董藩：首付新政出台有啥内幕？
我在自己的实名微博上发了条“按揭首付两成政策出台”的消息，粉丝@jocy1999 跑来留言调侃到：老王好不容易凑够四成首付，想到A股赌一把，赚装修费，却惨被腰斩。正在老王欲哭无泪之时，央行大喊一声：“老王别走，首付两成！”老王顿时满血复活了——是的，按揭新政终于来了，老王买房的压力减轻了！
一、首付新政的内容与相关说法
进入2015年12月份后，随着中央经济工作会议的召开和高层对房地产态度的大转变，大家预感到一系列政策会大变。我最期望的就是在房地产信贷政策上做出多项调整，提升老百姓的支付能力。这对恢复市场交易是最为关键的。其中我最希望、也认为最有效的政策就是下调首付。我在《董藩解读楼市新政：四大进步与两点遗憾》一文中明确说：“要激发需求，必须清除中高收入阶层进入市场的障碍。对二、三套商品房的信贷约束和打压政策严重约束了他们入市，而首套置业者购买力也通常很弱。”如果能降低首付，对激发需求的意义当然非常大。从中央经济工作会议之后，我对首付下调的预感十分强烈，就通过微博私信和短信告知一个内部系统中的团购粉丝，建议他们观察一段时间在买入，并承诺“我们将协助把握好特殊时期的买入节奏，争取最佳收益。”在等了一个多月，我都感觉到对中央经济工作会议有些失望的时候，这项政策终于出来了。
2月2日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合下发了《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》。根据文件规定，房地产按揭政策的内容有四点：
1、在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。
2、在此基础上，人民银行、银监会各派出机构应按照“分类指导，因地施策”的原则，加强与地方政府的沟通，指导各省级市场利率定价自律机制结合当地不同城市实际情况自主确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。
3、银行业金融机构应结合各省级市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例要求以及本机构商业性个人住房贷款投放政策、风险防控等因素，并根据借款人的信用状况、还款能力等合理确定具体首付款比例和利率水平。
4、加强住房金融宏观审慎管理。人民银行、银监会各派出机构应强化对房地产贷款资产质量、区域集中度、机构稳健性的监测、分析和评估；督促各省级市场利率定价自律机制根据房地产形势变化及地方政府调控要求，及时对辖区内商业性个人住房贷款最低首付款比例进行自律调整，促进银行业金融机构住房金融业务稳健运行和当地房地产市场平稳健康发展。
写到这里，我想说句题外的话：现在中央文件的行文质量实在不高，我阅读时经常遇到病句。在这个短短的文件中，就存在至少两处严重的语病，我已经标示。这是很不严肃的事情。
二、为啥“步履迟疑”？为啥“琵笆遮面”？
自2010年实施限购限贷政策以来，我就对此一直持有批评态度，在很多论坛和评论文章中认真分析过这个政策可能带来的负面影响。我甚至在微博和公众号“藩丝财智厅”上冒险推送了一篇对政府的提醒文章《要防止人为制造出经济灾难》（微博发表时又名《会不会人为制造出经济灾难？》），网络阅读量达到了七、八百万人次。我还写了一篇阅读量同样很大的建议文章《关于救市的“董氏药方”》，针对房地产市场的困境和可能带来的严重影响，提出了系统的救市思路。此后我同时通过四、五个途径，不停地向最高层反映我对房地产市场的看法。到了2015年下半年，随着经济增长形势的恶化，救市的声音在增加，已经不只是我和任志强等少量业内人士主张放松管制了。很多人看到了限购限贷政策带来的危害，主管部门的调门也已经转变，献计献策的学者也越来越多了。
