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内地开发商入侵香港楼市:去年贡献土地出让金占55%

https://www.biud.com.cn 2016年02月05日08:00 家居装修知识网  

  扫下半数土地 内地开发商全面入侵香港楼市 

  2月3日,香港地政总署公布,万科以13.06亿港元(约合11.03亿元人民币)击败17个竞争对手,夺得香港深水埗宅地,楼面地价约为54880港元/平方米(约合4.64万元人民币/平方米)。在此之前,万科已经以38亿港元(约合32.11亿元人民币)竞得香港屯门的一块宅地。

  除了万科以外,保利和世茂也在不断扩充在香港的土地储备。保利置业刚刚以40亿港元(约合33.80亿元人民币)投得东九龙附近海景宅地,投资香港已经成为这家国资背景的开发商扩大投资组合、分散风险的重要手段。世茂集团2014年开始在香港拿地,2015年10月,一向谨慎的世茂以70亿港元(约合59.14亿元人民币)中标九龙地块,至此世茂在香港拿地的花费已经超过百亿。

  根据香港地政总署公布的数字,2015年内地开发商贡献的土地出让金首次超过本地开发商,当年成交的地皮中,大约30%被内地开发商取得,更重要的是,他们贡献了土地出让金总额的55%。

  内地开发商更愿意拿大宗地块,而且溢价更高。仲量联行一份名为《中国在香港楼市增长中的角色》的报告显示,2013-2015年,内地开发商竞得地皮中,有73%超过了市场预期,而香港本地开发商的这一数字仅为59%。

  仲量联行指出,未来的三年里,内地开发商将为香港供应8%的新建楼盘。2016-2019年,香港预计新增11.9万套住宅,大约1/10的购房者会住进内地开发商的房子中。新增的住宅主要分布在新界和九龙,占比分别为总量的56%和35%。

  仲量联行研究部主管马安平认为,香港吸引内资房企的另一个原因是公开和公平的土地出售流程。此外,在办公物业方面,中资企业也在扮演更为重要的角色。马安平认为,2021年前,香港中环的甲级办公楼中,28%将被内地企业租用。

  目前,中资企业占了21%的中环甲级办公楼。2015年内地企业在香港办公楼租赁市场最为活跃,占全年中环新签订租约租用面积的36%,比重于过去五年增加一倍。

  在内地一线城市的地价逐渐逼近香港的大背景下,财力雄厚的内资房企掘金香港并不意外。北京同日成交的驼房营地块位置在四环和五环之间,以底价成交,楼面价达到了5.5万元/平方米,仍然被业界认为是“令人措手不及的低价”。

  一般情况下,开发商在香港可以获得更丰厚的利润。世茂董事局主席许荣茂曾公开表示,公司在东涌的酒店项目毛利率超过50%,远高于内地30%的水平。而且,香港的融资成本较低,万科、世茂和保利均以银行借贷的方式筹措资金,几乎不用动用企业的自有资金。2014年保利置业的中报中曾经披露,九龙项目的投资大部分来自5.09亿美元(约合33.48亿元人民币)的贷款,综合年成本仅为4.125%。

  反观香港本地房企,随着市场不稳定性增加,很多都在进行业务重组,将物业套现进行金融投资。2015年,包括长实在内的一些香港地产商下调售楼价格,以价换量,在拿地方面则越来越谨慎。在过去的半年里,恒大收购了新世界、华人置业的过个多个物业,总额超过了600亿港元(约合506.94亿元人民币)。

  政策方面,目前港府对投资客的限制仍颇为严格。 2012年10月香港政府宣布,所有非香港永久居民、所有香港和外地注册的公司购买香港住宅时,除缴付一般印花税,还需要缴付15%的买家印花税。在这之后,内地投资客锐减,内地买家投资一手住宅项目的比例已经从最高峰的40%下跌至2015年的10%。

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