买房者亲历：链家是如何生猛地推高房价的

写在前面：

针对近日上海市消保委曝光的上海链家房地产经纪有限公司相关案例，上海市住建委2月24日约谈了链家公司相关负责人。初步发现，链家公司相关门店存在不规范的经营行为，已决定开展正式调查，并要求链家公司积极配合。

在上海市消保委这个案例里面，链家被指将被法院查封的房子卖给消费者，乘机推销高息贷款垫资。

对此，上海链家对此事予以公开回应。上海链家表示，首先对于董律师（客户庄先生）反馈的案源，上海链家在此次居间服务过程中确实存在服务问题。

有趣的是，事情曝光后，上海链家很多门店二手房房源信息宣传资料全部下架。

本文作者邦德最近准备将其名下现有的房产卖掉，置换一套改善型学区房，于是投身到漫漫看房路当中。在上海，经历过卖房买房的人应该都能体会，很多时候这并不是一个愉悦的过程，劳心劳力不说，很多朋友表示被各路中介弄得刷新三观，怀疑人生。

识局曾经发文讨论过地产中介这个行业的现状和未来。今天的文章，邦德是以自己的亲身经历给识局读者爆料，分析被称为地产中介圈“巨无霸”的链家地产盈利全链条。

NOTICE：本文纯属作者个人经历，不代表识局观点。对此文有不同意见和看法的欢迎来信，只要有理有据，我们同样刊登。

拖到今天才下定决心置换一套改善型住房其实已经不是一个明智之举，要知道，上海主城区房价在2015年可谓风生水起，把过去几年未涨的额度在一年之内补涨起来了。闸北、浦东等部分地区同比涨幅近50%，其余静安、长宁、闵行等也均高于20%，尤其是重点小学的学区房，从2014年到2015年，购买者可能要比此前多付出百万乃至数百万的成本。

也就是在这期间，一个俗称“绿皮中介”的地产中介开遍上海主城区的大街小巷，在热门板块甚至一个楼盘一家门店，链家的扩张之迅速让一些小中介措手不及。

在人海战术加店海战术的重重布局之下，我这个买家很快就被链家的业务员发现了。不得不说链家对业务员的激励机制设计让他们确实很积极，但笔者周围对链家却有一些相对负面的评论。跟看数套房子后，本人逐步摸清了链家这家“巨无霸”的主要套路——从一定程度上来说，它们随着链家的快速布局推涨了房价。

以下我将从亲身经历和观察来指出部分链家门店的“三大套路”（请注意：这是根据我接触的部分门店写出来的，只能管中窥豹，不能全貌）。

1、利用信息不对称，提高部分挂价，

推高区域房价预期。

拿我所看的区域来说，上海中环，一个近期成交均价未破5万的板块，在链家，挂牌价均却都达到5.6万以上，有的近6万，也就是说，按照最近成交价650万的房子，在链家可能挂价有780万，当区域所有房源都是780万及以上时，当客户有所质疑时，部分链家的销售人员会告诉你：“这就是现在的市场”。

这主要是利用信息的不对称。这点并没有什么问题，中介行业之所以存在，就是因为信息不对称的存在。但是，房价为什么会涨？本质上是基于需求，那么什么样的点会诱发涨价？

有人为高价买单之时。上海主城区改善型学区房确实是供不应求的刚需，如果当一个小区每个月的成交价都有推高，后面的卖家心态就不一样了，因为二手房的价格确实与卖家预期有关。买房是大笔支出，所有人都会慎之又慎货比三家，但在渲染涨价和营造手慢无的紧张气氛下，会有需求强烈者为中介开出的高价买单，进而推高后面的成交。

