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多重利好环京楼市涨势明显多项目捂盘惜售

https://www.biud.com.cn 2016年02月26日08:21 家居装修知识网

本周三，购房人在燕郊某楼盘看房。据悉，该项目3月新一期的开盘价格将比之前上涨2000元/平方米。

由于毗邻首都北京的特殊性，长期以来环北京区域楼市吸纳了不少北京外溢的刚需客群，同时也有大批看好这些区域发展的投资性客户时刻关注着这里。而近日来，随着降首付、降税等利好政策的连续释放，以及环北京区域将实行积分落户制度的明确，环京区域楼市再度成为市场焦点。

多重政策利好落地

春节前后，影响环北京地区楼市的政策接连见诸报端。

2月2日，央行发文，在不实施“限购”措施的城市，居民首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地向下浮动5个百分点。上周，国家又推出了契税税率下调和营业税“5改2”的政策，以加快去库存的步伐。同时，河北省明确了环京地区将实行积分落户制度，使得购房者和业内人士对此也出现了不少猜测和解读。有人认为，这或许是环京区域未来同北京一体化的前奏、还有人则猜测环京区域未来有可能会出现限购。

业内人士大多表示，总体上看，这些连续出台的政策对环京地区的楼市来说是利好的。

中原地产首席分析师张大伟认为，现在一二线城市、一二线城市周边房价都在上涨，北京周边的楼盘房价上升也是大的趋势。另外，持续的宽松政策，以及“两会”前后不断刺激楼市的措施，也造成了现在看涨的行情。“当然，还有一些人为因素，比如燕郊完全依赖于房地产，所以一有利好政策就会炒作，把房价越炒越高。”

多个项目封盘惜售

不过，本周，记者连续询问了多个位于燕郊、大厂等地的在售楼盘，均得到销售人员诸如“我们现在处于蓄客阶段，请您排号”、“住宅现在没有，预计下月开盘”之类的回复。而在实地探访过程中记者也发现，在燕郊聚集了大量楼盘售楼处的102国道两侧，拦车带客户看房的“销使”也比去年下半年时少了不少。看起来，环京楼市似乎仍然没有走出春节带来的市场静默期。

市场真的没有热起来吗？

“香河、固安那边我不清楚，不过燕郊、大厂这一带，大部分开发商在节后都是一个捂盘惜售的状态。现在我们从开发商那边都拿不到在售房源。”在燕郊，从事房地产代理销售的王女士告诉记者，燕郊大多数楼盘在年后都还处于蓄客阶段，“未来开盘肯定是比年前有一定的涨幅”。

又在酝酿涨价

记者实地探访也发现，目前虽然燕郊大多数楼盘的确没有进入开盘销售的节奏，但是却都已开放蓄客。比如，在汇福·悦榕湾的销售现场，记者就看到，虽然销售人员表示目前开售楼盘均已售罄，需要等待新盘开售，但是前来看房的客户却不少。项目售楼处的坐椅已经基本坐满，沙盘前也围绕有三十余人询问购买事宜。一位销售人员向记者透露，3月新一期开盘价格将达到1.8万元/平方米，比之前上涨2000元/平方米左右。对此，汇福悦榕湾(楼盘资料)副总经理兼营销总监刘振刚对记者表示：“我们的楼盘现在价格比较平稳，涨价也是依据市场形势。”

刘振刚认为，北京地王频出和豪宅化不断加强的趋势会给环京地带的楼市带来上升态势，同时外地的刚需人群不断向北京周边涌入，而开发用地紧缩，住房的供应量也会越来越少，势必会造成北京周边房价的上升。

而位于大厂的世茂·萨拉曼卡的一位营销负责人也向记者透露：“今年燕郊、大厂楼盘的整体形势不错。受到通州成为北京行政副中心以及环北京区域路网成熟的影响，这片区域从现在来看也会是稳中有涨，但不会暴涨。”据悉，目前世茂·萨拉曼卡也没有新房源在售。

分析业内：捂盘与利好政策有关

针对节后环北京区域多数楼盘捂盘惜售的状况，亚豪机构市场总监郭毅分析：“开发商选择捂盘主要是因为看好未来的市场。先收缩面向市场的供应量，然后结合利好政策调整价格。”郭毅表示，“现在主要的利好有通州成为北京行政副中心的辐射效应以及地铁等交通设施的规划建设。”而在近来发布的政策中，降低首付对于环京地带房价的影响要更大。

“二手房价格较低，降低营业税所减免的金额有限，而契税至多能得到1.5个点的优惠，这并不足以促使消费者的购房决策改变。但是，燕郊区域楼盘主要是靠投资拉动的，降低首付之后杠杆率就会放大，可能原先投资者首付能买一套，现在添一些就能买两套，这对于投资客有着不小的吸引力。”郭毅如是说。

除去利好政策的影响，中原地产首席分析师张大伟表示，开发商捂盘也和时间有关系，2月份北京、环北京没有太多的楼盘开售，进入3月份，才是销售的旺季。

观点 机构：积分落户对开发商是利空

近日，河北省公布居住证实施方法，明确了燕郊、大厂、香河等地的积分落户条件，这对环京地带的楼市产生了一定的影响，也引发了对于环京区域楼市走向的争论。有业内人士分析认为，该政策主要是在心理层面上使购房者对环北京带的预期变好，从长远来看，这可能意味着基础建设、基础设施配备都要改善，也可能带动一些产业，实现协同发展。但是这个政策具体的效果如何现在还不好说，起码要在3年左右时间后才能显现出来。

不过如果从短期影响来看，最直接受到冲击的就是不少环京区域的楼盘将无法保证买房即能落户。比如，汇福悦榕湾副总经理兼营销总监刘振刚就表示：“我们的楼盘之前一直以买房赠户口作为宣传热点，但是现在要按照新的规定来。不过，积分落户政策对燕郊等地房价的影响不大，主要影响的是人口的输入。”

