楼市政策保持宽松基本成定局 开发商酝酿调价
新年伊始，北京二手房市场显露出不同以往的火热气质。
2月13日，北京海淀区的房产中介经纪人周军（化名）早早回到北京，信心满满地准备开工。
“因为春节前约过几个客户看房，他们也挺着急，因此早早就回来了。”周军告诉记者，前两年他经常是在正月初十以后才回京，一般都要正月十五以后我们才开始电话约客户。
“据我们公司网络部提供的数据，春节假期期间的房源登记量和买房客户登记量每天都有增加，尤其是从正月初四开始，新增房源登记量和新增买房客户登记量呈现明显增加的态势。”周军告诉记者。
“今年年初二手房的大量成交，主要是新房供应大量减少造成的，尤其是央行节前出台新的贷款政策后，部分购房需求被释放。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示。
上海易居研究院副院长杨红旭表示，2016年全国房地产行业在政策面仍保持宽松基本已成定局。北京等一线城市受宽松的货币政策驱动，今年上半年楼市成交总体仍将保持较强态势。
淡季意外热成交
春节前本属淡季的1月份，北京二手房的成交量令人感到有些“意外”。
“按照往年的经验，春节前一个月一般市场都比较淡，但今年1月份的成交情况几乎是最近一年最好的。1月份我基本每周都能签约十几套，最好的一周签约了21套。”周军告诉记者。
根据伟业我爱我家的统计数据显示，北京1月份的二手住宅网签总量达23301套，同比上涨95.8%，环比去年12月上涨14.2%；成交均价41270元/平方米，同比上涨16.7%，环比上涨1.7%。
“预计节后还会出现一个成交高峰，这主要是政策宽松的结果。”独立经济学家陈剑波表示，春节前央行出台的信贷新政是专门针对楼市的宽松政策，将会对市场信心产生较强的刺激作用。
春节前一周，央行、银监会出台政策，要求在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地 可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不 低于30%。
“央行降低购房首付比例是为楼市去库存给出的强刺激，尽管仍处于限购状态的一线城市不能享受政策利好，但实际上，新政对一线城市购房者产生房价继续上涨的心理预期，让部分仍在观望的购房者加紧入市。”陈剑波表示。
除了央行信贷政策外，北京也在节前释放政策宽松信号。
2月2日，北京市住建委发出通知，自2月4日起，港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的，境外个人（不含港澳台居民和华侨）在境内工作的，可在本市购买 一套用于自住的住房；境外机构在北京市设立分支、代表机构（经批准从事经营房地产的企业除外）可在本市购买办公所需的非住宅房屋。
而在此之前，北京市相关政策要求，境外个人在京只能购买一套用于自住的住房，并且须满足在境内工作超过一年的要求。此次北京新政取消了境外个人购房在境内工作超过一年的时间限制。
“受限购影响，北京实际上可以放宽的政策并不多，此次对境外个人政策的放宽，一方面因为北京目前房价较高，可购买人群范围在缩小，因此境外个人成为较好的购房对象；另一方面，北京对楼市政策的个别调整都会提振市场信心。”张大伟表示。
开发商酝酿调价
此外，春节前二手房市场的成交火热，主要也因为新房市场供应减少，房企推盘动力不足。
根据伟业我爱我家数据中心统计，北京1月份的新房网签总量为7787套，剔除保障性住宅后，纯商品房住宅网签总量为6591套，同比2015年1月下降21.5%，环比2015年12月下降51.9%。
“去年全年北京新房市场成交表现较好，因此节前房企大多减少了推盘的数量，不少企业只有部分尾盘在售，主力项目大多准备节后再进行销售。”张大伟表示。
“我们目前有三个项目已经进入了销售准备，但不会在春节前后进行大量销售，尤其是中央及北京都释放了政策宽松的信号，年后的销售策略也会随之调整，价格也会有所上调。”北京一大型房企的销售负责人表示。
而据记者了解，北京市场上此前原本计划在1月份开盘的北七家某项目已挪至了今年3月份。
“开盘时间推后主要是计划上调价格，节后开盘调价的幅度应该不会低于10%，但具体情况还要看市场调研的结果。”北京一待售项目的销售负责人对记者表示。
胡景晖分析认为，2015年在各项利好政策叠加效应刺激下，大部分开发企业提前完成全年销售任务，年终再推新盘的积极性降低，新盘入市量的减少，尤其是适合普通工薪家庭改善的中低价位新盘项目供应量的减少，是导致1月份新房交易大幅减少的主要原因。
“北京新房成交均价同比涨幅较高，主要是因为2015年三四季度以来，高总价准豪宅和豪宅的供应比例逐步加大，成交占比也在逐步提高，成交结构出现变化所致。”胡景晖表示。
统计数据显示，今年1月份新房成交均价为29370元/平方米，同比上涨38.9%，环比涨幅为1.5%。成交总价在500万以上的商品住宅成交量为721套，比去年同期上涨逾三成，成交占比比去年同期增加了近6%。
“市场低迷，房企库存压力大，因此低价推盘；市场回暖，房企则放缓推盘节奏，并相应提高利润空间。”业内分析人士表示，这种推盘策略是市场竞争中房企正常的思维逻辑，后续很可能有其他房企跟进调整。
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