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杭州土地市场冰火两重天

https://www.biud.com.cn 2016年01月28日09:24 家居装修知识网  

  昨天下午,余杭区2宗良渚新城宅地(勾庄)挂牌出让,结果均以底价成交。而在本周一,主城区挂牌出让4宗宅地,其中位于下沙大学城北的2宗宅地同样以底价成交。不同的是,当天出让的钱江新城二期三堡宅地和城东笕桥宅地的楼面价,双双创下了板块新高。

  “现在土地市场冷的冷、热的热,板块之间的差 别实在是太明显了。”近年在土地市场上鲜有收获的某房企营销负责人说。据快房网K指数研究室统计,从2015年初开始,冷热不均 的现象就一直充斥于市场。热门的板块,地价涨幅最高超过四成;冷门的板块,地价跌幅超过两三成的,也不少见。

  (备注:文中板块地价涨跌幅,取2015年以来板块最高成交宅地楼面价,与之前板块地价纪录进行对比,详见下文案例。)

  逾10个板块地价创新高 最高涨了42%

  从2015年9月开始,板块地价创新高,似乎成了土地市场的惯例。这段时间,包括城东新城、钱江新城二期、钱江新城、申花、奥体、上塘、拱宸桥西、文晖、滨江和未来科技城(2015年7月成交)等在内的十余个板块,宅地楼面价均创造了有史以来新高。

  譬如,今年1月6日,信达地产竞得的南星桥宅地,首次将杭城地价带入了“3万+”时代(36679元/平方米);去年10月底,金茂、绿城九龙仓联合体分别夺得的沿江宅地,将滨江地价首次带入了“2万+”时代。

  一直说地价创造了新高,这些板块的地价到底涨了多少?

  以信达宅地所在的钱江新城为例,此前板块最高地价纪录保持者是金隅的25803元/平方米。以此计算,钱江新城宅地楼面价上涨幅度高达42.15%。

  以相同的方式计算其余板块,我们可以得出滨江、上塘、钱江新城二期等板块,均有20%以上的涨幅;申花、城东新城、奥体、文晖、桥西及未来科技城,也有10%左右的涨幅。

  冷门区域底价成交是主流

  有的跌幅近三成

  不可否认,这一年来的杭州土地市场,高价地占据了绝对主流。但如果仔细观察,我们可以发现,这些高地价的身后,还有不少其他土地成交。

  不同的是,这些土地鲜有人问津,通常以底价或低溢价率成交。比如说,昨天的2宗良渚勾庄宅地都只经过一轮竞价,便由滨江和德信竞得。

  根据我们的调查,2015年以来,除了良渚勾庄、下沙大学城北外,之江、大城北、闲林、临平新城、萧山城厢、老余杭等板块,均有类似情形发生。2015年,闲林板块1宗宅地零溢价成交;丁桥有宅地底价成交;良渚、临平新城等区域甚至有地块撤销出让。

  由于前几年土地市场过于火热,杭州大多数板块的地价曾创造较高纪录。相比此前,这一年来,杭州其实有不少板块冲高回落,地价出现了较大幅度下跌。

  拿大城北板块来说。今年1月7日,万科以楼面价6761元/平方米竞得了杭行路地块。而该区域此前的最高地价,是2013年5月万通所创造的9600元/平方米。这样一比,跌幅有29.57%。

  不同板块之间

  市场预期产生了分化

  同处大杭州市场,不同板块间土地市场的表现,为何会天差地别?

  尤其是那些地价突破“天际”的板块(即地价已经接近甚至超过周边在售楼盘价格),已经很难在当前市场中找到立足点。因为它们必须在未来一两年内,比周边房价有相当大的涨幅,才能实现保本。

  “这说明拿地房企对未来市场预期十分看好,对预期价格有信心。”杭州某业内人士表示。

  但对于板块的选择,开发商的意向高度一致。这些创造高地价的板块,从地理分布看,不是位于市中心外延板块,就是近年来发展特别迅速的板块(如未来科技城、奥体等区域)。

  “从本质上看,各板块之间的供需和配套情况, 决定了板块的受欢迎程度。”快房网首席评论员大老哥认为。闲林、临平、良渚等区域,距离主城区较远,配套不完善,市场需求有限;钱江新城、滨江、桥西等板 块,不仅配套更完善,而且开始面临供不应求的状况,土地资源自然大受房企追捧。

  因此,在土地市场中,这样的板块分化在今后只会变得越来越明显。

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