亚豪机构市场总监郭毅认为，环北京地区的积分落户政策对开发商来说是利空政策，“积分落户政策要求综合考虑合法稳定职业、合法稳定住所、缴纳社会保险年限等因素，但是在燕郊买房的主要是在北京上班的人，购房者中可能有95%都不能满足积分落户的要求。那么他们就不能享受当地的公共服务，包括就医、养老方面的优惠政策，这样楼盘对购房者的吸引力就下降了。原先有意向的人可能会在别的区域购房，或是在北京买一套面积小的房子。随着自住购房客群的减少，投资客会成为市场的主力，但是投资需求是逐利而动的，市场的稳定性会大大降低，总体而言积分落户政策对开发商是不利的。”

热点问题

并入北京的前奏？不太可能

相比降首付、降税的全国性楼市刺激政策，积分落户政策对环北京楼市的影响要更为深远。相对于北京积分落户的高门槛、希望渺茫，环京地带的积分落户引发了业内的各种猜测。

由于京津冀规划纲要谈到行政区划要调整和优化，因此，外界流传着“北三县并入通州”的说法。而众所周知，2017年北京市属行政事业单位将整体或部分迁至通州潞城。潞城边上就是潮白河，与北三县燕郊、大厂、香河仅一河之隔。未来，潞城将会形成一个辐射圆，自然潮白河以东的北三县将被优先辐射到。

部分业内人士还表示，廊坊市区、燕郊、大厂、香河、涿州等环京地带要同北京一样实行积分落户，政策门槛的上升和接轨加大了这些地区并入北京的可能。

不过，对于这一观点，大部分业内专家学者并非十分认同。

北京市社科院一位不愿具名的专家表示：环京区域并入大北京“并不现实”。在他看来，北京有严重的“大城市病”，之前从中央到北京都一直强调北京不可再进行“摊大饼式”的发展，所以才会将北京的产业、人口和部分资源向河北、天津一带疏解。因此，北京不但不会进一步向外扩张，还将严格限制人口的流入。因此，环京区域并入北京的可能性不大。

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌向记者表示，疏解人口肯定是北京等大城市急需解决的问题，河北环京地区的积分落户政策也恰好反映了这一点，希望通过积分落户政策，将北京大量流动人口疏导至环京区域。“不过现在人们普遍想要的是北京户口，因此在环京地带落户的吸引力有多少还有待观察。”

限购？ 短期内不会推出

积分落户政策出炉，同样也使得人们开始担心：环京区域会不会也即将执行限购政策？目前正考虑在燕郊购房的张女士就告诉记者，她是在知道积分落户这一政策之后匆匆忙忙赶来燕郊看房的。“一直想在燕郊买房，一直在犹豫，现在这个政策出了，会不会以后就不让外地户口的人来买房了？”

对此，房地产开发商和业内专家都认为，短期内环京地带不太可能实行限购。

“除燕郊因距离北京较近，有可能会出现限购以外，其他环京区域应该不会很快限购，因为这里的购房者以刚需为主，现在限购不太合理。”世茂·萨拉曼卡的营销负责人向记者表示。

燕郊、大厂地区的行政级别低，而且市场不太规范，不具有限购的可能性。

生活在这里房价接近翻番配套依然不足

今年是小吴毕业工作后的第7年，也是在燕郊买房后的第7年。作为一个地道的北京人，为什么会选在当时还没有热起来的燕郊买房，小吴自己也说不清楚。

“可能是冲动消费吧。”小吴回忆，“2009年冬天，我们看到了天洋城的广告，当时主要是看中了天洋城的品牌，那会儿房价是8300/平方米左右，10万块钱的首付基本就能买下来。“那会儿我刚毕业，觉得10万块，在离北京不算远的地方买一套房，就动心了。”

据小吴讲，如今他当年所买的房子均价已经涨到了1.5万元/平方米左右，一些和他同一批买房的邻居都已经将房转手，不过他自己并没有将其出手的打算。

“一个是结婚后我也没有要孩子，现在的房子足够满足我们生活。另外也是不知道北京、燕郊以后怎么发展吧。前段时间刚刚公布环北京区域的积分落户政策。我们有北京户口，对这个政策不在意，但是多少会觉得以后燕郊和北京可能会越来越一体化，房子也会继续升值吧。”小吴说。

不过，小吴也向记者抱怨：“这么多年了，燕郊的地铁都快成为一个传说了。”他表示，自己在酒仙桥附近上班，每天开车往返，花费在路上的时间是3个小时左右。“迎宾路和102国道两条交通干道在高峰期的拥堵程度堪比北京，如果赶上限号那天就惨了，那就必须乘坐公交车进京，通勤的时间成本大大增加。”

而记者也注意到，伴随着“北三县”房地产开发规模的不断扩大，城市配套的滞后正在制约着这些京东人口聚集地的进一步发展。一位当地的房地产从业人士不止一次向记者表示，燕郊目前的人口密度甚至要高于北京，但是公共配套高度不足。“比如，大型购物中心仅有一个天洋广场。交通上，除了通燕高速之外，并没有与之平行的快速城市路可以直接通向北京。”

事实上，承载了大量北京外溢人口的环京地区，公共配套服务没有跟上，不仅仅是燕郊出现的问题，环京的多个区域或多或少都存在着这样的问题。

对此，小吴有更深的体会：“我们当年买房也就是买一个住的地方，不是为了投资，所以对于房价的关注，可能远没有对于通一条地铁、开一个商城这样关注。相比来讲，我们更希望这里的公共配套服务水平早日同北京接轨。”