楼市去库存开战 一揽子政策将出
在猴年钟声即将敲响，各路人马回家过年的前夕，以降低首付比例打头阵，房地产去库存的“歼灭战”已经打响。
昨日，央行和银监会公布“关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知”(下称“通知”)，要求在不实施“限购”的城市，居民家庭购买首套普通住房的商业性个人住房贷款，在最低首付25%的基础上可再下浮5个百分点;对拥有1套住房且房贷未结清的家庭，为改善居住条件再次申请商业性房贷购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。
多位接受《第一财经日报》记者采访的业内人士认为，本轮房贷政策主要是为了去库存，缓解房地产市场压力，对经济有一定的托底作用，将对全年的稳增长产生积极意义。
记者从接近中央经济决策部门人士处得知，目前，各部门就房地产去库存的方案已经做了一揽子规划，今年地方两会也就这一问题做了比较深入的探讨，部分规划已经送至中央政府。全国两会召开后，包括人口户籍、公积金以及税费方面的有关政策会择机陆续推出，确保打好去库存的攻坚战。
中央政策正式落地
去年的“9·30”新政被认为拉开了新一轮楼市松绑的序幕。当时的政策要求在不实施“限购”的城市，居民家庭首套房首付比例调整为不低于25%，而当时的二套房首付比例也已降至40%。昨日，这两个标准再被降低：在弹性范围内，首套房首付最低可至20%，二套房低至30%。
不足半年，重磅政策再现，业内普遍认为是房地产去库存思路的催生作用。从去年11月开始，中央高层密集强调房地产去库存，引发业内高度关注。
去年11月10日，习近平总书记在中央财经领导小组第十一次会议上首次表态要化解房地产库存;11日，国务院常务会议上李克强总理强调要“以加快户籍制度改革带动住房等消费”;12日，中央财经领导小组办公室主任刘鹤赴江苏等地考察强调化解房地产库存的问题。
此后，去年12月的中央经济工作会议将去库存列为2016年经济工作的五大任务之一，定调随之完成。多位接受《第一财经日报》采访的专家表示，昨日出台的房贷新政正式拉开了去库存的大幕。
“央行调整是针对房市的，从去库存和稳增长的角度来讲，适度加大支持房地产市场的需求都是一个比较重要的政策方向，预计主要的方向还是稳增长，另一个是去库存。从目前来看，二三线城市的房地产市场压力比较大，政策方向也是针对二三线城市的，节奏方向比较明确。”中国社科院金融所银行研究室主任曾刚对《第一财经日报》记者表示。
此外，通知也在金融宏观审慎管理方面做出了要求。通知称，央行、银监会各派出机构应强化对房地产贷款资产质量、区域集中度、机构稳健性的监测、分析和评估;督促各省级市场利率定价自律机制根据房地产形势变化及地方政府调控要求，及时对辖区内商业性个人住房贷款最低首付款比例进行自律调整。
地方个性化政策密集出台
通知同时显示，地方获得了一定程度的首付比例调整权。通知称，在不实施“限购”的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，“原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点”。也就是说，首套房首付比例5%左右的调整主动权下放到了各地方金融机构。
“以前首付比例都是硬性规定，现在不再一刀切，将首付比例的浮动权力下放到地方，也反映出不同地域房地产市场的供需情况出现了分化。” 华夏银行发展研究部战略室负责人杨驰对记者分析称，主动权下放到各金融机构后，未来各地人民银行可能会做窗口指导。
目前，房地产市场的分化日趋明显，即使在公认库存较高的三四线城市，也存在着不同的情况。在这一背景下，不难理解为何通知强调了“分类指导，因地施策”的原则，要求央行、银监会各派出机构“加强与地方政府的沟通”，指导各省级市场利率定价自律机制结合当地不同城市实际情况，自主确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。
