多家房企发布盈利预警 公司债再融资爆发
伴随着上市房企陆续公布2015年财务报表预告，楼市的城市分化态势在房地产企业上逐渐呈现。在一二线城市火热，三四线城市遇冷的行情里，房企盈利状况出现分化，与此同时，国内融资环境的宽松让房企融资步伐加快，但风险也在积聚。
伴随着上市房企陆续公布2015年财务报表预告，楼市的城市分化态势在房地产企业上逐渐呈现。
2月24日晚，雅居乐地产控股有限公司（3383.HK，以下简称“雅居乐”）披露盈利警告，预期2015年股东应占溢利同比可能下降约70%，核心净利润将有可能下降约40%。
过往，雅居乐并未发布过此类警告。此前，另一家房企保利置业也发布了盈利预警。
另据路透社2月25日报道，雅居乐正筹措一笔33.15港元（4.30亿美元）的三年期贷款，资金用于再融资及运营资本。
在一二线城市火热，三四线城市遇冷的行情里，房企盈利状况出现分化，与此同时，国内融资环境的宽松让房企融资步伐加快，但风险也在积聚。
亏损房企多布局一线外城市
出现亏损的房企大部分都深耕二三线城市。
据雅居乐公告显示，公司出现亏损的原因主要有两个：平均售价较以往低，使毛利率下跌；2015年下半年人民币贬值导致汇兑损失。
雅居乐方面表示，公司收入几乎全部为人民币，而相当部分的借贷为美元及港币。截至2015年12月31日，预计净汇兑损失已达到11亿元。
据其此前公告估算，去年雅居乐全年累计预售金额为442.3亿元，累计预售建筑面积507万平方米，平均预售价8725元/平方米。其2014年的全年均价为9625元/平方米，而2013年全年均价为11577元/平方米。
根据雅居乐报告整理，除广州、南京等一线城市和热点二线城市外，公司主要土地储备分布于中山、惠州等三四线城市，在云南瑞丽、腾冲、西双版纳等城市亦有大量土储。
业内人士认为，去年销售均价大幅下滑，表明雅居乐采取了降价跑量策略。
雅居乐的业绩下滑不是个例。2月22日，保利置业也发布了盈利警告。公告显示，公司初步评估管理账目及现有资料，截至去年年底，公司拥有人应占溢利录得亏损，具体数据将于2016年3月底公布。
保利置业表示，亏损原因包括收入减少及销售毛利率下跌造成销售毛利减少；发展中物业及持作出售物业的减值亏损；人民币录得净汇兑亏损；投资物业重估收益减少；及财务费用增加等。
预计首亏额度最高的中华企业，预计亏损24-25亿元。
中华企业公告显示，公司布局的二三线城市房地产市场持续低迷，加上部分项目产品的市场契合度不理想，项目销售面临相当大的压力，采取了调整销售价格等措施，导致发生计提减值准备，增加业绩亏损预测数额。
2月23日，新世界中国公布截至去年12月31日的中期经营数据，在业绩期内，公司物业销售应占经营溢利为8.19亿港元，较去年同期下跌38.2%。
截至目前，已经披露2015年业绩的房地产行业沪深上市公司有5家，业绩均为增长；其他披露业绩预告的89家房地产公司中，24家亏损，另有21家预降，44家预增，净利润最大降幅同比下降达6138.19%。其中，扭亏为盈的有12家，由盈转亏则多达21家。
中原地产的统计数据同样不乐观。加上香港上市房企，截至2月4日，有78家上市房企公布2015年业绩预告。这些企业中，业绩预告为预盈的有38家，占比48.7%，另有15家企业预期亏损，25家企业预期利润减少。
中原地产首席分析师张大伟表示，虽然2015年房地产是复苏的一年，但对于房企来说，利润率降低成为普遍性现象，部分房企甚至在持续亏损。
他认为，从全国房地产市场看，一二线市场升温，库存降低，但很多三四线城市的库存积压已经非常严重，局部三四线市场即使在救市的情况下，依然有风险。
中小房企面临融资风险
利润下降让房企的资金流动性下降，不得不寻求更多资金。
据路透社消息，雅居乐筹措的33.15港元（4.30亿美元）三年期贷款，主要用于再融资及运营资本。该笔贷款将自签约后第21个月起分四次不等额偿还，第21个月时偿还本金10%，另外三次将自第24个月起每半年偿还一次，每次偿还本金的30%。
克而瑞研究中心数据显示，1月份海外融资额与上月大体持平，融资总量为268亿，其中绿城、新城、旭辉纷纷选择了美元银行贷款的方式来实现新债对旧债的置换。
但总体上，海外融资空间在收窄。受到2014年年末佳兆业债务违约事件影响，国内房企的国际信用评级降低，境外“找钱”难度在不断增加；同时美元升值和人民币贬值意味着境外融资成本上升，海外借债将付出更为高昂的代价。
而国内信贷环境的持续宽松，使更多房企融资偏好于国内。多家研究机构表示，至少在上半年，信贷依旧保持宽松状态。从2015年1月至2016年1月，克而瑞监测的108家房企公司债的发行规模为134笔，融资总量已达3270.8亿。
另据克而瑞监测，2016年1月108家房企已完成的公司债发行量就已达到675.7亿元，较2015年12月环比上升78.5%。
克而瑞研究员沈晓玲、俞倩倩认为，房企更倾向于以利率较低的公司债逐步置换成本较高的海外债。
通过加权平均法初步估算，这些企业月度的融资成本可以看出基本维持在5%左右。2016年1月更是有了明显降低，低至4.47%，从目前发债情况看，融资成本呈下降走势。
这种情况在2月份继续上演。2月以来，部分房企公布了2016年的公司债发行计划，例如世茂房地产拟发行200亿境内公司债券用于补充营运资金；金科股份拟非公开发行100亿元7年期公司债券。
尽管发债热潮将持续，但房企发债状况也明显分化。
受相关细则限制，发行人累计发行的公司债余额不超过最近一期净资产值（含少数股东权益）的40%，这使得大型房企能够拿到比中小房企更大的额度。
例如，31亿元的债权额度已逼近花样年的上限，而恒大目前发债规模已达400亿元。对于部分中小房企而言，不得不谋求新的融资方式。
而利率方面，部分房企凭借良好的声誉以及较强综合实力，在发行规模和发行成本方面均显示出优势，以房企普遍发行的五年期公司债为例，有国资背景的保利地产在2016年1月一笔25亿元债务发行利率仅为2.95%，而阳光100的10亿元公司债融资成本却高达7.95%。
此外，借债持续增加，考验房企运营能力。随着房地产行业进入“白银时代”，房企利润空间逐渐收窄，提前布局一线城市和热门二线城市的房企凭借市场火热，交易量得到保证，而布局其它城市的房企依旧面临交易困境。
在这样的背景下，克而瑞认为，中小房企借债增加如同一把双刃剑，究竟是通过再融资获得更多资金，以创造更大收益，还是债台高筑面临信用危机，将成为这些房企的考验。
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