的是怎样合理合法的运行该制度？针对于此又该出台哪些鼓励和扶持的政策或举措？

那么，如果后两者是事件的主体，在现行房地产税收政策的制约下，他们能够从中获取的收益十分有限，租金收益也远远低于资金投入的成本。

以北京市为例，2015年北京市常驻流动人口已达到822.6万。受制于高房价的制约，这其中有很大有一部分人都在租房。数据显示，2015年北京市住宅租赁平均价格为4453元/套/月，新房平均价格为33000元/平米，租房卖房的回报率哪个更高一目了然。因此，除非租售性价能够提升到一个较为合理的范畴之内，否则这种赔本的买卖恐怕没有人愿意去做。

此外，现阶段的房地产中介服务行业较为混乱，缺乏相关的专业、规范制度体系；再者，做这个事情的门槛较高，有能力运营的房企或机构也不是很多，房源能否集中供给，前期投入、中长期投资的能力也将受到考验。

2015年11月，重庆万科驿长租房事件轰动业内，龙头房企试水"以租代售"，这是否会成为房地产行业发展的风向标？之后万科发声澄清此事，现在并不打算玩真正的“租售并举”、“先租后售”，但未来很有可能。并且，除了重庆万科驿之后，再没有其他的房企或机构表示对此很有兴趣。这足以表明，现阶段来实施这一举措依然为时尚早。

再者，在实施过程中所取得的利益应该怎么分成？学区划分、房屋产权、落户等相关问题，也是落地过程中必须要明确和解决的。

一旦妥善处理好以上的这些问题，租售并举必将成为楼市去库存的一柄”利剑”，去化效果显著。届时，住房租赁市场、尤其是租赁规模化蓬勃发展也十分值得期待。

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