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节后楼市复苏是触底反弹还是政策利好？

https://www.biud.com.cn 2016年02月23日11:31 家居装修知识网

继2月初下调非限购城市首付比例、上调公积金存款利率之后，2月19日下午财政部对契税营业税做出下调决定，如此一来，三箭齐发，业内称目前已是最佳的购房时机。在搜房网房天下发起的搜房调查“90平内二套房契税降至1%，您要买房吗？”和“首套房首付低至2成了，您会买房吗？”中，分别有3成和2.5成网友表示此政策会对自己的置业需求有积极影响。

那么，市场的表现如何呢？

节后首周32城成交同比上涨一线城市涨幅明显

根据中国指数研究院节后首周重点监测的32个城市成交数据显示，2.15-2.21成交量环比同比全面上涨，其中一线城市同比增长830.6%，二三线代表城市同比增长分别是6189%和373.5%。其中上海、武汉、南京的成交面积位居前三，南京同比增幅达82.53%，为各个城市之最。南京节后首周日均认购428套、成交309套，与前一周相比，认购量上涨1244%，成交量上涨1812%。

虽然此次新政不涉及一线城市，但是一线城市的新房市场相较于二手房市场，却略显平淡。以北京为例，节后二手房日成交量仅用3个工作日就攀升至1000套以上，日均成交量甚至超过了新房的成交总量，整个市场迅速回到了节前连续两月成交量破两万的火热态势。

同样的情况也发生在上海，节后的第一个周末，上海各区县房地产交易中心均出现人满为患的情况，杨浦、闵行等区域的购房者因为挤不进去，只能在门外排队等待办理手续。上海内环附近一套老公房的业主却在一天内连续跳价三次，最终价格比春节前挂牌的430万贵了70万。

新房市场蓄力“金三” 三四线城市继续观望

根据中国指数研究院的数据统计显示，节后首周北京仍无楼盘推新动作，预计2月28日北京房山将会有房源上市，而这距离北京上次开盘已经近一个月的时间。在经历1月和2月的供应低迷，2016年北京楼市销售季有望在3月正式开启。3月北京住宅市场预计将有27个项目入市，其中包含10个纯新盘。

受政策利好的影响，3月天津预计将会有45个楼盘开盘，环比2月翻3.5倍，相较于2015年3月增加了4成。

然而，三四线城市目前的去库存压力依然较大，虽然有政策利好，仍有许多城市保持观望态度。以惠州为例，春节过后，惠州楼市依旧比较平淡，可能大多开发商都对楼市把握不足，楼盘入市都比较谨慎。据搜房网监控中心最新统计，截止至2月22日，惠州2016年3月份预计开盘或加推的项目数量共有11个，环比2016年2月的7个盘上涨57.1%，同比2015年3月份的18个盘减少38.9%。

“三四线城市由于去库存压力，市场供需及价格仍会维持较低水平。”中国指数研究院在报告中这样说道。

库存连续4个月下跌一线城市去化周期在10月以内

截至2月21日，由于节后首周的成交相较于春节期间有较大增长，加上上市房源量较少，中指院监控的17个主要城市的库存较上周下降了1.22%。实际上，根据数据显示35个典型城市的库存已经连续4个月呈现下跌的趋势。

一线城市以及二线发达城市虽然不存在库存压力，因为供小于求的市场形势，库存持续走低，截至2016年1月，上海商品住宅消化周期已经降至3.7个月；北京的消化周期为9.2个月；广州的数据显示为7.5个月；深圳商品住宅消化周期为8.7个月。以北京为例，目前北京商品房住宅整体库存只有70814套，这一库存量也是自2014年5月20日以来的最低点。库存降至低点的同时，2月份以来签约均价达到了33416元/平方米，有望创造新的单月成交均价纪录。同样的情况也发生在苏州，根据搜房网数据中心统计，春节后苏州住宅库存2.6万套，仅仅够只卖3个月。

虽然一二线城市库存低到惊人，但是在安徽、河南、广西等多地楼市发现，当前三四线城市去库存压力较大，有的地区去化周期达30余月。河南省住房和城乡建设厅总工程师李学军说：“县级城市库存压力最大，其次是省辖市。”

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