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楼市分化持续加剧去库存将深度发力

https://www.biud.com.cn 2016年02月27日11:34 家居装修知识网

新年伊始，各地楼市去库存政策持续发力，降低不限购城市房贷首付比例，将住房公积金存款利率统一上调，调降房产交易契税、营业税等。在政策组合拳的作用下，三四线城市的去库存效果也在逐渐显现——

2月26日，国家统计局发布了1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示，70个大中城市中，新建商品住宅价格与上月相比上涨的城市有38个，上涨个数与上月基本相当。其中，一线城市上涨的势头比较明显。目前，一二线城市与三四线城市分化继续加剧，一线城市和一些热点二线城市成交增多，价格上涨，土地市场也十分活跃。

分化现象依然延续

数据显示，1月份70个大中城市中，新建商品住房价格下降的城市有24个，持平的城市有8个。北京、上海、广州3个城市新建商品住宅价格分别比上月上涨1.1%、2.6%、0.8%。与上月相比，70个大中城市中，二手房价格下降的城市有25个，上涨的城市有37个，持平的城市有8个。环比价格变动中，最高涨幅为深圳5.7%，最低为乌鲁木齐下降0.5%。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟说，据测算，1月份70个大中城市新建商品住宅价格环比综合平均涨幅比上月扩大0.4个百分点，最高涨幅为4.1%；二手住宅价格环比综合平均涨幅比上月扩大0.6个百分点，最高涨幅为5.7%。

与去年同月相比，1月份，新建商品住宅价格同比上涨的城市有25个，比上月增加4个，且上涨的25个城市涨幅均比上月有所扩大；二手住宅价格同比上涨的城市有40个，比上月增加5个，其中34个城市涨幅比上月有所扩大。

刘建伟说，城市间房价分化现象依然延续，从同比涨幅看，一线城市上涨尤其明显。无论是新建商品住宅还是二手住宅，一线城市同比平均涨幅都高于20%，远高于二线城市1%左右的同比平均涨幅，与此同时，绝大多数三线城市同比仍在下降。

热点城市地价走高

中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强所认为，历次房地产市场的回暖上涨都是从一线城市开始的，进而向其他城市传导。本轮热点城市楼市的回暖，也会向其他城市传导。

然而，也有不少业内人士认为，由于三四线城市库存大，当前以及在未来较长的时间内主要任务仍是去库存。有评论认为，聪明的开发商应该在三四线城市利用政策红利加速消灭库存，而不是涨价。

三四线城市楼市不景气，开发商集中回归一二线城市争夺“地盘”。由于竞争激烈，加之一线城市和二线热点城市土地供给不多，土地价格持续走高，楼面价不断攀升。2月23日和2月26日，北京成交了郊区的两个地块，分别在大兴和门头沟区。据测算，大兴地块楼面价高达4.7万元/平方米，门头沟地块纯商品住宅部分实际楼面价高达4.1万元/平方米。中原地产首席分析师张大伟认为，高地价迫使开发商不得不提高楼盘档次，以便卖出好的价钱，未来商品住房供应将有高端化趋势。

值得注意的是，市场的需求是多方面的，热点城市应该更加注重多层次供应，避免供应结构出现畸形。中国房地产业协会原副会长朱中一认为，一方面，促进房地产市场的平稳健康发展十分必要。同时，应该摆脱对房地产市场的过度依赖，大力发展实体经济，夯实经济发展的基础。

分城施策仍是原则

今年以来，一线城市和部分二线城市楼市回暖与相关政策的出台有密切关系。“去库存”是房地产市场当前的首要任务。仅在春节前后，部委层面就分别出台了非限购城市降首付和契税、营业税减免等政策。

2月2日，央行、银监会发出通知明确，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。2月19日，财政部等三部门联合发文，针对非一线城市，将调整房地产交易环节契税、营业税，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

地方政策也密集出台，近期，江西、山西、山东、宁夏等地均发布了与去库存相关的政策。去库存是2016年房地产市场的主旋律，最主要的手段是鼓励农民工进城购房。

实际上，从去年的“330新政”到“930新政”，到公积金政策，加之降准降息，对房地产去库存一直发挥着积极作用。2016年以来，市场也延续了这一态势。相关政策的出台不仅减少了购房成本，也影响了购房者的心理预期。不过，三四线城市楼市的起色仍然不大。

不难看出，春节前后的两次调整，都是将一线城市与非一线城市区别对待的。随着楼市分化的不断加剧，对于未来的政策走向，住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹说，房地产市场巨大的分化，使得未来房地产政策依然会坚持分类调控、分城施策的原则。