前述接近中央经济决策部门人士对记者表示，中央调控闸口放开后，更大的舞台还在地方政府。从目前各地两会热议的关键词来看，有差异的和有弹性的去库存政策或将密集出台。
比如河南的政府工作报告明确提出，2016年，河南将以去库存、促消费为重点促进房地产业健康发展。支持缴存职工用公积金贷款改善住房条件，将有稳定劳动关系的常住人口纳入公积金覆盖范围，鼓励农民进城购房。建立购租并举住房制度，鼓励房地产企业跨界发展。
内蒙古的政府工作报告提出，在扎实有序消化房地产库存方面，内蒙古将研究住房公积金支持农牧民进城购房政策……鼓励金融机构向转移进城农牧民发放购房贷款。
值得一提的是，内蒙古还将探索共有产权等措施，逐步消化大平方米住宅库存。推动建立租购并举的住房制度，引导房地产企业转型发展。取消过时的限制性政策，释放刚性和改善性住房需求。
媒体统计数据显示，2014年至今，累计已经有超过50个城市发布了不同力度的购房补贴政策，其中主要为三四线城市。对于昨日的通知，业内普遍认为利好三四线库存量较大地区的楼市，而对一二线房价已经很高的城市来说，影响力恐怕十分有限。
更多配套政策在路上
对于昨日出台的政策，市场普遍认为利好房地产行业。但一名长期关注房地产市场的从业人员昨日告诉记者，文件留有较大的弹性和余地，他比较担心银行和地方政府的落实问题。“去年推出的二套房首付40%新政在一些地方落实的银行不到一成。”他说，要形成明显的拉动效应，还需要后期组合政策的配合。
《第一财经日报》记者从相关部门得知，许多部门的政策调研和预案已经完成，只待适时择机发布，“一大波政策”正在赶来的路上。
其中，人口政策值得关注。去年，国务院发布消息称，全国将建居住证制度，取消暂住证制度。这被认为是户籍政策改革的重要信号。
根据政府释放的信息，提高户籍人口城镇化率、深化住房制度改革、加快农民工市民化将成为化解房地产库存的重要手段。户籍改革以及将农民工全面纳入公积金体系等，是接下来的重头戏。
此外，建立购租并举的住房制度已经被中央确定为主要方向，这意味着住房租赁市场将得到较大发展。根据住建部房地产市场监管司司长高志勇的说法，当前房地产行业进入深度调整期，房企也进入深度转型期，这个时期应进入房屋租赁市场，建立“薄利多租”的住房商业新模式。
还有，包括土地供应、税费调整、融资限制等一系列金融和财政相关政策的调整，也被认为是楼市去库存的重要方向。
临近春节，央行又派大红包。
2月2日，央行、银监会祭出房地产新政，再次下调二套房个贷首付比例：在不实施“限购”措施的城市，首套房首付比例最低可降至20%，二套房首付比例降至30%。更具亮点的是，首付比例5%左右的调整主动权下到各地方金融机构，对地方房贷首付额不再一刀切，与以往政策相比更符合房地产市场区域性的特征。接受本报记者采访的专家、从业人士均表示，此举对于房地产去库存有积极作用，不过，各类城市房地产市场的分化还将继续。
房地产一头连着经济，一头连着民生，在我国实体经济构成中占据着举足轻重的地位。房地产及其相关的库存、房价等问题已成为高层和市场关注的焦点。
多名接受《第一财经日报》采访的专家表示，本轮房贷政策目的是信贷政策配合支持去库存，信贷政策方面更加灵活，各地的自主性更强了。2016年，货币环境继续保持稳健，政策或将从供需两侧双双发力，力促房地产行业去库存。
针对二三线城市去库存
库存问题并非近两年才有，而在现阶段把化解房地产库存列为“四个歼灭战”任务之一，其原因在于房地产投资低迷对经济增长的拖累。而要启动房地产投资，提升拿地和开工热情，一个重要的方面就是要清理历史遗留的巨量库存。