我知道出台救市政策已成为必然，尽管不知道准确时间。一些粉丝联想到我此前的投资提示，认为我可能知道一些“内幕”。其实，所谓的“内幕”，都是我基于对中国经济、社会的理解，基于对房地产业和整体经济规律的认识，基于对中国政权和政治的认识，再加上对市场的调研，对领导口气变化的体会，以及各种合法渠道的“探试”，而做出的推测。这些年来，我对一些形势和政策估计得比较准，其实都是在类似情况下做的“推测”。即使有的时候受邀到一些神秘的地方去座谈，去献计献策，也只是感受到高层近期关注的重点或者经济领域出现的一些重要问题。领导或者领导身边的人都是很注意保密的，或者说对下一步的政策，他们也还没有形成清晰认识，否则不需要问计于民间。
这次首付政策的调整，按照央行和银监会的说法，是基于此前的中央经济工作会议精神，为进一步恢复交易，促进房地产市场平稳健康发展，按照国务院有关部署，而出台的一项政策。那么，既然是落实政治局和中央经济工作会议的精神，为什么这么简单的政策，过了这么长时间才出来呢？在此，我猜测主要因为两点：
一方面，迟疑是因为不愿意走这一步。毕竟这么多年来一直打压房地产市场，一直认为房地产市场存在很多问题，一直认为房地产业是个“坏孩子”，一直认为房地产业过度发展，一直认为房地产市场“有泡沫”，一直认为2009年时不应该救房地产市场，一直认为房地产投资、投机比重高，必须去杠杆化。民间也一直说“房地产领域官商勾结严重”，官方也一直表态“不救市”、“不刺激”。这样，要冷不丁地转过来，态度上来个180度大转弯，无论谁都是很难为情的。
另一方面，迟疑是因为对其他救市措施抱有很大希望。20多年来，中央政府对房地产业的态度，历经热爱、怀疑、打压、冷暴力几个阶段。房地产业通过产业链的作用，几乎把整个国民经济串联起来，所以，当打压房地产行业、出台限制措施时，绝对不仅仅是该行业的交易和投资收缩问题，整个国民经济必然受到极大影响。此前决策层希望靠基础设施建设和“大众创新”、“万众创业”来对冲房地产业下滑带来的增长损失，但万万没想到的是，经过两年多的实践根本无法达到目的。2015年结束了，最终重要经济指标的数据已经出来了，很不理想，而2016年1月份的形势依然偏冷，这就要求必须转变了。
之所以在2月初出台这个政策，是因为距离“两会”召开只有一个月了，必须预热气氛了。这一年中不管统计数据如何，大家在实践中都感觉差强人意，消费、投资的增速都在下滑，破产、倒闭消息不断，金融诈骗、民间集资案件频发，社会底层抱怨增加。而“两会”不仅仅是中央政府的汇报会，也是“政绩”评价会，很多代表、委员甚至会提出“质询”。如果不尽快增加交易，让大家看到“去库存”的行动，显然是不合适的。
我发出“首付调整消息”这条微博后，任志强到我微上博留言：“羞羞答答的，不肯干脆、直接降为统一的两成首付！”他在自己的微博上也连发几条评论“出个政策也婆婆妈妈的？”、“明明是过时的限制性政策，就是不肯统一降到首付两成？”、“我看是继续与中央‘取消过时的限制性政策’对抗！”任总和我一样，一直在批评限购限贷政策，认为中国的首付太高，不利于年轻人和低收入阶层购房，更不利于当前的“去库存工作”。任总所说的“羞羞答答”、“婆婆妈妈”，一是指对几个一线限购城市，首付仍未降低；二是对非限购城市，明明是降为20%首付，却非要说“原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点”不可，对以往政策做了“遮羞性”表述。至于为什么“犹抱琵笆”，羞羞答答，任总内心明白得很，我上面其实也已经间接回答了：没有人愿意直接、彻底地否定自己。
三、效果会怎样？
2008年中国发生经济危机时，我在博鳌公开演讲说“没有房地产业救不了中国”，实践证明我说对了。2009年，强力的房地产救市政策出台，中国经济在全世界范围内率先走出低谷。2010年春天，随着房价的上涨，中央又出台了严厉的限购限贷政策，打压房地产市场。那年夏天在博鳌房地产论坛上，我又做了《没有房地产业保不住中国》的演讲，这两次演讲都引起了极大争议。
