房价：北上广冲到山头 故土徘徊在沟里头
猴年春节,在深圳工作的白领李涤非(化名)按照两年一轮换的原则,同爱人一起回了女方在广西的老家。由于从事房地产行业,李涤非格外关注各地的楼市行情,让他略有些吃惊的是,与2015年深圳楼市狂飙突进的情况截然不同,在自己所到访的广西贵港、湖南郴州等城市,房价较去年不涨反降,个别楼盘的降幅还不小。而他自己在内蒙古包头的老家同样如此,房价同比出现明显下滑。
这样的现象并不是个例。在国家统计局发布的1月份70个大中城市住宅销售变动情况当中,价格相比上涨的城市有21个,而下降的城市则有49个。如果要用两个字来总结过去一年来的楼市,恐怕非“分化”莫属——在这一年里,北上广深等一线城市楼价涨幅让人瞠目结舌,其中深圳更以47.5%的名义增幅(实际增幅据测算高于60%)创下新的纪录;而与此同时,众多三、四线城市却陷入去库存的泥潭,即使是全国70个大中城市里,也不乏丹东、桂林、遵义、大理等一大批同比出现下滑的“难兄难弟”。
在刚刚过去的春节长假,与千千万万在外辛勤工作一年的普通人一样,每经记者也回到了自己的家乡,并亲眼目睹了故土楼市呈现的状况。在这一年多的时间里,各地是遭遇了城市群集聚效应之下的房价跟涨,还是在产业调整人口流出之中碰上房地产下滑的尴尬?每经记者节日期间的调查,或许能够帮助读者管中窥豹,去认清纷繁复杂的楼市表象下“分化”的实质。
一线样本:北上广楼市“休假”
站在宏观大视野,楼市去库存已经成为今年五大工作重点之一,针对三四线城市,国家也在发购房“红包”。
就在节前,央行、银监会联合发布通知称,在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点。
但需求难一时间风起云涌,中原地产研究总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者,三四线城市未受到节日前新政策刺激,返乡置业人口同比未涨,从数据看,三四线城市相比2015年春节的签约未明显上涨。
他认为,节日期间三四线城市的项目虽然营销积极,但目前的新政,对返乡购房者刺激不大,降低支付门槛,变相地提高了月供压力。
中原地产研究中心统计数据显示:54个城市合计签约918套,2015年春节期间54城签约数据为2000套左右,但这主要是因为各地签约系统暂停节奏导致。
“举例来说,北京签约为0,上海签约只有27套、广州只有20套,深圳也为0,而南京春节期间的新建商品住宅认购量为52套,这些数据都不代表实际情况。”张大伟说。
据伟业我爱我家数据中心统计,春节长假期间虽然买卖双方达成实际成交的量并不多,但是房源登记和买房客户登记每天都在发生,尤其从正月初四开始,新增房源登记量和新增买房客户登记量呈现明显增加的态势。
春节长假,北京楼市再次出现零开盘现象。亚豪机构副总经理任启鑫分析,春节零开盘主要是基于季节性因素以及城市特性。他说,春节不少人离开北京、返乡过年,在一些三四线城市甚至出现回乡置业的小高潮。对于北京来说,需求的四散使得楼市变得相对冷清,这也是历年来春节期间北京楼市推盘少甚至连续零开盘的主要原因。
其他一线城市也出现类似情况,网易房产数据中心显示,除夕至大年初五(2月7日至2月12日),广州市一手成交仅15套,其中14套位于外围五郊区,全市成交均价因此被拉至11714元/平方米的低位。
方圆地产首席市场分析师邓浩志表示,春节期间楼市本来就是淡季,加上推货量不多,优惠不大,所以成交量走低。此外,邓浩志还预计,楼市第一季度的成交量也会因此受到影响。
“整体北京目前可售库存只有6万套左右,但其实真实可售的商品房住宅只有4万套左右。”张大伟说,北京、深圳、上海等主要城市,因为2015年上涨迅猛,市场接近无房可售的状态,这种情况下很多开发商假期较长,导致春节期间一线城市基本处于休假状态。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预计,北京二手楼市将在春节后快速复苏,日均交易量将回升至春节前水平,2016年一季度的二手房交易量有望再创新高。
二线样本:热点城市成交火爆
中指院发布数据显示,2016春节长假期间(2月7日～2月13日)监测的15个城市中,成交总量同比上涨6.9%,其中8个城市同比上涨,7个城市同比下降,福州和合肥降幅最大。
成交量上涨的城市中,武汉涨幅超过100%居首,韶关和三亚分别上涨45.1%和42.1%位列二、三位。
7个成交量同比下降的城市中,福州跌幅最大,达72.9%,其次是合肥,跌幅达72.6%。从涨跌幅的平均值来看,8个同比上涨的城市平均涨幅达到42%,而下跌的城市平均跌幅为37%。
张大伟说,二线城市是猴年春节相对较热的区域,购房者在春节后将依然维持春节前积极进入市场的趋势。部分一线城市返乡需求、三四线城市看中省城资源的需求,支撑了二线城市的高温,预计2016年房地产市场将主要看二线城市。
春节楼市一定程度上也是2015年楼市表现的缩影。比如前述春节期间成交量居首的武汉,在去年住宅累计成交就达22.4万套,较2014年增加4.6万套;成交面积为2275万平方米,较2014年上涨幅度达30%。