2、利用店海战术与高价承诺，

垄断房源。

看房期间认识的一个资深中介表示，他可能要跳槽到链家了，因为他所在的公司现在房源越来越少了，他们都在链家上看房源。链家是如何垄断房源的？

（1）并购下的店海战术。对于中介来说，没有门店就没有房源，业主都是选择小区就近的门店去挂房源。自2014年底链家开启了疯狂的买买买的模式，先后并购了成都伊诚、上海德佑、北京易家、深圳中联、广州满堂红、杭州的盛世管家等，继而通过将并购来的品牌门店改头换面成为链家门店，同时链家自己也开设了多家门店。数据显示2014年底链家门店1500间，经纪人3万名，到了2015年底链家门店突破5000家，经纪人8万名，翻了3倍。所以上海人民现在街头巷尾都能看到链家，而此前他们已经占领了北京市场。

（2） 高价！高价！还是高价！高价其实是对于卖家有利的，也能让链家吸引到更多的房源，在二手房中介这个“得房源者得天下”的领域，链家这一手段是有效的，对买家也是够狠。一个朋友表示，她在换房的时候曾经看中了一套，已经跟业主达成口头协议，将签约之时被链家撬了，只因他们能卖更高。

（3） 与业主签独家委托，承诺多长时间多高价格卖出，并提供赔付，这对业主很有吸引力，自然就将房子独家委托给链家。这种中介独家全代理的形式，很容易形成中介垄断。笔者认为，对于迅速烧钱扩张的链家来说，成交目前不是他们最重要的，他们的目的在于先挖房源，等到他们以这样的手段垄断房源后，那市场才真的是随链家怎么玩儿了。

3、炒高房价，赚取差价

对于房产中介来讲，两个方面的利益促使他们拉高房价：一方面以成交价抽佣金，房价越高，获得的佣金就越多。这是行规但本身不合理，因为卖别墅和卖普通住宅，中介每次所耗费的人力成本是一致的。这也是为什么他们爱锁定总价高的一线城市主城区，去炒高那里的房价。

另一方面中介为了获得卖房者的独家房源，也会承诺可以以更高的价格来成交。链家最凶猛的就是速销房，也就是前面说的独家代理。一方面增加了自己的房源数量，另一方面此消彼长打压竞争对手房源。

链家在签订速销房之后会根据用户的特点选择是否再度抬高房价赚取差价，而这是传闻中链家“不能说的秘密”。比如，链家在将卖房者的房产以780万挂牌后，会根据自己的经验联系卖家，与卖家沟通可以将房产以更高的价格卖出，但多余的销售额需要双方按照一定比例分配（一般是各占50%）。对于价格明显低于市场价的房源，链家也会集团采购提前支付房价给予卖房者，然而并不过户，之后再加价以更高的价格卖给用户赚取更多的差价。

笔者亲历的就是，看中一套，但觉得价格虚高，远高于小区近期成交价，链家告诉我，没有讲价空间了。但回头在别的网站一搜，同样的房子挂价就便宜几十万，我去问链家，他告诉我别人的那是假房源。但事实上我已经和另外中介去看了，价格的确便宜。

身边朋友，接触中介的无不头疼，诚然，信息不透明，整体从业素质不高，是目前这个行业的通病，但作为中介，作风如此“彪悍”，在追逐市场优势地位的同时，难免损害相对弱势的买房者利益（笔者想到互联网公司在抢占市场时大多是在补贴消费者，所以广受欢迎），是否合适？值得反思。

在链家的资本故事里，通过占领房源加强垄断地位，增强自己在二手房领域的定价权，同时向一手房拓展，延伸金融服务、装修业务、租房业务等房产上下游行业攫取利润，链家几乎整合了VC和市场所青睐的一切模式。站在企业和投资者的角度，链家无疑是成功并值得学习的，其策略也是生猛的，大有颠覆之势。

但作为在大城市里生存的普通的你我，卖房的同时也是买家，一套近千万的房产可能是掏空并透支你未来十来年的辛劳，甚至还搭上上一代人的接济，实在是兹事体大。

写完这篇文章后，看了人民网等很多媒体关于链家类似的报道，发现原来不是我一个人遇到这个问题。但愿链家且行且珍惜。

（编者注：作者投稿给识局时，尚未发生链家被上海市有关部门调查的事情）

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