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炒风汹涌供需失衡深圳楼市高烧难退

https://www.biud.com.cn 2016年02月01日08:41 家居装修知识网

    过去两周，一场百年一遇的寒潮席卷华南，但低至零度的气温并未能给已经火了一整年的深圳楼市带来丝毫降温的迹象。
    近期多家房地产中介机构发布的统计数据表明，今年1月深圳楼市仍在延续2015年的飙涨行情，成交均价创下历史新高。
    究竟是何原因导致深圳楼市高烧难退？
    面对持续宽松的信贷政策环境，深圳楼市是否已经面临泡沫的风险？
    疯狂涨价填平洼地
    1月23日，在距离深圳市中心有半个小时车程的深圳关外坂田吉华路上，坂田区域的标志性楼盘——信义嘉御山项目第五期举行了盛大的开盘仪式。尽管超过6万元/平方米的开盘价格已经打破了该区域的“天花板”，相比其去年9月份3.6万元/平方米的推盘均价也涨价超过60%，但据项目方透露的信息，当天现场仍然有超过1200多组客户到场选房，最终当期推出的605套房源去化率超过八成！
    这样火爆的场景在过去两周的深圳楼市已经轮番上演：1月16日，深圳新房市场4个项目新开盘或老项目加推，其中位于深圳观澜的合正观澜汇实际推售774套，去化率达到90%；位于深圳布吉的宇宏健康花城项目加推150套，去化率超过95%；同在布吉的信义金御半山推售313套，项目方对外宣称当天销售约8成；另外一个新盘项目万菱NEW公寓，当天推售212套，也实现销售去化超9成。
    显然，现阶段国内任何一个城市都无法复制深圳楼市这样的奇迹。从2015年至今，在深圳楼市，无论是普宅还是豪宅，无论是中心地带还是边远地区，只要是在深圳范围内的楼市产品，几乎都被贴上了疯抢热销的标签。官方权威数据显示，2015年深圳全市共成交66450套新房住宅，同比增加了58.7%，成交面积6658926平方米，同比增加65.2%，成交均价飙涨39.4%，达到33426元/平方米，成交金额同比也增加了1.3倍，超过2225亿元。
    这种量价齐涨的疯狂局面进入到2016年之后甚至有愈演愈烈之势。根据深圳市规土委的统计信息，上一周（1月18日至1月24日），深圳的新房成交均价再次创下历史新高，达到5.44万元/平方米，环比前一周大幅上升20.9%。即使在深圳房价一路看涨的2015年，其全年也只有11天的成交均价超过5万元/平方米，但进入2016年1月份，从1日至24日的24天时间里，中间有5天的均价都超过了5万元/平方米。尤其是18日和19日两天，深圳新房的成交均价更是超过6万元/平方米。
    “最近深圳入市的几个项目，价格的上涨速度确实惊人，布吉的宇宏健康花城，16日开盘的均价是4.4万元/平方米，最高价格可以达到4.7万元/平方米，比前一周开盘的均价每平方米至少涨了2000元，而坂田的佳兆业城市广场三期，2014年9月开盘才卖2.3万元/平方米，受查封影响一年时间未能开售，如今解冻后开盘，直接就从5.3万元/平方米卖起”，一家深圳本土的房企营销人士直言，深圳新房的涨价逻辑已经到了快“看不懂”的地步。
    疯狂的市场行情不仅在深圳的新盘市场上演，在深圳的二手房市场，亢奋的情绪也在不断蔓延。深圳市规土委的数据显示，当周（1月18日至1月24日），深圳二手房成交套数也高达4165套，达到了2014年以来的峰值，成交均价为4.6万元/平方米。“现在不买，以后更是买不起，就算借钱凑首付也要买”，类似的话语已经成为这一年来深圳购房刚需族的共同心声。
    连续的暴涨之下，如今的深圳楼市已经没有了所谓的价格洼地，远离深圳市中心的龙华、坂田、观澜板块，甚至坪山、松岗等区域，如今单价3万元以下的房子都已经绝迹。
   杠杆风险与供需失衡
    在行业人士看来，此轮深圳楼市疯狂上涨的行情始于2014年底出台的“认贷不认房”宽松政策，在2015年的“330”新政以及央行多次降息的进一步刺激下，深圳楼市才一步步走到了今天的火爆和疯狂。“当前深圳楼市的繁荣是靠宽松的信贷政策堆砌而成，就杠杆程度而言，楼市在购房贷款的支持下就天然的要高出股市，一般的首套房贷的杠杆率就达到了3倍”，深圳中原研究中心经理王飞告诉记者。
