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深中通道打开中山对“房价洼地”说NO

https://www.biud.com.cn 2016年02月23日08:56 家居装修知识网

作为中国四个不设市辖区的地级市之一，广东中山市有着广东四小虎的美誉。看起来，这里与中国多数小城别无二致，而在“深中通道”（深圳至中山跨江通道）的刺激下，这座小县城房地产领域的“撕咬”呈现出截然相反的两种局面。显而易见的是，受益于地缘优势，火炬开发区、坦洲等镇区楼盘销售持续火热，但对于不少镇区而言，却陷入库存量巨大而无处消化的尴尬。

变化还在继续。近年来，外地品牌房企的争相进驻，正在打破本地房企如雅居乐地产“一家独大”的垄断局面，但僧多粥少，硬币的另一边，本土的中小型房企正在丧失优势。

热门区域处在涨价通道

2015年10月，“深中通道”的利好持续发酵时，带来了大批来自深圳的置业军团。

量价齐涨的情况正在升温。来自恒大绿洲、悦盈新城、雅居乐凯茵又一城、保利林语在内的中山多个楼盘售楼处的声音是，房子不愁卖，部分楼盘正待价而沽或提前涨价销售。

“目前仅有少量单位出售，均价8000元/平方米左右，”位于中山市南区树木园旁悦盈新城一销售顾问对时代周报记者如是称。而在去年五一期间，该楼盘部分房源均价低至5000元/平方米。

火爆的行情还在蔓延。据时代周报记者了解，春节后，中山不少热门区域楼盘都有进一步涨价试水市场反应的打算。位于中山市火炬开发区的保利林语和凯茵又一城，将在3月推出的新房源，保底预计均价在8000元/平方米，销售顾问给出的缘由是距离深中通道距离较近。

君华地产中山项目（君华新城）营销总监张志伦对时代周报记者表示，从君华新城购房群体来看，深圳客和中山本地客源为主力购买群体，去年10月起君华新城项目便一直处于“断货”状态，“部分深圳客户来到项目，一买便是十几二十套。公司预计会在今年5、8、10月份推出新货，保底价格预计会去到8000元到1万元，价格的浮动届时会根据市场表现弹性调整”。

两级分化格局凸显

尽管总体库存量在2015年比上年降幅达18%，为57540套，但两级分化的格局亦十分明显。

2015年，楼市火热的坦洲镇库存下降幅度达18%，火炬开发区下降幅度达28%，此外，三乡镇、南朗镇、沙溪镇、东凤镇2015年住宅库存同比下降25%、30%、33%、31%。

与之对比的是，中山部分镇区住宅库存亦呈现逐年递增趋势。以灯饰为支柱产业的古镇镇升幅达371%。民众镇、横栏镇2015年住宅库存同比上涨298%、50%。

表现在成交套数上的对比更为强烈，以坦洲和大涌镇为例，2014年，前者是后者的22.13倍，到了2015年，这一数值变为68倍，翻了3倍多。

在成交均价上也表现出了明显的差异。2015年古镇镇、小榄镇成交均价分别为8757元/平方米、8307元/平方米，而同为中山镇区的民众镇、神湾镇，成交均价仅为3960元/平方米、3861元/平方米，成交均价相差近2倍有余。

中山中原地产市场拓展部总监植建军指出未来在交通上的支撑将使差距进一步加大，比如火炬区、东区与火炬区交界、南朗翠亨新区、港口镇等区域的楼盘将会与坦洲镇一样在未来一个时间节点上楼价“异军突起”，成为中山高房价的代表。

过江龙vs地头蛇

镇区间差距不断被拉大的同时，房企与房企之间的竞争也愈发白热化。

2000年前后，中山房地产市场一直处于“一家独大”局面。曾一度占据中山房地产市场70%份额的雅居乐，堪称“霸主”，仅2008年，雅居乐在中山一地的销售就超过40亿元，占全市总成交额的一半。

外来品牌房企开始进驻中山是在2002年后。彼时，中海，华发抢占城郊资源，分别打造中海？翠林兰溪园、华发生态庄园，由城郊房地产的开发开始，中山房地产进入不一样发展状况。

