专家：房价局部疯狂或是一种金融失控现象

目前房市的杠杆购买力形成大致或将呈现这样的递进关系：首付款本金——首付款融资杠杆——首付比例下降后的个人按揭贷款杠杆。

新年伊始，上海等一线城市房价出现了脱缰式上涨。一些市场机构预测，一线城市住宅库存全部降至十个月以下，其中上海只够卖3.7个月，坊间传闻上海出现隔夜房价涨价70万现象。

不过，大多数人担心的是，这波房价行情究竟能走多远，能否走出2009年的那波让很多人悔不当初的行情？而回答房市问题，首先需探寻目前房市购买力来源及可持续性。

其实，撬动许多城市房价上涨的购买力，类似于2014年下半年至2015年6月的股市，带有明显的杠杆特征。目前看来搅动房市的购买力，大致来源于银行系统和其他非银系统两方面，且都带有较高杠杆率。从央行最新公布的金融数据看，1月份银行系统2.54万亿元的信贷投放，个人住房按揭贷款、保障房开发贷、土地一级开发贷、政府平台贷，以及企业置换内保外贷或美元债，是新增贷款的主要投向，而在1月新增的3.42万亿的社会融资规模中，剔除2.54万亿的信贷后，8800余亿的其他社会融资规模中，也有相当部分成为撬动房市的杠杆。

具体梳理，目前房市的杠杆购买力形成大致或将呈现这样的递进关系：首付款本金——首付款融资杠杆——首付比例下降后的个人按揭贷款杠杆。起先，借助楼市新政降低购房首付比例、降低契税和营业税等的影响，筹划多时的部分自住需求者踩着政策利好开始集中进场，这一迹象迅速被房产中介和开发商捕获，相当部分房产中介等开始利用房市高度不对称的信息优势，通过建议业主加价和毁约，及借助他人和自身的身份资源、借助互联网金融等其他融资渠道提供首付贷等，开始营造需求启动的市场场景，引发部分改善型换房需求等的入场，房价呈现出自我强化的市场预期。

显然，当前许多地方的这波房产行情，相比之前的一大特点就是层层融资杠杆化，即首付贷大量出现，客观上降低了撬动动辄数百万商品房的资金规模筹集难度，而降息和减税等则显着降低了商品房炒作的交易成本和待售费用，使这一轮房市行情带有典型的短期交易型特征。因为从人口结构上看，北上广深自2010年以来的人口净流入增速呈边际递减态势，即真正的接盘侠呈边际递减态势，这反映基于短期交易型行为启动的房市行情，更类似于一种春药式泡沫滋长。而在当前的经济形势下，大量金融资源脱实入虚并不是政府所乐见的，很难获得政策的持续支持，因此这种杠杆撬动的购买力不具有可持续性。

同时，愈发杠杆化的房产行情，将使房市交易成本呈现边际递增特征。首付款融资杠杆的利率相对高于个人按揭贷款的利率，且首付款杠杆融资的期限较短，这增加了交易型房市行情的交易成本。而首付款比例下降与按揭贷款规模的提高，同样增加了房市的交易成本。此外，随着房价在短期交易型行为推动下的上涨，首付款融资和个人按揭贷款的规模也将随房价呈上涨态势，使房市的交易成本呈现边际递增状态。这使得当前短期交易型需求行情持续的时间越长，交易成本和交易过程中的价值耗损就越高，进而带有典型的美国次贷特征。

需要指出的是，房价脱离全要素生产率变化状态而持续走高，将损耗一国和一地经济的潜在增长速度和敞口风险。正常情况下，房价的走势是全要素生产率走势的表征，偏离全要素生产率走势轨迹的房价上涨，对经济和社会是一种泡沫式负担。而倚重不动产投资等支撑经济增长，是一种负和博弈的春药，是存量财富的再分配，并不真正产生经济增加值，药效除却之后必将是肾虚。

因此，当前政府应保持一种清醒的理性，央行应思考在资产荒、经济减速和市场尚未有效出清等背景下，相对宽松货币政策所存在的失控烈度，及如何纾缓资金空转风险。

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