    根据人民银行深圳中心支行的相关统计数据，2014年深圳的住房贷款余额已经达到5300亿元，当年在住宅成交量和金额均低于北京和上海的大背景下，深圳的住房贷款余额却超出北京一大截，在全国仅次于上海，以约全国百分之一的人口，占了全国约5%的住房贷款额度。
    “2015年深圳楼市成交量和成交金额相比2014年增长更快，年内深圳住房贷款破6000亿已无悬念，可以明确地说，这一波深圳楼市走牛，是一波彻头彻尾的‘杠杆牛市’”，深圳楼市评论人士悦涛认为，深圳楼市是基于高杠杆的楼市，今年更是“杠上加杠”。
    事实上，针对大量投资客和炒家利用杠杆入市的情况，深圳一些金融机构已经在提示风险。据本报记者了解，近期包括工行、中行、建行在内的多家深圳国有银行，都出台了一项有关收紧房地产中介人员贷款买房的政策。
    其中中国银行要求，从1月25日起，从事中介的人员购买二手房时除原有标准以外，借款人必须在深圳连续缴满36个月的社保，且需同时申请公积金组合贷款；而建行要求，从事中介人员买房首付需增加至四成，配偶一方为中介者也按此执行。传言，此举正是为了打击掌握市场信息优势的中介人员借机炒房的行为，以降低高杠杆风险。
    事实上，深圳房价水涨船高，除了有部分投资客的推波助澜外，也与深圳楼市失衡的供求关系紧密相关。在国内绝大多数城市都在为楼市去库存而担忧时，深圳这座年轻的城市却一直在为房子不够卖而发愁。根据深圳房地产信息网的监测，2015年深圳批准预售的住宅面积仅为674.77万平方米，而当年全市的销售面积就已经达到了665.89万平方米，供求比为1：0.99，基本没有新增的库存，即使在过去五年，深圳的住房供应也处于一个相对紧缺的状态：从2010年到2014年，深圳房地产市场的供求比例分别只有1：0.82、1：0.69、1：0.75、1：0.8和1：0.69。
    “一个城市房地产市场的合理库存周期应该是8~10个月，但截至2015年12月31日，深圳楼市库存量仅为4104559平方米/37566套，按照2014~2015年的月平均销售速度来看，这个存量7~8个月即可售完，深圳楼市完全没有去库存的压力”，深圳房地产信息网研究中心研究员吴上锦告诉本报记者，由于深圳土地资源紧张，供应紧缺一直是深圳楼市面临的巨大难题，2016年深圳楼市的供应量预计约在800万平方米左右，供应量趋紧仍然会是2016年深圳楼市的主基调。
    在吴上锦看来，深圳的新房市场与土地市场关联度极高。“2015年，深圳房价的超高涨幅吸引了全国各地房企来深圳抢占市场，但2015年全年深圳仅出让了4块居住用地，这引得大批房企抢夺围观，其中尖岗山地块以8万元的楼面地价成为地王新贵，创下了深圳建市以来的新高。”
    值得一提的是，地王并非深圳房价快速上涨的主要原因：至少2015年深圳出让的4块居住用地，平均下来楼面地价也只有19155元/平方米，同比还下跌了23.7%。问题的关键在于：由于新增土地有限，近年来深圳楼市更多地是依赖于城市更新用地，虽然城市大量旧改项目的入市缓解了供应紧缺的问题，但由于旧改成本高昂，最终导致深圳大量旧改项目入市时就背负着不菲的成本。
    以2015年年初中海地产拿下的深圳鹿丹村旧改项目为例，当时中海拿下该项目土地的成本楼面价约为22000元/平方米，但需要配建14.4万平方米的回迁房，算上回迁房的建造成本后，按可售面积计算，该项目的实际楼面地价其实已经接近4万元/平方米。
    2015年12月26日，当中海在该地块上开发的豪宅项目“中海天钻”开盘时，其均价已经超过10万元/平方米，不仅成为深圳顶豪市场的标杆，也成功拉高了该区域的平均房价。
    在王飞看来，虽然今年的政策环境仍会相对宽松，但深圳如此高的房价和涨幅很难持续，原因在于目前的房价已经超过了大部分刚性需求的承受能力，“很多购房者都在大幅透支着未来，在GDP增速创25年新低，股市持续下跌，全球经济低迷的情况下，购房者需警惕未来的风险”，王飞表示。
    这与深圳官方的声音并不完全一致。近日深圳房地产研究中心主任王峰在接受媒体采访时公开表示：“作为2015年领涨全国的深圳，在持续的大幅上涨后，增速有望放缓，但受制于供需矛盾紧张等主要因素影响，深圳2016年房价或将还有10%左右的涨幅。”