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房企出海风景并不独好

https://www.biud.com.cn 2016年01月29日09:17 家居装修知识网

新年伊始，就传出雅居乐在马来西亚的项目高调亮相。近年来，中国企业积极参与海外房地产投资开发，掀起一股新的“出海”潮。有关人士表示，受经济全球化发展趋势以及国内楼市形势的影响，未来10年仍是海外投资黄金期，但作为在全球投资领域仍是“新手”的中国企业，如何熟悉别人制定的规则也需要思量。

房企扎堆出海

近日，“雅居乐全球之旅启动仪式暨满家乐项目品鉴会”在马来西亚首都吉隆坡举行，标志着雅居乐集团正式踏足海外。其实，万科、万达、绿地、万通等是最早的一批进行海外房地产投资的房企。

作为走出去最近的地方——香港，内地房企已占据市场的半壁江山，但进军台湾地产的大陆第一人是万通地产董事长冯仑。“万通台北2011”项目已近收官，万通第二个台湾项目尚未明确，除去原有的“543”限制（贷款最高五成、持有台湾房地产一年最长只能住四个月、三年内不能买卖），台湾还新出了一个“万通条款”，即陆资购房在同一社区总户数不得超过10%，这个楼盘近四成的大陆买家一直不能完成交付。但除了冯仑，到现在也没有第二个第三个的跟风者进入台湾房地产市场。

而万达的海外计划起步于伦敦，现已包括英、美、澳、西等多个国际化大都市，主要建筑为住宅+酒店。万达-伦敦ONE项目，2013年6月份拿地，2014年开盘后短期售罄。开盘价10万/平方米，尽管定价堪比京沪顶级豪宅水平，但在伦敦来看定价并不高。

另一家大型房企绿地，目前已进入韩国、澳大利亚、美国、英国、马来西亚、泰国、加拿大等四大洲9个国家13个城市，海外项目总投资超200亿美元。

碧桂园2013年至2014年相继在马来西亚、澳大利亚等国开发房地产项目，2014年首度试水海外投资的金地集团也有赶超之势，近日抛出了将在美国落地20～30个项目的宏大计划。

从2014年以来，万科、碧桂园、万达、绿地、首创、新华联等企业在海外市场动作频频。大型房企中，万科、万达、绿地、碧桂园、富力地产、雅居乐等企业均已经投资了海外地产。

海外置业势头旺盛致房企出海

在盈石集团研究中心总经理张平看来，近年来越来越多中国企业选择在海外房地产领域进行投资，在亚太地区，中国已经连续两年成为跨境投资资金来源地的第二名。近期由于人民币汇率处于下行通道导致海外投资成本上升，可能在短期内对海外投资热度产生了一定影响，但从长远看中国房企向海外投资将继续呈上升趋势。

究其原因，张平认为，国内房地产市场投资回报不理想使房企将目光转向海外。从政策层面看，投资监管逐渐松动，政府也加强了对企业“走出去”的金融支持，而国家倡导的“一带一路”战略和亚洲基础设施投资银行的成立也积极推动着国内企业到相关国家进行投资。根据胡润研究院报告显示：中国四成海外投资都流向房地产，形成具有吸引力的消费市场。

“此外，得益于可以帮助企业规避相关风险的海外投资服务平台的快速发展，到海外置业的国内个人买家逐年增多，这也对国内房企形成了很大吸引力。”张平如是说。

北京大学金融学博士杜猛解释房企频频出海投资原因时，也表示，随着欧美等国家经济企稳，使得国外的部分经济体具有投资价值。此外，国内高收入人群受环境、教育等因素影响，加大了他们对于境外购置房产的意愿，而部分房企为迎合需求选择了拓展海外业务。

目前，万科、绿地、万达、碧桂园等国内龙头房企加速向欧美、澳大利亚等海外市场布局，近年来内地房地产海外市场投资步伐加快。仲量联行于今年1月公布的数据显示，2014年，中国房地产投资在海外市场的投资额创下新高，达到165亿美元（约1030人民币元），比2013年增长了46%。其中，商业地产投资超过112亿美元，占比约68%。

追求国际化布局

第一太平戴维斯估值及专业顾问服务部高级董事黄国钧表示，中国房企海外投资目的地中，依然是欧洲、大洋洲、美洲最受欢迎。商务部数据显示，2015年我国对外直接投资主要分布在中国香港、开曼群岛、美国、新加坡、英属维尔京群岛、荷兰、澳大利亚等。对前10位国家地区投资累计达到1016.3亿美元，占到全年对外非金融类直接投资的86.1%。其中对美国投资83.9亿美元，增速超过 60%。而仲量联行的研究结果显示，过去两年，国内房企对美国、英国、澳大利亚投资占中国全部海外房地产投资的70%，其中，纽约、伦敦和悉尼占比最大。

有关人士表示，近年来，投资海外房地产遇到了难得的机遇。如美国房地产次贷危机对美国房产市场造成了历史上最严重的打击，也给国人提供了抄底时机。

同时，部分大型房企的全国化布局基本完成，从整体布局角度看，国际化将成为未来的发展方向之一。因此业务上也会逐步实现海外与国内的“二八”原则，用以平衡公司的整体发展战略，也因此导致内地房企海外投资热度不减反增。

如万达集团董事长王健林就表示，几年后至少保持20%到30%的收入来自海外，万达会真正成为一个跨国公司；绿地董事长张玉良也显露出要在海外市场大干一票的决心，他指出“国际化是房企的最终归宿”。

风景并不独好

据介绍，房企投资项目中，办公楼、酒店等商业地产成为中国房企在海外投资的最热门选择。2014年中国房企海外商业地产投资额首次超过国内。仲量联行统计数据显示，2015年办公楼及土地交易继续领衔海外投资，金额分别为57亿美元和50亿美元。

有关人士表示，“房企在海外投资热情会继续高涨，受经济全球化发展趋势，以及国内楼市形势的影响，未来10年仍是海外投资黄金期。”

但北京房地产协会秘书长陈志并不认可海外投资黄金期这个说法，陈志认为，“这个说法太乐观了。”房企海外投资做项目首选东南亚等地会更适宜。欧洲，美洲等区域对于“新手”的中国企业风险会很大。近几年来经常可以看到“中字头”巨无霸级央企在海外投资屡屡吃亏的消息，就可见一斑。

据了解，房企海外项目选址也集中在华人聚集的地区，并且客户等也主要是国内客户。这一“内销”模式最大的风险在于不具有可持续性，对出海的房企来说，如何建立可持续的模式是接下来的一大课题。

“在海外投资过程中防范、规避风险是非常重要的。”盈石集团研究中心总经理张平分析认为，首先要充分了解当地房地产市场环境，做足市场调研的功课。另外就是要了解当地相关政策法规，特别是资本管制、相关税费、维修管理费用、保险费用、业主权责等有可能被隐藏的风险。简单一句话，如何熟悉别人制定的规则也需要仔细思量和做足功课。