国家统计局每月公布的商品房“待售面积”通常被用来作为库存变化的观测指标。而这一指标仅反映了“竣工”的库存，未包含未来将形成库存的“待建”和“在建”部分。若仅加上“已在建未预售”的部分，商品房总体库存约为58.7亿平方米；若再加上“已拿地未开工”的部分，这一数值则达上百亿平方米。但其中有些库存可能为永久性无效库存，无法去化，三四线城市中的部分库存即是如此。
“从去库存和稳增长的角度来讲，适度加大对房地产市场的支持是一个比较重要的政策方向，预计主要的方向还是稳增长，另一个是去库存。从目前看来房地产也是二三线城市的压力比较大，政策方向也是针对二三线城市，节奏方向比较明确。”中国社科院金融所银行研究室主任曾刚对《第一财经日报》记者表示。
华夏银行发展研究部战略室负责人杨驰也认为本轮政策是通过居民加杠杆的方式来为房地产行业去库存。杨驰对本报表示，首套房首付比例从原来的30%下调到20%，意味着居民购买房屋的杠杆倍数从3.3倍上升到5倍。从政府、企业、金融机构、居民的四张资产负债表来看，相对而言居民的杠杆倍数最低，财务状况最健康。在政府、企业、金融机构都在去杠杆的背景下，唯一有可能加杠杆的就是居民了。
杨驰称，政策对于推动农民工城镇化、化解房地产高库存会有一定作用。考虑到股市低迷和信托、P2P领域风险高发，会有一部分资金出于避险考虑重新将房地产领域作为投资对象。
首付比例不再一刀切
值得注意的是，此次首付比例5%左右的调整主动权下到各地方金融机构，对地方房贷首付额不再一刀切。
“以前首付比例都是硬性规定，现在不再一刀切，也反映出不同地域房地产市场的供需情况出现了分化。”杨驰对本报记者称，未来可能各地人民银行做窗口指导。
加强住房金融宏观审慎管理，最低首付款比例进行自律调整确实具有一定可操作性。
“原则上不同地区市场的差异很大，二线、三线城市差异也很大。给地方和银行一定的自由量裁权，让他们根据本地情况进行政策上的微调，有助于提高政策执行力，因为一刀切忽略了不同城市之间的差异。”曾刚说，“这相对以往而言是一个比较大的进步，或许会产生不同的效果。”
交行金研中心高级研究员陈冀对本报记者称，部分二三线城市去库存的压力是实实在在摆在那儿了，用多长时间去降低库存，还得取决于央行这个房贷政策的产生效果所需的时间。银行在信贷投放的时候肯定也会考虑风险适度、节奏适度等多方面因素。
一揽子政策可期
降低首付比例之后，业内认为，未来还有一揽子政策相继出台以配合各地楼市去库存。
易居中国执行总裁丁祖昱预测，2016年针对房地产行业的政策红利仍将延续，除了此番出台的降低首付比例这一大招，还可能有大家期盼已久的贷款利息抵扣所得税，政府收购商品房用作保障房等。
丁祖昱认为，这些政策对于刚性需求推动、改善型需求持续释放形成正向激励，也将会是2016年整个房地产市场保持稳定的前提。因为2015年已经消化了大量需求，2016年的市场缺乏大幅上涨的基础，在政策红利之下，总成交量仍会在高位运行，保持平稳。
申万宏源首席宏观分析师李慧勇对《第一财经日报》表示，房地产调整使得经济下行压力加大。结合过去两年两次的政策调整，这次央行的政策调整也是一脉相承的。
李慧勇认为，我国在去房地产库存的问题上还有很大的政策空间。比如下调首付、利率优惠，甚至考虑允许买房退税、买房落户等一揽子政策来加快房地产市场去库存。不光是央行，包括住建部，各地的财政税务都有很大的政策空间去稳定房地产。
“原则上来讲，经济形势的压力比较大，光是这个政策还不够，后续还应该有其他政策相配套。”曾刚对本报记者表示。
“个人房贷政策针对的是需求端的刺激，这次首付的再次放松与市场预期一致，但单个政策的效力有限，尤其是去年非限购城市的需求已经过了一轮比较集中的放量。”交行金研中心高级研究员夏丹对《第一财经日报》记者表示。
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