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上海上月成交均价破3.5万/平方米闸北房价存泡沫

https://www.biud.com.cn 2016年02月04日08:24 家居装修知识网

“2015年初我打算卖掉现住的房子，因为感觉房子质量不好，当时价格定在500万左右，现在想想还好没有卖。到2015年中，房子价格就涨到了550万，而近期楼盘的房子已经开始摇号卖了，我们的房子在中介的挂牌价介于750万到800万之间。”住在上海普陀区中环名品楼盘的李丽(化名)告诉《第一财经日报》记者。

和许多人一样，李丽并没有预料到过去一年上海房地产市场的火爆程度。日前，《第一财经日报》记者走访多地区楼盘后发现，开发商开始摇号卖房，二手房挂牌一周就被买走，很多购房者甚至上午看房下午就出手交易。这到底是为什么呢?

房价创新高

来自上海链家的数据显示，2016年1月，上海市商品住宅供应量为43.1万平方米，环比下滑55.1%，同比下滑42.0%;成交量为133.8万平方米，环比下滑29.1%，同比上涨76.9%。供求比进一步缩小，仅为0.3：1，供不应求态势突出。这个局面也进一步拉高了上海房价，多位开发商人士告诉记者，2016年自己楼盘的价格已比2015年上涨不少。“2015年末售价800万的房子今年初就涨到了900万，考虑到市场较好，我们已经开始控制销售节奏，”位于宝山的某开发商向记者透露。

值得一提的是，上海一月成交均价为35882元/平方米，环比上涨6.9%，同比上涨24.9%。这个数据也创造了上海商品住宅均价的历史新高。

“虽临近春节，但中高端项目的热销结构性拉高了上海房价，此外由于供求不平衡导致很多开发商开始待价而估，房价自然被进一步拉高。”中原地产市场研究部经理卢文曦告诉记者。

过去的一月，购房者已然成为了“抢房者”。《第一财经日报》记者来到位于闸北区(现已经并入静安区，为区别板块，本文所述“闸北”指合并之前的闸北区)的万科雅宾利楼盘，虽非周末，可案场依旧有不少购房者正在参观，售楼人员在紧张地工作。“每天都会接待很多购房者，闸北目前价格还处于一个低洼地带，未来随着火车站的改造和苏河湾板块的升级，闸北的配套会越来越好，因此价格也会继续拉高。”现场销售人员告诉记者。

根据搜房网数据显示，上述楼盘在去年12月初的开盘价格为7.5万/平方米，而最新的均价已涨到9万/平方米。“主要还是因为规划，闸北并入静安后未来整个板块也会有一个区域升级，比如静安的一些商业中心就会外迁到苏河湾板块，而上海火车站未来则会打造成伦敦火车站那样的地标形象，这样一来这个片区的商业和配套自然很好，而目前这个片区公开出让的土地非常少，我们的楼盘自然可以卖出高价。”万科一位负责人在接受记者采访时提到。趁着市场较好，开发商都会通过营造“大静安”概念增加卖点，从而提高销售量。

“大静安”概念疯炒是否过于疯狂？

由于市场火爆，很多中介也因此收入颇丰。在位于万科雅宾利周围的一个链家门店中，张华(化名)正在接待一位看房的客户，这是他今天接待的第十个客户。“很多购房者都觉得闸北目前的价格还较合理，而且在中心城区，一手房买不到的话也会考虑二手房。”张华告诉记者。

记者来到位于闸北大宁的大宁金茂府，发现该楼盘在售房源仅两套。这个项目曾因拿地价过高，遭来业界的多种质疑，但现在卖的还不错，“我们的客户大部分是70后和80后，他们本身就是改善型需求，随着静安闸北合并很多外区域购买我们项目的人越来越多。”大宁金茂府一位负责人在接受记者采访时表示，“当然，这里面有一部分也是心理作用，目前房价已经反映了未来片区的预期。”部分房地产网站显示，金茂府已经卖到了9万每平米，甚至超过了被看作是黄金地段的浦东联洋及世纪公园等热门地区新楼盘价。

在金茂府附近居住了长达十年的一位居民则告诉本报记者，该地段的部分新开楼盘卖的如此火爆难以想象，已严重超过了当地的其他二手房，泡沫不小，“这种虚高的价格，不排除中介及房地产商联手推价的可能性。一旦遭遇房地产淡季，高价新楼盘所承受的压力将会很大，不排除降价的可能性。”

去年11月4日，上海市委、市政府举行撤销闸北区、静安区设立新的静安区工作大会。市委书记韩正强调，实施闸北、静安两区行政区划调整，是事关上海长远发展的一件大事，要统一思想、立足全市工作大局，有序实施“撤二建一”工作，切实发挥党组织的领导作用。要紧紧抓住这次区划调整的良好契机，在新的起点上，推动新静安区经济社会发展再上新台阶，努力成为上海中心城区发展的新亮点。

事实上，在闸北并入静安前，有着上海“大静安”概念的部分土地就已经处于火爆状态。

去年3月，华润华发联合体以总价70.52亿元拿下的闸北市北高新技术服务业园区N070501单元10-03地块，成交楼板价34871元/平方米。到了去年6月，华润华发联合体再次拍下上海闸北市北高新技术服务园区N070501单元09-03地块，成交价格87.95亿元，成交楼板价38062元/平米。三个月时间楼面价就涨了3000元。去年7月，历时接近两小时上海闸北上海火车站北广场土地被金融街以88.15亿人民币拍的，该土地起始总价58.7亿，金融街拍下土地溢价率在50.12%。

随着土地市场火爆，闸北的房价也开始上升。《第一财经日报》在走访中看到，虽然房价上升，目前闸北的配套依旧比较落后，上述项目周边还是一些破旧居民楼。“未来这些新项目无疑会拉高周边的地价，但是对于拿地这些土地的开发商可能压力会很大。现在消费者可以都讲究性价比，上海市场虽好但是不好的项目一样卖不掉。”中原地产研究部高级经理卢文曦此前在接受记者采访时表示。

而今年1月20日的闸北土地拍卖上，则遭遇了冷清的局面。1月20日，闸北天目社区C070102单元33-02、46-02街坊及44-01、46-01街坊公共绿地地下空间开发地块迎来现场竞拍，但是竞拍现场并未出现激烈争夺。按照上海土地市场官方网站公布的结果：最终华润与华侨城联合体以近底价拿下地块，最终报价69.32亿元，溢价率0.05%。

显然，在经历过疯狂的闸北市场以后开发商已经不愿意接盘。事实上，很多区域的房价都反应了对于未来的预期，比如之前的迪士尼川沙板块在迪士尼准备建造的时候就已经有过了一轮价格上涨，而随后价格就一直停滞。因此有市场人士称，而闸北的很多价格已经反应了对于未来的预期，而真正未来是否利好可以完全兑现，这个还有一定的风险。

那么，上海房价为何在疯涨呢?《第一财经日报》记者在采访中了解到，由于很多80后都已经到了需要改善住房的时候，他们对于新房的诉求强烈，同时要求不错的面积，因此中高端楼盘成为他们的首选。此外，很多浙江和江苏的购房者也汹涌进入上海市场，比如上述中环名品就有很多江苏客户成群购买。巨大的需求和稀少的供应导致了房价不断上涨，而上海也做出了坚决限购的表态。

“我们预计未来两年上海整体住宅地产市场呈上升趋势，2016年成交均价的上升幅度在8%左右，主要是高端住宅市场表现将继续高于整体水平。”戴德梁行华东区综合住宅服务主管伍惠敏告诉记者。