300万元是起步价？ 警惕北京楼市虚涨喊价
日前，北京大兴区拍出的4.7万元/平方米的最高楼面价，创该区域纪录的消息一度掀起北上广等一线城市年后楼市疯狂涨价潮，甚至2月24日上午有媒体曝出“万科北京项目要全面涨价”。
但随后，北京万科媒体经理李钧在接受《中国经营报》记者采访时否认了报道中大兴“地王”是导火线、“全面涨价”的消息，并称“不是报道的那样。上述两个项目只是产品升级，价格做一些调整，而且万科的北京项目也没有要全面涨价的消息”。
对于北京楼市是否会全面涨价等问题已成为节后人们热议的焦点。相关机构统计数据显示，春节后首周内，北京二手住宅的网签量高达6048套，节后首周交易量为2010年以来最高值。有分析人士指出，如果在并不特别偏远的地段买房，300万元已经是北京的“起步价”。
但对此问题，多位房产人士在接受记者采访时表现出谨慎保守态度。而多位楼市研究人员在接受记者采访时一致表示，年后楼市涨价是业内共识，但不会像媒体报道的那样夸张。并预言，受利好政策影响，接下来北京房价将会有5%至10%的涨幅。同时指出“部分楼盘的价格可能会有水分，虚高上涨，购房者也需要警惕”。
北京万科：并非全面涨价
据《21世纪经济报道》报道，2月23日晚间，万科北京公司发布项目推介广告称，将在3月1日，对旗下的“金域东郡”和“万科天地”项目进行“全面涨价”，但万科并未公布涨价幅度。并称，涨价的直接导火索为当日北京拍出的一宗“地王”。2月23日下午，北京南部大兴区黄村一宗住宅用地以39亿元的总价竞出，机构测算实际楼面价高达4.7万元/平方米，为该区域有史以来的最高价。据当地媒体报道，其地价已超过区域标杆华润某楼盘的销售价格。
上述“地王”得主绿地集团京津事业部相关负责人在接受记者采访时表示，对上述导火线的报道并无关注，拿地后，只想深耕做好产品，至于对该区域以及周边楼市等的长远影响暂无具体考虑。
北京万科媒体经理李钧在接受《中国经营报》记者采访时也直接否认：“不是报道的那样。没有要全面涨价，上述两个项目只是产品升级，价格做一些调整”。至于上述的调价导火线，李钧也公开表示，只是巧合，原本春节期间万科方面就已经做了一系列工作。
此次调价，在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，基于三个考虑：一是北京新建商品住宅的库存规模持续下跌，去库存周期持续收窄，对于有货源可出售的房企来说，提高预售价格是一种很合理的做法。二是目前市场看涨预期强烈，万科涨价并不会面临太大的抵触心理。三是一种营销手段，通过全面涨价来加速购房者签约，降低营销成本。
值得关注的是，上述提及的万科的位于北京南城的两个项目的房价在春节前后已持续在涨，但成交量持续在下跌。
根据易居研究院智库中心提供的数据记者粗略计算获悉，截止到2月24日，近三个月，上述涉及调价的项目万科金域东郡的成交均价分别为32939元/平方米、34359元/平方米、36202元/平方米，逐月增长一千多元；万科天地近两个月的成交均价分别为33080元/平方米、33136元/平方米，环比增长56元/平方米。
但明显的是成交量双双再下跌，尤其是2月份受春节影响，下跌明显。数据显示，2016年1~2月份，上述两个项目的成交套数分别为69套和1套、132套和10套，其中金域东郡已连续6个月成交量大幅下跌。
另外，报道还称，接近万科的人士表示，今年北京万科将有十几个项目入市，未来公司将对这些项目进行全面提价，价格调整幅度约在10%~20%之间。但此次涨价仅限于北京项目，不会蔓延至全国其他项目。
但此消息也被否认。李钧告诉记者，“万科在北京的项目没有要全面涨价的消息。”
专家：300万已经是北京楼市的“起步价”
大兴“地王”、“万科涨价” 一度开启了节后北京楼市全面涨价热潮。
媒体报道，在今年利好政策频出的背景下，一线城市楼市提前开春，北京东四环某小区成交均价每平方米涨了四千到五千元，相比节前，涨价接近一成。房产中介一致的感受就是，房子紧缺，几乎无房可卖，当天挂牌就卖出的情况很普遍。有分析人士指出，如果在并不特别偏远的地段买房，300万元已经是北京的“起步价”。
但据记者采访相关研究人员、中介、消费者，并查阅相关数据后获悉，春节前后均价高涨近五千元的现象或为个例。涨价的项目大部分集中在每平方米一千元左右的涨幅。
链家官网数据显示： 北京二手房1月成交量为26617套，环比上涨5.64%。成交均价为40619元/平方米，环比上月上涨近2.84%，约1100元。
我爱我家数据显示，春节后首周，即2月14日至2月20日，北京新房网签量为1006套。而二手房的网签量则高达6048套，节后首周交易量为2010年以来的最高值。成交均价为41490元/平方米，较2015年12月底的成交均价上涨了2%左右，约800元。
严跃进列举数据表示，2015年北京新建商品住宅成交均价为27725元/平方米，同比2014年增长了8.14%。如果从北京目前的库存规模看，继续维持这样一个增幅或者更大，也是有可能的。暂时可以预计在2016年房价达到30000元/平方米的水平。这样的增幅大概也是在8.0%左右。
2月24日当日，记者在询问房产中介工作人员时获悉，大厂潮白河附近的新商品房房价春节前后已涨一千多元，并被告知“节后楼市被炒得很火”。
一位业主告诉记者，“年前在劲松地铁附近180多万元买的一套一居二手房，现在同样规格的房子挂牌价已达210万元，但实际成交价不到190万元，算下来每平方米已涨一千多元。”
对于北京楼市年后是否会全面涨价，中原地产首席分析师张大伟接受记者采访时分析称，北京楼市春节后涨价是业内共识，不排除出现高涨幅个例，但整体不会像外界传言如此夸张，未来涨幅可能保持在5%~10%。
张大伟指出，从春节前的降低非限购城市首付到前几天的契税、营业税减免，虽然从政策覆盖面看，绕开了京沪等一线城市，但事实上，从市场变化看，这些政策都不可避免地在心理层面影响供需结构最紧张的京沪楼市。
“近期北京新房的库存规模是在持续下降的，这可能会使得后续北京的房价继续有上涨的空间。当然，这一过程中部分楼盘的价格可能会有水分，即虚高的上涨，购房者也需要警惕。 对于购房者来说，一方面要认识到房价上涨的趋势基本不会变，另一方面也要在楼盘认购中尽可能去挤掉价格的泡沫。”严跃进表示。
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