队伍在2005年前后迎来了扩容。万科、远洋、中信等一系列知名品牌开发企业进入，与本地的雅居乐、天英、南下、大信等房企正面交锋。

如今，环顾中山整个城郊片区，各家皆有领地。富力、保利加入城东开发大军；中海、合生、时代、奥园进驻城西；万科、越秀、恒大则发力城南；而城北，中信作为外来开发大军中的一员，作战数载依然“扎根”。

对于本土的中小房企而言，却是生存环境的进一步挤压。从榜单排名的变化中可查出端倪：

2012年雅居乐在中山在售项目10个，成交金额61.13亿元，排名中山第一，占中山市场份额约15.64%。第二名到第七名，则分别为远洋地产、海伦堡地产、万科、中澳、敏捷、保利，“清一色”外来房企。

到了2014年，中山房企销售排行榜前十，除雅居乐外，均为外来房企。

2015年，雅居乐地产中山区域成交金额达70亿元，占中山全市成交总额的10.3%。包括雅居乐、敏捷、远洋地产在内的前三名房企，其成交金额总和几乎占全市成交总额20%。前十名房企中，外来房企占据8个席位。

天睿房地产市场研究部总监陈彬艺指出，外来品牌开发商资金实力雄厚，储备土地体量较大，除早年尚有批量土地储备的个别本地企业之外，由于不断攀升的土地市场形势，陆陆续续的本地开发企业将走向精品项目的开发路线或是从一线区域市场撤离。资金实力的差别将逐步拉开外来品牌与本地品牌的差距，继而淘汰个别中小企业。

关于如何应对外来品牌房企的挑战，中山本土房企富逸实业负责人未正面回应时代周报记者问题，不过在此前富逸实业表示，其位于阜沙的项目将以吸引中山本地和广州客为主，“对我们项目而言，可能会把主要精力放在开拓深圳市场上，同时也要维持好与老客户间的关系，增加”回头客“比例”张志伦对时代周报记者如是称。

涌现三地王

当然，这个小镇也不缺地王频出的板块，这构成另一发展的剪影。位于东区的兴文路，不得不提。

此前，由于地处城区边缘且配套滞后，整个兴文路片区一度被开发商冷落。然而，伴随市博览中心开建及CBD概念提出，兴文路片区地王频出。

梳理兴文路的发展不难发现，地王的成长和外来房企的进入是同步的。

2004年，远洋地产正式进入中山市场首选兴文路片区，其打造的远洋城项目，总规划建设用地近1500亩，总规划建筑面积约200万平方米。

2007年8月7日，雅居乐地产竞得中山东区兴文路一地块，折算楼面价2052元/平方米，创下2007年中山单价地王。

而自2008年以来一直坚称执行“不囤地、不捂盘、不拿地王”“三不政策”的万科，亦在2009年以底价2.86亿元拿下位于中山兴文路一地块，按容积率允许值2.0折算，其楼面地价为1875元/平方米。无论是总价或是单价计算，该幅地块当属中山近一年来推出的“地王”。

2010年，中山市华鸿房地产开发有限公司以3.2亿元的价格，拿下同样位于兴文路一地块作为商住用地。其价格高达306万元/亩，溢价26 万元/亩，创造当时中山商住单价地王。

三大地王的加持及远洋地产的千亩大盘无疑给不少房企以信心，纷纷“抢滩”兴文路。如今，兴文路上已汇集包括万科、远洋、雅居乐在内的多个品牌房企，一番“龙争虎斗”在所难免。

2010年8月,建于2007年雅居乐地王之上的熹？正式亮相，当时售价近万元/平方米，成为城区首个均价超万元/平方米的大盘。紧随雅居乐之后,建于2009年万科地王之上的朗润园项目，先以别墅打头阵，再配以洋房产品主攻中高端市场。与熹？不同，朗润园还配有万科的精装修项目,其洋房售价虽未过万，但也达到近9000元/平方米。而同在兴文路片区的远洋城，则“另辟蹊径”，以集生态、休闲、商务、居住于一体的国际商务社区为卖点，且价格远低于上述两盘的营销策略，成功常年稳居中山单盘销售前三。

从一度被冷漠，到品牌房企争相进驻，兴文路的发展变迁，不仅是中山楼市发展的缩影，品牌房企的进入，亦标志中山房企格局至此大步迈入“寡头时代”。