绿城三进北京 与中交九龙仓联合摘东四环地块
北京市国土局公开资料显示,上述地块起始总价高达50.35亿元,起始楼面价高达5.4万元/平方米,创下北京历史新高。此前,业内人士曾预测,该宗地成交楼面价有望成为每平米超8万元的北京新单价地王。最终,该地块由中交、绿城、九龙仓三家联合体以51.35亿元的底价收入囊中,实际楼面价每平米5.5万元。
该驼房营村地块位于东四环外,具体四至范围是:东至规划将台东路,南至规划亮马河北路,西至电子城小区东侧规划路,北至规划酒仙桥南街。亚豪机构市场总监郭毅对第一财经记者表示,相比2015年频频拍出的众多地王,该地块优劣势都十分明显。
优势主要是指地段。郭毅分析,近年来五环外甚至六环外逐渐成为北京土地市场的主导,2011年~2015年五年间,北京四环内住宅用地仅实现成交18宗,占比不到7%,而驼房营地块也是自2010年以来北京东部五环以内出让的第三宗住宅用地,相比去年入市的南四环石榴庄、新宫地块而言,稀缺程度高出很多。上述南四环宅地楼面价也已高达每平米6万元左右。另据了解,驼房营地块周边临近的东四环片区,已成北京单价10万元以上豪宅的聚集地,其中东山公寓、泛海国际的报价在11万元/平方米,合生霄云路8号报价12万元/平方米起。
不过,被成熟的豪宅区环抱,也可能给这宗新地块带来压力,因为这意味着它将面临相对多的成熟竞品,在没有价格优势的前提下如何寻求去化,这可能是未来将面临的挑战。另外,郭毅指出,该地块自身也有短板,如周边的实际现状多为老旧小区,配套相对落后,东侧毗邻一条尚在运行的铁路线路,噪音污染成为一大问题,周边正在拆迁阶段的土地使环境相对杂乱,这对于项目高端品牌的塑造也将产生一定负面作用。
值得注意的是,不常常在北京土地市场露面的绿城,出现在了这块土地的竞得主体名单上。
与很多品牌房企一样,加速三四线城市去化,重点布局一二线城市,成为绿城新的区域战略。去年11月18日,以57亿元配建3.1万平方米公租房的代价,绿城斩获北京西郊门头沟一宗土地。据测算,楼面价每平米超过了3.3万元。这是绿城在北京土地市场沉寂六年后再次出手。
第一次是2009年。彼时,经过上百轮竞价,绿城联合葛洲坝取得北京通州地块,以12.42亿元、300%的溢价率成就了当年的地王,名噪京城。
对于绿城此番参与摘地,分析人士指出,在中交入驻后,2015年绿城进入过渡与转型期,从目前的策略看,绿城仍在延续一二线城市进军的路径,希望在北京市场有所作为。郭毅则分析,自2010年开发北京诚园之后,绿城在北京也缺少一个代表性的顶豪项目,此次驼房营地块花落绿城联合体,将为绿城补充一个每平米10万元以上的顶豪产品。她认为,绿城的产品力在业界有口皆碑,自身的产品优势将在一定程度上抵消地块本身的短板。
除了是北京2016年宅地首拍,驼房营也是2月2日央行首付“新政”之后的首拍。本报记者看到,除了绿城联合体之外,该地块只有招商首创联合体、泰禾、万科等几个房企主体参与竞拍。对于北京土地市场走势,郭毅对记者分析,未来北京住宅市场中将有60余个单价10万元以上的老项目以及纯新盘豪宅同场竞技,顶豪市场供过于求的风险已经隐现,未来的去化压力,将使得开发商在拿地过程中更加谨慎。
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