下半年楼市或有隐患？
结合中央和地方下发的各项刺激政策，今年上半年，一二线城市的楼市成交量将出现明显上涨。下半年的情况则存在变数。按照2009年的经验，在上半年信贷天量“放水”后，下半年的信贷规模将明显萎缩，随之而来的隐患不可忽视。
1月份令人惊讶的信贷投放数据，似乎预示着今年的房地产市场并不平静。
根据央行发布的数据，2016年1月当月，人民币贷款增加2.51万亿元，规模创单月历史新高。其中，住户部门贷款增加6075亿元，中长期贷款部分增加4783亿元。也就是说，即使不算房地产开发贷款，1月新增贷款中，已有1/5流入了房地产领域。
信贷的放量是低利率环境、稳增长导向和季节性因素的综合结果，但在没有类似“四万亿”重磅的刺激下，如此天量的信贷投放仍然让人吃惊。且至少在上半年，“放水”的惯性被认为还将持续。
从数据分析不难看出，房地产已然成为资金的主要流向之一。结合历史经验，不免会引发这种疑问：信贷资金的冲击，究竟会助力“去库存”的大趋势，还是继续吹涨楼市泡沫？
大量信贷入楼市
央行公布的2016年1月金融数据显示，当月新增人民币贷款2.51万亿元，创下单月纪录新高；M2增速上升到14%，创18个月新高。社会融资规模增量为3.42万亿元，分别比上月和去年同期多1.61万亿元和1.37万亿元。
根据信贷结构分析，个人住房按揭贷款、保障房开发贷、土地一级开发贷、政府平台贷款、交通运输业及批发零售业，是新增贷款的主要投向。其中，前三者均和房地产直接相关。
具体来看，居民中长期贷款4783亿元，占比接近20%。非金融企业及机关团体贷款增加1.94万亿元，其中亦有相当部分以开发贷的形式流入房地产业。虽然后者的规模不易估算，但大量的新增信贷资金流入房地产业，已是不争的事实。
此前最大规模的一次信贷投放发生在2009年。在“四万亿”投资的刺激下，2009年全年，人民币各项贷款增加9.59万亿元，其中，居民中长期贷款增加1.70万亿元。
两者相比，仅2016年1月，“放水”规模就相当于2009年全年的26.8%。其中，房地产按揭贷款规模相当于2009年全年的28.1%。
1月份信贷的海量投放，由多重因素促成。分析人士指出，大批稳增长项目在去年最后两个月间推出、“稳增长”过程中的信贷护航，以及商业银行存贷比取消，都是重要的刺激因素。加之年初本就是信贷投放高峰，更加促发了这种情况。
就房地产而言，季节性因素的影响更为明显。某银行界人士向21世纪经济报道记者表示，银行每年给予的按揭贷款额度有限，一旦遇到房地产销售“大年”，年末往往出现额度不够用的情况，需要集中到次年年初来集中审批。而2015年，恰恰就是房地产销售的“大年”。
在这背后，有着更深层次的因素。自2014年年末以来，央行共6次降息，使得购房和开发贷款成本不断降低。此外，在“去库存”的宗旨下，监管层在去年出台“3·30新政”和“9·30新政”，今年年初又发文降低非限购城市首付比例，首付比例、贷款利率等降至2009年之前的低水平。这不仅刺激了市场成交，也进而促使房地产按揭贷款和开发贷款大量发放。
或吹涨房价泡沫
根据历史经验，信贷投放与房地产市场走势有着明显的正相关性。就最近一次的案例来看，M2增速在2013年4月见顶，此后波动下行，至2015年4月触底反弹。这种变化与房地产市场的“U”型走势颇为吻合。
就1月的数据来看，在信贷爆发的同时，M2走势相对平稳，说明信贷的发放刚好弥补了外汇占款的流失（央行数据显示，1月央行外汇储备下降994.69亿美元）。因此，除改善市场对全年经济基本面的预期外，真正能够带来的作用并不如预期明显。
具体体现为，今年1月，多家房企纷纷提前赎回美元债，并通过定增等方式在国内融资。这些动作并未明显增加房地产开发贷款总规模，却放大了信贷数据。
但就房地产按揭贷款而言，“放水”带来的刺激作用仍然明显。张大伟认为，结合中央和地方下发的各项刺激政策，今年上半年，一二线城市的楼市成交量将出现明显上涨。
下半年的情况存在变数。按照2009年的经验，在上半年天量“放水”后，下半年的信贷规模明显萎缩，这使楼市的表现受到影响。
今年房地产市场与2009年有两项明显不同。其一，市场出现明显的供过于求现象，内生动力缺乏；其二，持续多年的货币超发，对房地产市场的边际刺激作用正在减弱。这些都决定了，本轮信贷“放水”给市场带来的影响可能很快消退。
在很多业内人士看来，大量“放水”带来的隐患不可忽视。国土部一位不愿具名的专家向21世纪经济报道记者表示，货币超发的最直接影响，就是资产价格上涨。如同“四万亿”的作用一样，若持续“放水”，可能带来新一轮的房价上涨。
我国房地产市场的区域分化特征，决定了信贷资金将主要流向一线城市和核心二线城市。这样一来，一二线城市的房价泡沫可能继续吹涨，三四线城市的大量库存也很难得到有效去化。
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