随着房地产市场形势的逐步恶化，我一直在说“不救房地产市场是不可能的。”“救房地产市场就是救政府、保政权”。这当然是站在执政者角度推导出来的结论，因为我知道很多人对房地产业地位的认识有严重缺陷，他们不知道房地产业既是支柱产业，又是主导和先导产业（这个观点我讲了近十年了），但现实最终会促使大家认识到：除了依靠房地产业，没有第二套路可走。当然，我也要说：一直这样下去，不通过大的体制改革降低政体消耗，房地产业也无法背着中国持续前行。
回到对政策效果的预测上——这项降首付的政策，是否会有力地促进交易的回升，彻底解决“去库存”问题？
我认为这项政策是比较有力的。我在以往接受海内外投资者咨询服务，帮助一些委托者设计房地产投资方案时，是高度关注首付比率与杠杆回报的。我在通过不同途径递交的救市建议中，也很强调降低首付的意义。我认为这项措施如果能踏踏实实落实好，对大部分城市，救市的作用都会很明显。对一些前景看好、房价较高、人口净流入的城市，意义尤为突出。与前期释放流动性的一些措施结合起来，这样政策的效果可期。
但是，这绝对不是说对住宅降低一下首付，增加一些贷款，就万事大吉了，中国房地产信贷政策其实有很多不合理、不利于长期发展的因素。此前我在一份材料中曾写到，除了传统的降准、降息外，“可以考虑的新的信贷政策包括：1、降低住宅首付，提高贷款额度。将首套购房的首付下调至两成，包括使用公积金贷款的情况。2套及以上的贷款首付降为3成首付；2、允许住宅购买者5年内只还利息不还本金；3、将住宅按揭贷款期限最长延至40年；4、在子女共同作为还款人的情况下，允许退休人员抵押房产用于再购房或其他经营活动；5、将商铺、写字楼的贷款比例提高到60%，贷款年限延长至15年或20年，利率也不上浮；6、借鉴国外经验，实施按揭贷款利息抵扣个税政策。”可见，要去库存、促进市场长期、稳定发展，仅仅在信贷方面，就还有很多工作应做。
除了信贷政策外，在取消限购等不合理、过时政策，控制土地供应，协调棚户区改造与“去库存”工作之间的关系，降低税费负担，引导舆论等方面，也都需要进行一系列的调整和清理工作。这些都是去库存、实现房地产行业健康发展的条件。
还有一点我必须指出：虽然中央政府愿望是美好的，但无论怎样救市，有一些烂尾已经不可避免，有一些损失不得不承担，有一些残局是无法收拾的。任志强前段时间提到过“炸掉”的问题，虽是一时的意气说法，却也是很现实课题。一些人口和经济衰退的城市，都会遇到这样的项目，甚至成片区域。市场分化还将继续进行下去。我始终认为，这不是什么房地产“泡沫”的表现，更不是投资的盲目性所导致，而恰恰是调控干扰了价格信号，使其“失灵”，投资决策秩序紊乱所致。这其实与制度与文化有关，说多了不好，大家各自感悟吧。
有一些城市的房地产存量虽然可以逐步消化，但投资价值也会大降。这不是说不涨价了，而是说能不能跑赢通货膨胀的问题。关于现实经济中究竟是通货膨胀还是通货紧缩的判断，我认为大多数人说得都不对。他们只是盯着CPI、PPI说事儿，忽略了资产价格的变化，要么是思维阻滞，要么是诚心想欺骗舆论。这个问题我多次在针对粉丝的投资理财培训课堂上讲过，我也反复告诫学员：要敢于对自己的不动产财富动“大手术”，调整、优化配置，否则将随着区域的衰退而消融掉，成为失败者。
想起了另一个关于老王的段子：隔壁老王家最近猪肉卖得不好，把老王愁病了，就换了女儿去摆摊儿。据说最近小区里大妈都夸儿子懂事了，老往家里买猪肉，冰箱里都放不下了。原段子是想说，同样的事，不同的人，会有不一样的结果！而我借用这个段子，告诫大家：机会来了，诱惑也来了，不管哪个部位、哪种质量、哪种家畜的肉都买，恐怕也不行。
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