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大举融资大举拿地融信的债务危机如何化解

https://www.biud.com.cn 2016年02月29日09:01 家居装修知识网

（中房网讯记者陈伊颖）25日上午，上海迎来了节后的首场土拍。融信中国以9.8亿元拿下青浦区盈浦街道盈浦路北侧49-04地块，成交楼板价1.54万/平米，溢价率28%。

这是融信自2月总部正式落户上海后首次在上海拿地，是战略的布局，也是决心的宣告。

但“闽系企业”企业“高杠杆、激进派”的共同点，让公众对于融信的棋步能否下稳打下问号。

从联营到独立大本营积累扩张资本

从融信的官网上可以看到，目前融信在上海共有四个项目。融信铂湾、法兰西世家、融信绿地国际以及虹桥世界中心。其中，建成的只有融信铂湾一个项目，其他均显示在建状态。而其在2014年1月时与绿地联合拿下的华漕镇3宗办公地块，并未出现在官网介绍中。

记者从上海住建委网站查到，2014年融信铂湾（又名置鼎雅苑）与融信法兰西世家（又名尚品雅筑）分别在8月和9月首度开盘。到了2015年，融信也迎来了其在上海的推盘大年——融信铂湾、虹桥世界中心（又名绿地融信商业中心）、融信绿地国际（又名融信绿地商务广场），这三个项目分别在2015年先后拿到了7个预售证。

有媒体曝出，这些项目都已经是2014年1月前拿的地了，就闽系列企业高周转的传统来说，融信上海项目的开盘周期过于漫长了。

也许，这并不是融信的本意。融信在上海的项目，都为联营项目，没有自己单独操盘的。其中，法兰西世家、虹桥世界中心、融信绿地国际的合作对象，都为绿地集团。

克而瑞分析师房玲认为，因为“白银时代”的市场形势，现在房企的开盘速度普遍都没有以前快了。且商办类产品的周期原本就较长，融信又是新进入上海，这些都会对其项目的开发周期造成影响。

倚靠大树好乘凉，是融信原本在上海的开发特点。但随着资本的积累与野心的扩大，融信寻求全面独立的心气也在日渐增强。

福建大本营的成绩是融信扩张的主要资本来源。融信官网显示，融信在福建区域共有21个项目，其中福州占了16个，漳州4个，厦门1个。

据CRIC数据显示，2014年，融信集团（含融信与正荣联营公司世欧地产）在福州区域的销售金额为68.02亿元，销售面积为33.56万平米，均位居福州区域销售金额与面积排行榜的第二名。

2015年，融信以55.75亿元位居福州年度房企销售金额排行的第三位，销售面积排行则落到了第四位，为34.35万平米。

立丹行数据显示，在“2015年漳州市房企销售金额和销售面积排行中”融信分别以14.2亿元和19.5万平米位居冠军和亚军位置。

在CRIC研究中心发布的“2015年度全国房企销售业绩排行榜”中，融信集团以295.3亿元的销售金额，排名到了全国第29名。

开年即激进拿地两周三入浙沪

资本给融信带来的除了独立的底气外，也带来扩张的全速推进。

2016年以来，融信已经拿下了4幅地块。

2月3日上午，融信以1.765亿竞得福建省福州平潭县一住宅加商服用地,楼面价1423元/平米。

2月17日和23日，融信分别以9.12亿元和13.9亿元拿下杭州余杭区良渚新城一商住用地和杭州萧山市一住宅地块。其中，良渚新城地块最终成交楼面价为5739元/平米，创下该区域新的楼面价纪录。这也是融信继两年前拿下杭州公馆后再度重回杭州拿地。

2月25日，上海节后首次土拍会，融信以9.8亿摘得青浦区一商办用地，溢价率28%，成交楼板价1.54万/平米。这个地块也成为融信总部搬迁至上海后的第一幅收获。

从融信的拿地可以看出其正在加快实践“深耕一线城市和二线中心城市”的地产布局，但这样的拿地速度，不论放到哪个企业来说，都是激进的。

融信是尝过激进拿地的苦头的，早在2008年时，融信就因冲动拿地发生过一次退地事件。2007年时，融信曾以总价9.04亿元，楼面价9953元/平米拍得福州白马路地块，并成为当时的地王。但因迟迟缴纳不出第二批出让金，第二年3月，融信只得损失7000万元土地保证金，将这一地王退还。

对于融信2016年的高调作风，房玲表示，前两年融信在土地市场上动作甚少，现在不过是正常的补给。且今年以来拿的几个地块考虑还算慎重，“平潭位于融信大本营周边，品牌知名度已经建立。杭州区域融信的杭州公馆去年刚入市，市场反应不错。而上海的地块，规模并不是太大，操盘起来较为容易，不至于造成太大的资金压力”。

上市一个半月发债不断机构表示不予看好

另外一个让外界担心融信太过激进的原因在于融创的债务问题。

截止2月25日，刚在港交所上市一个半月的融信中国，就进行了3次融资。

CRIC数据显示，今年以来融信公告宣布发行的公司债（包含向合资格投资者发行的私人公司债）已达95亿元——一笔总额13亿，五年期，年利率6.20%；一笔31亿元，两年期，年利率7.89%；一笔12亿，五年期，年利率5.5%~7.5%，一笔4亿元，两年期，年利率7.6%，一笔35亿元，两年期，年利率6.5~7.9%。

面对短时间内高额的公司债的发行，克而瑞分析师房玲却很淡定表示，一般而言企业刚上市的时候，动作都会比较多，“融信的发债行为我觉得很正常，尤其是因为现在公司债发行比较容易，很多公司只要能发公司债都在发”。

从大行业来看，今年开年企业的确都对发行公司债表现出了浓厚的积极性，但融资成本也在不断降低。2016年1月，CRIC监测的108家房企共完成公司债发行总额为675.7亿元，月度融资成本约4.47%。虽然总额为2015年1月来最高，成本则为最低。

而纵观融信公司债的发行年利率，最低也需5.5%，成本显然并不低。

从融信公布的去年前三季度季报来看，集团的资产负债率为81%，属于较高负债水平。但融信方面在公告中表示，从长期偿债能力指标来看，2012年、2013年、2014年的三年和2015年前九个月，其资产负债率分别为87.61%、91.88%、87.33%和81.01%，相对保持稳定，长期偿债能力不存在问题。

但业内人士并不这么认为。此前有媒体曝出，在融信上市前，其公司净资产负债比率已经飙升至了1591%，截止去年9月30日，其合并负债总额也猛增到291.81亿元，其中大部分皆为流动负债，约占总负债的62.80%。而其债务构成中，信托融资占比高达88.3%，融资成本高达10%-18%，明显高于一般品牌房企的成本。

证券机构也对融信的过度融资表示担忧。1月4日中泰国际就对融信给予了45分，“回避”的评级。中泰认为融信近年来的资产负债比率急剧上升，由2012年的1.7倍大致增长至2014年的15.4倍，虽然2015年6月曾下降到6.4倍，但仍处于极高水平。且由于融信难以从银行获得充足贷款，只能改由信托及其他借款渠道融资，利率必然较高，将造成公司的借款总额进一步膨胀，对公司能否持续经营构成重大威胁。

就此记者也采访了融信方面人士，但对方未予回应。