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疯狂卖地与房价飙涨中国楼市高库存何解

https://www.biud.com.cn 2016年02月11日14:16 家居装修知识网

近日来，国家高层针对楼市接连发声，从习近平主席对楼市高库存的关注到李克强总理提出加快户籍制度改革拉动房地产等消费。种种迹象表明，楼市高库存问题正成为影响国计民生的问题，然而没有节制的土地出让与不断上涨的房价正阻碍着这一问题的解决。

库存是楼市的达摩克利斯之剑

据统计，截至10月份，我国商品房库存已增至68632万平方米，一年猛增过亿平方米。依据2012年发表的《中国民生发展报告》的数据，目前中国城镇人均住宅拥有量是36平方米，这就意味着当前待售商品房面积足够近2亿人居住。而这个数据也仅仅是有统计的商品住宅，还不包括商住两用的住宅以及大量的房产灰色地带（小产权房）等。有专家感叹，中国的库存房够卖10年。

不断增加的库存增加了楼市前景的不确定性，特别是在当前经济下行的情况下，高库存不仅增加了楼市的风险，同时也可能拖累中国经济。

房地产业在中国经济中扮演着重要的作用，特别是在很多地方财政中很大的一部分收入由土地出让获得。万达集团董事长王健林在接受媒体采访时表示，短期看，5-10年内，(国内)还找不到可以取代这个行业（房地产）的“大火车”。房地产现在占GDP的12%-13%，7万多亿，再加上相关产业，比如建材建筑机电装修，估计占到中国GDP四分之一到30%左右。中国经济对楼市的依赖性如此之强，楼市的重要性不言而喻，但是其高库存犹如悬在头顶的达摩克利斯之剑。

去库存不外乎开源和节流两个方面。开源即是消耗库存，降低库存带来的风险与压力。节流则是对增量的控制，将增量限制在可控范围之内。对于楼市来说，开源即是去化，即是去库存，在这方面房企与政府都在做努力。而节流才是考验，节流的第一环节就是土地。

土地悖论：无处泄洪的水库

土地在地方财政中占有重要地位，根据统计，2014年土地出让金收入占地方财政收入的比值达到50%以上。进入2015年，由于市场渐趋平稳，三四线城市土地出让有所减少，但是一二线城市依旧火爆。以北京为例，今年以来，北京共出让住宅用地42宗，土地出让金达到1272.61亿元，预计今年北京土地出让金总额将超2000亿元。

土地出让与库存的关系犹如水库与水源。大量的土地出让，新建住宅面积不断扩大，因此，库存量也不断增大。

万科总裁郁亮曾经说过：房企不拿地会饿死。房企想要生存必然需要不断拿地，可以说，拿地开发销售是房企的生存之本。大型房企需要依靠拿地来促进资金在整个产业的流动。

一方面是各方对高库存的隐忧，另一方面则是不断上涨的增量，土地与库存的悖论让存量这个问题处于无解状态。因此，如何处理增量与存量的平衡才是目前最应该解决的问题。

事实上早在2014年，北京市政府已经注意到这个问题，因此在土地流转这个问题上出台了《北京市新增产业的禁止和限制目录(2014年版)》。依据这个目录，北京市的核心区域禁止新建房地产开发经营中住宅类项目；此外，对于核心区域建设酒店、写字楼等大型公建项目都作了明确限制。然而事实上这个措施并未对北京土地市场的变化起到积极的作用。

进入去库存时代，土地与库存的悖论将持续。

房价悖论：适当的房价加速去化

在市场看来，房价永远是决定去化率的关键。购房者对于土地、存量房以及增量房概念并不是那么熟悉，因此，首先应该关注的是房价的变化。

在11月18日，国家统计局发布的70个大中城市房价情况中我们可以看到，有33个城市房价稍有下跌，而房价上涨的城市有27个，房价持平的城市有10个。从数据上看，前10个月，大中城市商品房价格稳中有升。一线城市呈现出普遍上升趋势，二线城市中的厦门郑州同比2010年已经增长了超过20%。可以说，在未来很长的时间里，房价仍将呈现出稳中有升的趋势。

目前楼市的高库存状况其实是针对三四线线城市而言的。一线城市像上海深圳供需能达到平衡，甚至可以说供略低于求，这也就是为什么一线城市的房价出现连涨，而三四线则出现略为下跌这一现象。

在很多购房者看来，简单的一个说法是房价降低，购房人群增多，楼市去化速度加快，市场活跃。而房价上涨，购房者购买意愿降低，楼市去化速度减慢，进而市场低迷，出现恶性循环。

有专家认为，当前经济形势下，只有适度的将房价降到合理范围才能够解决楼市高库存的问题。

面对楼市高库存的情况，我们可喜的见到了各方的努力。今年6月23日福建率先探索将存量房转变成公租房的道路。而国家在当前经济形势下通过双降和提高国管公积金贷款额度等措施，加大经济活力，推动地方存量房的去化。万科在重庆的“以租代售”等，都将是去库存的积极措施。至于具体的效果，还是要往下看。

总之，楼市存量房问题是一个长期性的问题，值得各方去积极探讨。

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