房价方面,2015年武汉市住宅成交均价为8594元/平方米,较2014年上涨16%,涨幅显著。《武汉市人口专题研究》提出,到2030年,武汉市域总人口保守估计将达到1500万人,2050年保守估计1700万人。武汉目前既能吸引三四线及周边城市人群,也能吸纳从一线回归的创业人才,享受双重的人口红利,这对楼市稳定发展是支撑。
武汉是楼市热点城市的典型代表,之所以被市场认同,其背后有着较为共性的经济地理因素。中指院分析师邱青告诉《每日经济新闻》记者,武汉“三环十三射”的城市交通格局愈发清晰,目前“三环”格局已成,建成的放射线达到8条。武汉主城内快速路通车里程今年底将达到233公里,快速路占比超七成,密度直逼京沪。
从经济上看,2014年,武汉GDP就已达到10069.48亿元,经济总量跻身全国城市第八。邱青说,随着武汉市区位优势的明显提升,武汉市房地产业在近期也得到了快速发展。
三四线样本:中小城市地产难热
2016年春节,在北京月入超万元的程序员李征回到河北秦皇岛老家,但他已经不需要考虑置业问题了,此次回老家,他主要忙了两件事,过年和装修。
“2013年冬天已经买了当时新开的一处楼盘,6500元/平方米,这次回去了解了一下,现在同楼盘新房价格基本与我买时持平。”李征说,他不会再考虑在老家买房了,现在更关心北京的房价走势。
自2月2日不限购城市房贷新政出炉后,各地纷纷研究出台相关房地产政策,楼市去库存方案制定正在加速。
但很多三线城市的去库存前景并不十分明朗,以李征购房经历为例,据他所讲,2013年10月买房时,除在家置业的想法外,也是考虑到市场实际情况。“我的房子位于本市的开发区,面朝海,背靠山,距离市区不超过8公里的路程,地段相当不错。”李征说,6500元每平方米的房价包含着开发商的拿地成本、建筑成本和税费等,这个价格已经基本没有太大下跌空间了。
时隔将近1年半,当时的期房已经变为现房,李征收房后发现,他购买的楼盘以及周边几个新盘的房价的确没有下跌,但也并没有任何上涨。“可能库存量实在是太大了吧,周边都是房子。”李征说。
据当地媒体报道,截至去年12月末,秦皇岛市区已批准上市商品房待售面积为360.04万平方米,同比下降45.79%。其中商品住宅待售面积为297.95万平方米。
李涤非在广西贵港的调研则揭示出另一类情况。当地在2014年初南广高铁正式建成通车前,毗邻高铁站的地块曾出现房价较大幅度的上涨,可如今近两年过去,贵港市区房价变动不大的情况下,高铁站地块却出现了相当程度的回落。据李涤非分析,这应该表明此前热炒高铁站区位优势,使个别项目的价格出现了一定程度的泡沫,而如今开始回归正常的价值中枢。
《每日经济新闻》记者在采访中发现,三四线城市去库存面临着很多超越价格杠杆的复杂因素。
陕西华阴人口27万,依托国家5A级风景名胜区—华山,且紧邻西安,但老家在华阴的张明告诉记者,华阴虽受高铁带动发展较快,但人口基数小,且存在人口外流现象,导致楼市需求不足。他还分析说,由于距省会西安较近,两地房价差异不大,因此导致部分需求流向省会。
特殊样本:资源类城市面临困境
去产能、去库存都列入今年五大重点工作中,当不低的楼市库存撞上城市的去产能之困,房地产成交与房价均面临严峻考验,河北唐山便是一例。
今年随老公回家过年的王枫再次感受到唐山的“楼海”。王枫告诉《每日经济新闻》记者,唐山建成的、没建成的房子太多了。前两年老公曾想买一套每平方米超一万元的新房,幸好当时拦住了他,现在这个楼盘跌到只有7000元了。
“这个城市经济支柱主要靠煤、铁等,贫富差距较大,很难消化那么多房子。”王枫一提到当时劝阻老公的逻辑,脸上不免有些得意。
报告显示,唐山经营性用地成交量在2013年达到最高峰,近三年成交地块的规划总建筑面积达3592万平方米,而近三年的年均销售面积仅263万平方米,按照这一去化速度计算,近三年成交的地块去化需要13年之久。
该报告同时称,2014-2015年两年间,唐山楼市申领预售证面积合计1680.4万平方米,而销售总面积合计仅624万平方米,不及新上市面积的零头,市场去化压力巨大。
供需巨大缺口直接反应在当地房价与经济量级的不匹配。2015年,唐山人均GDP为80345元,以绝对优势稳坐省内第一把交椅。而住宅均价仅为5912元/平方米,在省内各城市中房价居第五位,甚至较人均GDP水平不足3万元的保定房价低440元/平方米。
业内人士告诉《每日经济新闻》记者,唐山经济结构转型存在短期困难,人口导入能力有限,房地产市场正经历冲高回落,聚集大量库存,若经济结构未能及时转型和调整,不能导入充足的需求来消化市场的强大供应能力,不适宜房企进入和深耕。
对于资源和能源型城市而言,如何导入需求的确是个大难题,山西临汾也面临与唐山类似的情况。
当地人张默告诉记者,整体来看,前些年依靠煤炭产业快速发展带动的房地产业,目前处于供过于求的状态,临汾房价集中在4000～5000元/平方米,农民人均年收入却不足万元,依靠农民进城购房,来消化库存的效果微乎其微。
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